Vous l’avez sans doute lu partout, ou bien vous vous l’êtes fait répéter par de nombreuses personnes au fil du temps : un vendeur n’a aucune obligation de réaliser des travaux dans le bien qu’il met sur le marché.
Aucune obligation !
Oui, même si le logement tombe en ruines. Même si sa charpente est dévorée par les termites, ou que son réseau électrique date de la préhistoire, ou que la tuyauterie fuit de partout. C’est ce que l’on appelle « vendre en l’état » : l’acheteur signe en connaissance de cause.
Et pourtant, il peut arriver qu’un acquéreur vous mette la pression. Qu’il conditionne la signature de l’acte définitif à une exigence de travaux, sur le mode « Vous changez ça, ou je ne signe plus ! ».
C’est cette situation particulière que je souhaite traiter aujourd’hui.
Faut-il accepter de réaliser des travaux pour vendre, même si ce n’est pas obligatoire ? Votre acheteur peut-il imposer des conditions entre les deux signatures ?
Faisons le point.
Travaux pour vendre avant la signature du compromis : à vous de négocier !
Retenez ceci :
Tant que vous n’avez pas signé un compromis de vente, tous les scénarios sont possibles. Si votre acheteur potentiel vous demande de réaliser quelques travaux, vous pouvez :
- Accepter dans une certaine limite, à condition qu’il consente à acheter au prix affiché.
- Refuser sans modifier votre prix.
- Refuser tout en accordant une baisse de prix.
À ce stade, vous n’avez pris aucun engagement – et votre acheteur non plus.
Imaginons un instant que vous vendiez un appartement en très mauvais état. Un acheteur se montre intéressé, mais face au chantier de rénovation qui l’attend, il demande à ce que vous en preniez une part à votre charge – par exemple, remettre l’électricité aux normes, revoir la plomberie ou refaire la salle de bains.
Il vous revient de négocier avec votre acheteur les conditions dans lesquelles vous souhaitez que la vente se fasse.
En revanche, vous n’avez aucune obligation à remplir.
Faut-il forcément réaliser des travaux avant de vendre un bien immobilier ?
J’insiste sur ce point, parce qu’il est essentiel :
Non, il ne faut pas nécessairement effectuer des travaux dans un bien à vendre. La loi ne prévoit rien en ce sens.
La seule condition à respecter a trait à la transparence de la transaction. En tant que vendeur, vous êtes dans l’obligation de fournir à votre acheteur tous les éléments nécessaires à une prise de décision éclairée.
Conformément à cette obligation, vous devez :
- Fournir des diagnostics techniques à jour.
- Présenter les défauts connus du bien.
- Indiquer les travaux à prévoir dans le logement.
Dès lors que vous respectez votre part du marché, il revient à votre acheteur de prendre une décision : il peut accepter et faire une offre, renoncer, ou encore négocier le prix de vente.
Vous ne souhaitez pas accéder à ses demandes de travaux avant de vendre ? Tant pis pour lui ! En aucun cas il ne peut vous imposer de les réaliser.
Que se passe-t-il après la signature du compromis et avant celle de l’acte définitif ?
Vous vous en doutez un peu : c’est une autre histoire après la signature du compromis.
En substance, un avant-contrat est un document juridique qui engage les deux parties. Cela veut dire que les signataires sont dans l’obligation de respecter ce qui a été convenu dans le contrat, et qui a fait l’objet de négociations en amont.
Cela concerne :
- Le prix de vente.
- Les conditions suspensives.
- Les délais de vente.
- L’état du bien.
- Et les éventuels travaux que vous avez accepté de prendre en charge.
À ce stade, il n’est plus possible de modifier quoi que ce soit – bon, sauf en signant un avenant, mais il faut avoir de bonnes raisons pour cela !
Seule l’incapacité d’une partie à respecter ses obligations peut remettre en cause la transaction, par exemple : le refus de la banque de prêter la somme convenue à l’acheteur.
Pour ce qui est des travaux, seules les opérations expressément prévues dans le compromis vous engagent. À défaut, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou exiger une baisse de prix.
Prenons un exemple simple :
Le compromis mentionne l’obligation faite au vendeur de remplacer la chaudière vieillissante par un équipement récent, conforme à la réglementation thermique. Si cela n’est pas fait au moment de la signature de l’acte définitif, le notaire peut suspendre la vente ou obliger le vendeur à appliquer une baisse de prix correspondant au coût des travaux à réaliser et des équipements à acheter.
En revanche, si vous n’avez pas consenti à réaliser des travaux avant de vendre, et que rien n’est mentionné en ce sens dans le compromis, votre acheteur ne peut pas vous obliger à les effectuer.
Un chantage du genre « Vous rénovez la salle de bains ou je me désiste ! » n’a donc pas lieu d’être. S’il persiste, le juge peut contraindre l’acheteur à aller au bout de la transaction. Mais, tout à fait entre nous, il est rare que les choses aillent jusque-là.
Sauf que…
En vrai, il existe des situations spécifiques dans lesquelles l’acheteur dispose de leviers juridiques à actionner. Ces leviers l’autorisent à faire pression sur le propriétaire en vue de réaliser des travaux pour vendre dans les règles.
Je pense surtout à un cas de figure :
L’acheteur découvre une non-conformité que vous ne lui avez pas signalée. Par exemple : un problème que le diagnostic technique concerné n’a pas relevé, ou des changements qui font l’objet d’un litige légal avec les autorités (comme un agrandissement non autorisé).
Dans ce cas, l’acheteur peut invoquer un défaut d’information ou une erreur, et exiger soit une mise en conformité, soit une compensation financière.
Et si des travaux s’imposent entre les deux signatures ?
Il existe un autre cas de figure à signaler, car il est régulièrement source de tension entre l’acheteur et le vendeur.
Que se passe-t-il si un sinistre se déclenche après la signature du compromis de vente, mais avant celle de l’acte définitif ? Qui doit prendre en charge les travaux ?
Sur ce point précis, il revient au vendeur de le faire, car celui-ci supporte juridiquement les risques jusqu’au transfert officiel de propriété. Dans les faits, le vendeur est dans l’obligation de livrer à son acheteur le bien tel qu’il était au moment de la signature du compromis.
Cela signifie que tout problème surgissant entre les signatures doit être pris en charge par vos soins : à vous de faire réparer à vos frais ou, à défaut, de négocier une baisse du prix avec l’acheteur s’il est trop tard pour agir.
En bref, il peut arriver que votre acheteur vous fasse toutes sortes de demandes avant la signature de l’acte définitif.
Ce que vous devez bien garder en tête, c’est que rien ne vous oblige à accéder à ses demandes dès lors qu’aucune obligation n’a été inscrite dans le compromis de vente. À ce titre, vous n’avez pas à réaliser des travaux pour vendre s’ils ne sont pas prévus et si vous ne désirez pas les prendre en charge.
En revanche, si des obligations de travaux apparaissent dans le compromis, alors vous devez les réaliser.
Vous souhaitez obtenir plus d’informations ? Je vous invite à contacter notre équipe chez Immoove Eppler : nous sommes là pour répondre à toutes les questions que vous vous posez au sujet de votre future vente immobilière !
