Vous avez confié un mandat exclusif à un professionnel de l’immobilier pour qu’il vende votre maison ou votre appartement.
Mais voilà : quelques jours ou semaines plus tard, vous avez changé d’avis. Pourquoi ? Le service ne répond pas à vos attentes, le courant ne passe pas avec le conseiller, ou vous regrettez d’avoir signé la clause d’exclusivité – peu importe, car le motif réel ne regarde que vous.
Que faire dans ce cas de figure ? Peut-on dénoncer un mandat de vente sans attendre son expiration ? Quelles sont les conditions à remplir ? Et la procédure à suivre ?
Ce qu’il faut comprendre avant toute chose, c’est qu’il existe une période d’irrévocabilité pendant laquelle le signataire ne peut pas résilier son mandat.
L’idée, c’est donc de prendre votre mal en patience… et de préparer soigneusement la procédure de résiliation à venir, ainsi que la suite de votre transaction.
Si vous voulez en savoir plus, lisez ce qui suit !
Rappel : qu’est-ce qu’un mandat exclusif de vente ?
Le mandat exclusif de vente est un contrat immobilier par lequel un propriétaire confie la vente de son bien à une unique agence, pour une période définie. Pendant cet intervalle de temps, ce propriétaire n’a pas le droit de passer par une autre agence (ou par n’importe quel autre professionnel de la transaction) ni de vendre par lui-même. En contrepartie, l’enseigne se donne les moyens de vendre le bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix.
Ce petit rappel me permet de mettre en avant une particularité du mandat exclusif : le fait que le vendeur s’engage auprès d’une agence.
Cet engagement est un avantage indéniable pour le professionnel, qui a l’assurance de rester le seul en course pour vendre le bien.
Mais c’est aussi une bonne chose pour le propriétaire, dans la mesure où le conseiller en charge va se montrer plus motivé, s’impliquer plus fortement et tout mettre en œuvre pour trouver un acquéreur au plus vite.
L’inconvénient, en revanche, c’est le manque de flexibilité du contrat. Le propriétaire est contraint de travailler avec une seule agence : il ne peut pas chercher un acheteur de son côté, ni se faire accompagner par une autre entité en complément.
Et ce manque de flexibilité se retrouve en partie dans la durée du contrat, celui-ci étant généralement irrévocable pendant une période donnée – souvent 3 mois.
Est-ce un problème ? Tout dépend de la situation. Si vous avez trouvé le conseiller immobilier parfait qui comprend vos besoins, saisit vos contraintes et s’appuie sur sa riche expérience pour vendre dans les meilleures conditions – cela vaut la peine. À l’inverse, si vous tombez sur un professionnel médiocre ou qui, une fois le contrat signé, vous met complètement de côté, cet engagement vous fait perdre du temps.
Dans ces conditions, il devient utile de savoir comment dénoncer un mandat de vente.
Comment résilier un mandat exclusif ?
Pour résilier un mandat exclusif, vous devez respecter un certain formalisme : envoyer une lettre recommandée à l’agence, avec préavis de 15 jours. La bonne nouvelle, c’est que vous n’avez même pas besoin de donner de motif !
Bien entendu, cette résiliation ne peut avoir lieu qu’à l’issue de la période irrévocable précisée dans le contrat. En général, elle est fixée à 3 mois, sachant qu’elle ne peut pas être plus longue.
Votre premier réflexe doit donc être de vérifier ce que dit votre contrat d’exclusivité. Relisez attentivement les clauses relatives à la durée d’engagement et aux modalités de résiliation, laissez s’écouler la période d’irrévocabilité, et n’oubliez pas de préparer votre courrier.
Et pas de panique : si vous ne faites rien, le contrat sera renouvelé par reconduction tacite (sauf clause contraire), et vous pourrez alors résilier à tout moment une fois passée l’échéance. (Mais cela ne s’applique pas si vous avez volontairement signé pour une seconde période !)
Notez que rien ne vous empêche de dénoncer le mandat de vente à n’importe quel moment, y compris pendant la période irrévocable. Simplement, cela ne prendra effet qu’à l’issue des 3 mois. Vous pouvez donc rédiger et envoyer votre lettre de résiliation quand vous le souhaitez.
Je tiens toutefois à préciser qu’il s’agit là des conditions générales de résiliation d’un mandat exclusif : il est possible que votre contrat prévoie d’autres modalités. Encore une fois, je vous recommande donc de commencer par relire soigneusement le document avant de faire quoi que ce soit.
Peut-on dénoncer un mandat exclusif avant terme ?
En théorie, non : il n’est pas possible de dénoncer un mandat de vente avant son terme, en raison de la période d’irrévocabilité.
Dans la majorité des cas, une fois le contrat signé, vous êtes bloqué(e) avec l’agence. Le mandat se conclura par une vente effective ou prendra fin à votre demande à l’issue du délai standard de 3 mois.
En revanche, la loi prévoit quelques portes de sortie bien spécifiques.
Il existe, notamment, une règle applicable aux contrats signés à distance, donc hors agence. Dans ce cas, vous disposez de 14 jours pour vous rétracter, sans justification – merci la loi Hamon !
Autre possibilité : faire annuler le mandat au prétexte d’un vice de forme. Si le formalisme du mandat, tel que fixé par la loi Hoguet, n’est pas respecté, le propriétaire est en droit de demander la nullité du contrat. C’est le cas s’il n’a pas été établi à l’écrit, si la période d’irrévocabilité imposée excède 3 mois, si les modalités de rémunération du professionnel ne sont pas conformes, ou s’il manque des informations concernant le bien ou les parties impliquées.
Hormis ces cas particuliers, résilier un mandat s’avère très difficile. Vous devez apporter la preuve d’un manquement grave de l’agence à ses obligations, comme l’absence de promotion du bien ou le fait qu’aucune visite n’ait été organisée.
Sauf que, dans les faits, il est très compliqué de démontrer un tel manquement, et cela n’est envisageable que si le mandat fait état des moyens à mettre en œuvre pour réussir la vente. Par exemple, si le contrat mentionne explicitement la création d’une page web dédiée à votre bien immobilier ou l’obligation d’organiser au moins une visite par mois, et que rien de tout cela n’a lieu, vous aurez une base légale pour demander la résiliation… Mais autant vous dire que même de cette manière, vos chances sont ténues.
Le mieux est donc d’attendre patiemment que la période d’irrévocabilité s’écoule, et de passer à autre chose en temps voulu.
Quelles obligations une fois votre mandat résilié ?
Une fois que vous avez dénoncé votre mandat de vente ou qu’il a expiré naturellement, vous n’êtes pas totalement libre de vos mouvements pour autant.
Ou plus exactement, vous devez encore remplir une obligation spécifique vis-à-vis de l’agence : l’informer si vous envisagez de vendre à un acheteur rencontré pendant la durée du mandat.
Imaginez la situation suivante : l’agence organise une visite avec un acheteur potentiel, qui ne donne pas suite. Après expiration du mandat, ce même acheteur vous recontacte pour vous signifier son désir de vous faire une offre.
Dans ce cas bien particulier, vous avez l’obligation de prévenir l’agence, car la commission est toujours due. Oui, même si le mandat n’a plus cours !
Et pour cause : c’est bien l’agence qui a trouvé cet acheteur.
Certains contrats intègrent même une clause en ce sens, dite « de protection », qui prévoit un délai durant lequel le vendeur a interdiction de céder son bien à un acheteur rencontré par l’intermédiaire de l’agence, jusqu’à plusieurs mois après la fin du mandat.
Alors, que faire ?
Les professionnels ont bien conscience que ce genre de situation peut échapper au vendeur. Si, par exemple, vous avez confié vos clés au conseiller et que vous n’étiez même pas présent lors des visites, vous ne pouvez pas savoir si telle personne est déjà venue précédemment.
Il n’y a donc pas de bonne solution, mais si vous êtes de bonne foi, vous ne devriez pas être inquiété(e).
Évidemment, rien de tout cela – dénoncer un mandat de vente, attendre son expiration, vendre par vos propres moyens une fois le contrat arrivé à échéance – ne devrait arriver si vous choisissez d’emblée la bonne agence pour prendre en charge votre vente.
Vous voulez en savoir plus ? L’équipe de l’agence Immoove Eppler est à votre disposition : n’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet !
