C’est une obligation légale : pour confier votre vente à un professionnel de l’immobilier, vous devez signer un mandat.
Si vous avez choisi le mandat exclusif, cela veut dire que, pour toute la durée du contrat, vous ne pouvez pas travailler avec une autre agence ni vendre votre bien par vos propres moyens. Vous êtes lié à votre mandataire, pour le meilleur comme pour le pire.
Mais que se passe-t-il une fois le mandat de vente expiré ?
Techniquement, cela signifie que l’agence n’est plus en charge de la mise en vente… et qu’en théorie, vous retrouvez le droit de trouver vous-même un acquéreur.
Pourtant, il faut savoir que l’expiration du mandat ne clôt pas forcément le dossier. Dans certains cas, la vente ultérieure du bien peut donner lieu à un litige avec le professionnel auparavant chargé de la transaction.
Qu’en est-il réellement ? Et comment éviter les mauvaises surprises ?
Je vous propose de le découvrir dans les lignes qui suivent.
Mandat de vente expiré : vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez !
Dans de nombreux cas de figure, la fin d’un contrat est synonyme de liberté totale.
Prenez, par exemple, un contrat de prestation de service signé avec un opérateur téléphonique. Du jour au lendemain, vous passez d’un prestataire A à un prestataire B. Vous profitez pleinement de vos nouveaux avantages, sans plus rien devoir à votre ancien fournisseur de service (à condition, bien sûr, d’avoir soldé vos comptes).
Mais cela ne fonctionne pas de la même manière pour un mandat immobilier.
Une fois le mandat de vente expiré, vous n’êtes pas totalement dégagé de vos obligations.
Certes, vous pouvez librement signer avec une autre agence.
Et oui, vous avez le droit de vendre vous-même votre logement.
En revanche, il n’est pas toujours possible de céder le bien à un acheteur qui serait venu le visiter pendant la durée de votre mandat !
À ce titre, ce qu’il faut vérifier, c’est la présence d’une clause de protection dans le contrat. Cette clause prévoit un délai pendant lequel, à l’expiration du mandat, le vendeur a interdiction de vendre le bien à un acheteur qu’il a rencontré par l’intermédiaire du professionnel.
En substance, le mandat a bel et bien pris fin, mais son effet peut se poursuivre pendant plusieurs mois.
Et c’est normal quand on y réfléchit : il serait trop facile, pour un vendeur, de se mettre d’accord avec un acheteur sur le mode « attendons deux mois de plus et concluons la transaction sans intermédiaire pour faire des économies ! ».
Vente après expiration du mandat : qui risque quoi ?
Dans une telle situation, quels sont les risques respectifs pour le vendeur et l’acheteur ?
Tout dépend de la situation, mais en gros, voici ce qu’il faut savoir :
- Le vendeur est le plus exposé des deux. Dès lors que l’agence peut prouver ce qu’elle avance (le fait qu’elle a effectivement présenté le bien à l’acheteur en question), elle est en droit de réclamer au vendeur une indemnité dont le montant correspond aux honoraires qu’elle aurait dû percevoir pour la réalisation de la vente. On dit que « la commission reste due ».
- L’acheteur ne risque rien sur le plan légal, mais il devient la victime d’une situation complexe qui se traduit souvent par un blocage de la vente, la signature du compromis pouvant être perturbée par une action en justice initiée par l’agence. Par ailleurs, la réintégration ultérieure de la commission d’agence au prix de vente peut pousser le propriétaire à renégocier avec son acheteur.
Ajoutons que si l’acheteur a lui-même signé un mandat de recherche, il se retrouve dans la situation du vendeur : il est légalement responsable de son action et redevable de la commission d’agence.
S’il existe à la fois un mandat de vente et un mandat de recherche, on fait face à un risque de superposition des obligations… avec des conséquences sérieuses, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur.
Dans quels cas une clause de protection s’applique-t-elle ?
D’accord, mais comment peut-on en arriver là ?
Plus exactement, dans quels cas une clause de protection s’applique-t-elle ?
Au cœur du litige, il y a la notion de « présentation d’un acheteur ». Dans le cadre d’un recours déposé par l’agence, celle-ci doit démontrer à la justice qu’elle est à l’origine de la mise en relation entre le vendeur et l’acheteur.
Comment ? En prouvant que des échanges ont eu lieu entre un conseiller et le candidat à l’achat. C’est notamment la raison pour laquelle une agence fait signer à l’acheteur un bon de visite : un document qui démontre la présence de la personne dans le logement. Mais à défaut, d’autres pièces sont recevables : échanges d’emails, preuve qu’un rendez-vous a été organisé, témoignage d’une tierce personne, contacts de longue durée entre l’agence et l’acheteur, etc.
Les choses sont encore plus claires si l’acheteur a fait une offre officielle, par exemple, et que celle-ci a été transmise au vendeur.
En somme, l’agence doit démontrer que l’acquéreur a eu connaissance du bien immobilier par son truchement, et qu’il ne l’a pas trouvé par lui-même.
De son côté, le vendeur, s’il entend prouver son innocence, doit fournir des éléments montrant qu’il a trouvé son acheteur par d’autres canaux.
Quant à l’agence, elle peut découvrir l’existence de la vente de différentes manières. Un simple suivi du marché local et des transactions réalisées donne des indications à un professionnel de l’immobilier. Il faut aussi garder à l’esprit que les conseillers sont en contact avec les notaires et que les informations circulent, surtout dans un secteur limité…
Même en faisant preuve d’une discrétion totale, le vendeur a donc peu de chances que sa cession passe inaperçue !
Mon conseil de professionnelle pour conclure votre vente dans les règles
Le mieux reste donc de respecter les règles du jeu et de bien comprendre qu’un mandat de vente expiré ne vous donne pas nécessairement le droit de négocier directement avec un acheteur ayant déjà visité le bien.
Ce que je vous recommande, c’est de faire preuve d’une transparence totale vis-à-vis de l’agence qui vous a accompagné jusqu’à la fin du contrat. Celle-ci a, en effet, utilisé tous les moyens à sa disposition pour mener à bien votre transaction ; elle s’est impliquée pleinement dans votre projet et mérite cette considération.
Une fois le mandat de vente expiré, vous avez repris contact avec un acheteur qui vous a été présenté par le biais de l’agence ? Pas de soucis, cela peut arriver. On peut imaginer, par exemple, que l’acheteur en question s’était vu refuser son crédit à l’époque et qu’il a maintenant réussi à négocier avec sa banque : il est donc prêt à passer à l’acte.
Même si vous n’êtes plus lié à l’agence par contrat, mieux vaut présenter clairement la situation et essayer de trouver un accord.
Suivant les circonstances, vous pourriez découvrir que vous avez toute liberté pour vendre à qui vous le souhaitez ou, au contraire, vous rendre compte qu’une clause de protection s’applique. Dans ce cas de figure, votre conseiller pourrait vous proposer un compromis, par exemple : le versement d’une partie seulement de la commission.
Mais si vous faites les choses en douce, cela risque fort de compliquer la situation.
Vous aurez compris que l’idéal est de communiquer avec votre ancienne agence pour tâcher de régler la question à l’amiable.
Et si vous avez besoin de plus d’informations à ce sujet, sachez que l’équipe d’Immoove Eppler est à votre disposition !
