Les bailleurs ont deux hantises : les locataires mauvais payeurs et les squatteurs qui viendraient s’installer dans leur logement (qu’il soit vide ou occupé). Si les cas d’occupation illégale sont relativement rares, tout comme les situations d’impayés de loyer, ils peuvent néanmoins déboucher sur une longue et coûteuse procédure judiciaire. De sorte qu’un logement squatté peut rapidement devenir une grosse épine dans votre pied de propriétaire bailleur. Comment réagir si votre propriété en location à Charenton est occupée par des squatteurs ? Quels sont vos recours ? Faisons le point.
Logement squatté : ce que dit la loi
Par « logement squatté », on entend une habitation occupée par une ou plusieurs personnes qui n’ont ni droit, ni titre. Il s’agit donc d’une occupation illégale, résultant d’une voie de fait (une effraction) qui consiste dans « le forcement, la dégradation ou la destruction de tout dispositif de fermeture ou de toute espèce de clôture » (article 132-73 du Code pénal), et d’un maintien sur place non désiré par le propriétaire.
Imaginons que vous gérez une location à Charenton, un charmant appartement en bordure du centre-ville. Le logement est loué par un couple depuis des années. Un jour, vos locataires vous appellent pour vous raconter l’impensable : au retour de leurs vacances, ils ont constaté la présence d’occupants non désirés dans l’appartement. Les squatteurs se sont installés pendant leur absence et refusent de quitter les lieux. C’est à vous, en tant que propriétaire, de prendre en charge cette situation de logement squatté.
Le problème, c’est qu’il n’est pas toujours simple de se débarrasser des squatteurs. Paradoxalement, la loi reconnaît parfois aux occupants illégaux le bénéfice du droit au logement, alors même qu’ils se sont mis… hors-la-loi ! Ce faisant, il est indispensable de suivre une procédure bien particulière pour tenter de s’en tirer au plus vite.
À ce titre, il faut comprendre que la procédure est plus ou moins rapide selon le cas de figure, et notamment en fonction du statut du logement squatté (résidence principale ou non, logement loué ou vacant).
Les recours pour récupérer votre location à Charenton
Si votre location à Charenton est en cours d’occupation, avec un bail en bonne et due forme, vous pouvez bénéficier d’une procédure allégée pour obtenir l’expulsion des squatteurs. La loi du 25 juin 2015, dite « anti-squat », étend l’état de flagrance au-delà de 48 heures en cas de maintien dans le domicile et permet le recours aux forces de l’ordre dès que le délit est constaté, sans devoir passer par une procédure judiciaire.
Auparavant, il existait un seuil de recours de plus ou moins 48 heures. Si la constatation du délit était faite plus de 48 heures après l’installation des squatteurs, ceux-ci bénéficiaient de la loi sur le droit au logement et devenaient très difficiles à expulser. Si la constatation était faite dans les 48 heures, la procédure était alors quasi-immédiate (en théorie, du moins). Cette séparation s’applique encore aux résidences secondaires et aux logements locatifs vacants (voir plus bas).
Depuis 2015, ce délai de 48 heures ne s’applique plus. Même si le logement squatté est occupé illégalement depuis plus de deux jours quand vos locataires s’en rendent compte, la procédure est identique. Cela, parce que le logement constitue la résidence principale de vos locataires. La même chose est valable pour la résidence principale du propriétaire.
Quelle est cette procédure ? Pour libérer votre location à Charenton au plus vite, vous devez :
- Porter plainte au commissariat de police le plus proche une fois la constatation faite.
- Prouver votre statut de propriétaire (titre de propriété) et démontrer que vos locataires occupent le logement à titre de résidence principale (bail signé, factures à leur nom, etc.).
En toute logique, les forces de l’ordre doivent procéder à l’expulsion sans attendre. Si cela n’est pas le cas, il vous faut alors saisir le préfet qui affichera (en mairie et au domicile) une mise en demeure de quitter les lieux dans les 24 heures, après quoi l’expulsion pourra intervenir.
En outre, depuis la loi ELAN, les occupants illégaux d’un logement squatté ne peuvent plus bénéficier de la trêve hivernale qui protège habituellement les locataires. La législation va donc dans le sens d’une meilleure protection des propriétaires… et d’une gestion plus sereine de votre location à Charenton.
Le cas d’une résidence secondaire ou d’un logement vacant
La durée de la procédure en cas de logement squatté est bien différente selon le statut de l’habitation. De fait, si la loi est plutôt protectrice à l’égard des propriétaires (et des locataires) qui voient leur résidence principale occupée illégalement, elle l’est beaucoup moins quand il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif vacant. En substance, si votre location à Charenton n’est pas occupée et que des squatteurs s’y installent, c’est un parcours du combattant qui démarre…
Or, les squats de résidences secondaires ou vacantes constituent les cas les plus fréquents. Par définition, les squatteurs s’installent dans des biens inoccupés.
Dans ce cas de figure, le seuil des 48 heures s’applique :
- Si le squat est constaté dans les 48 heures (par un officier de police), pas besoin d’en passer par une procédure judiciaire. La marche à suivre est la même que pour une résidence principale, et l’expulsion peut avoir lieu au plus vite, sans décision de justice. Il faut toutefois qu’il y ait eu effraction, ou changement de serrure.
- Si le squat est constaté au-delà de 48 heures, il faut lancer une procédure judiciaire d’expulsion devant le tribunal d’instance. Un huissier de justice va constater l’occupation illégale et établir un procès-verbal. Le tribunal prononcera l’expulsion après notification d’un commandement de quitter les lieux. Avant la loi ELAN, il existait un délai de deux mois entre la notification et l’expulsion, mais ce n’est plus le cas (sauf en cas de plainte déposée par les squatteurs, par exemple en prétextant un faux bail).
Dans le second cas de figure, la procédure peut durer plusieurs mois sans que vous puissiez y faire grand-chose, et sans pouvoir profiter de votre location à Charenton.
En cas de logement squatté, n’hésitez pas à demander conseil à votre agent immobilier !
