Votre logement locatif aurait bien besoin d’un coup de jeune ? Vous envisagez de réaliser de gros travaux pour garantir la conformité de votre habitation avec la réglementation ? La loi prévoit ce cas de figure et autorise la réalisation de travaux par le propriétaire pendant une location. Néanmoins, tous les types de travaux ne sont pas admis. Et il peut arriver que l’occupant refuse catégoriquement de vous laisser les entreprendre, bien qu’étant dans son tort. Qu’avez-vous le droit de faire ou non ? Pouvez-vous imposer des travaux au sein de votre location à Charenton ?
Ce que dit la loi au regard des travaux du propriétaire pendant la location
Oui, la réalisation de (certains) travaux en pleine occupation est autorisée par la loi. Cela veut dire que le locataire ne peut (théoriquement) pas s’y opposer, même lorsqu’il ne s’agit pas d’interventions motivées par l’urgence.
Pour autant, tous les types de travaux ne sont pas admis. La loi du 6 juillet 1989, dans son article 7, oblige le locataire à consentir à des travaux prévus par son propriétaire pendant la location dans les cas suivants :
- La préparation et la réalisation de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives et communes de l’immeuble.
- Les travaux nécessaires à l’entretien normal ou au maintien en l’état du logement loué.
- Les interventions indispensables en vue de respecter les critères de décence.
- Les travaux de rénovation ou d’amélioration des performances énergétiques (par exemple en application de mesures issues de la loi climat 2021).
En dehors de ces cas de figure, vous ne pouvez pas imposer des travaux à votre locataire, son droit de jouissance paisible ayant la priorité. Si les interventions prévues ne rentrent pas dans le cadre légal, par exemple si vous envisagez de réaliser des travaux pour adapter ou embellir le logement, vous pouvez toujours les proposer à votre locataire et vous entendre avec lui sur les modalités de réalisation (mais assurez-vous d’obtenir un accord signé de sa main pour éviter toute contestation future).
Pour rappel, ces travaux doivent être distingués des réparations courantes à la charge du locataire. À ce titre, vous trouverez un rappel des obligations des deux parties dans ce billet.
La procédure à suivre pour réaliser des travaux dans votre location à Charenton
Bien qu’ayant le droit d’imposer des travaux dans le logement, s’ils entrent dans le cadre prévu par la loi, vous ne pouvez pas débarquer du jour au lendemain dans la résidence principale de votre locataire avec outils et matériaux sous le bras. La réalisation de travaux par le propriétaire pendant la location suppose de suivre une procédure bien encadrée. Ainsi, vous devez…
- Prévenir votre locataire de votre projet de réaliser des travaux, par écrit. Le courrier rédigé à cette occasion doit l’informer sur les détails du chantier : nature des travaux, date prévue pour le démarrage, durée envisagée, etc.
- Trouver un terrain d’entente à propos des dates et des horaires, sachant que les samedis, dimanches et jours fériés sont exclus. Vous devez convenir ensemble des moments qui vous arrangent l’un et l’autre.
Dans le cas d’une rénovation complète du logement découlant d’une nécessité absolue (par exemple si le logement est devenu indécent ou s’il présente des risques pour la santé ou la sécurité des occupants), vous avez la possibilité de donner congé à votre locataire. Pour des travaux qui peuvent durer jusqu’à plusieurs mois, cette solution permet d’épargner aux deux parties beaucoup de soucis. Néanmoins, vous devez respecter vos obligations relatives au congé du locataire, attendre l’échéance du bail, et justifier dûment vos travaux ainsi que leur faisabilité.
En cas de travaux imposés par le propriétaire bailleur, le locataire doit-il être dédommagé ?
La réalisation de travaux par le propriétaire pendant la location peut entraîner une gêne importante pour le locataire, notamment en bloquant l’accès à une pièce, voire en rendant le logement inhabitable pendant plusieurs jours ou semaines.
En cas de pièce inaccessible pendant 21 jours ou plus, le bailleur doit proposer à son occupant une contrepartie. Celle-ci prend généralement la forme d’une réduction du loyer proportionnelle à la durée des travaux et à la surface habitable dont le locataire est privé.
Lorsque les travaux rendent le logement inhabitable, c’est-à-dire si votre occupant ne peut plus profiter de sa location à Charenton pendant la durée du chantier, il est alors en droit d’exiger d’être relogé par vos soins (pour le même loyer). À défaut, il peut obtenir du tribunal la résiliation de son bail sans préavis. C’est donc une situation compliquée à éviter dans la mesure du possible.
Attention : dans aucun cas de figure votre locataire ne peut décider seul de ne plus verser le loyer, même s’il est contraint d’être relogé pendant la durée des travaux.
Que faire si le locataire refuse de vous laisser réaliser les travaux souhaités ?
Bien que la loi soit de votre côté et qu’il incombe à votre locataire de vous laisser réaliser les travaux prévus, il peut arriver que l’exercice de ce droit vous soit obstinément refusé. Soit le locataire fait la sourde oreille malgré vos multiples courriers et tentatives de contact, soit il a clairement dit « non » lors de l’exposé de votre projet. Quels sont vos recours pour intervenir sur votre location à Charenton ?
D’abord, gardez à l’esprit qu’il vous est interdit d’entrer dans le logement sans l’autorisation de votre occupant – même en cas d’urgence. Vous ne pouvez donc pas forcer la porte avec les ouvriers et réaliser les travaux malgré ses refus : ce serait une violation de domicile.
Ensuite, votre seul recours réside dans une action en justice auprès du tribunal d’instance, afin de contraindre votre locataire à obtempérer. L’ennui, c’est qu’une telle procédure peut s’étendre sur de longs mois. À moins que les travaux ne soient motivés par une urgence (réparer un dégât des eaux dont les conséquences à court terme pourraient être lourdes), il y a peu de chances pour qu’une telle action aboutisse dans des délais raisonnables.
Enfin, il faut savoir qu’un refus de consentir aux travaux du propriétaire pendant la location est un motif de résiliation du bail. Pour cela, vous devez tout de même attendre la prochaine échéance.
La meilleure solution reste de trouver un terrain d’entendre avec l’occupant de votre location à Charenton. Dans ce but, vous devez tâcher de rétablir le contact et de présenter des arguments susceptibles de faire mouche, par exemple en soulignant le bénéfice qu’il pourra tirer de travaux d’amélioration des performances énergétiques en termes d’économies.
Pouvez-vous augmenter le loyer après les travaux ?
En cas de réalisation de travaux par le propriétaire pendant la location, et lorsque ces travaux ont pour objet d’améliorer le confort dans le logement, il est tentant de vouloir en profiter pour augmenter le loyer afin de coller au nouveau standing des lieux. Est-ce possible ?
En principe, la réponse est non. Sauf si…
- Vous aviez prévu ces travaux de longue date dans le bail, associés à une hausse anticipée du loyer une fois le chantier terminé.
- Vos travaux aboutissent à une amélioration des performances énergétiques du logement et, ce faisant, à une réduction des factures d’énergie du locataire. Dans ce cas de figure, vous êtes en droit de lui demander une participation financière à hauteur de la moitié de l’économie réalisée.
Dans tout autre cas, vous ne pouvez pas imposer une hausse du loyer ou une participation financière suite à vos travaux dans votre location à Charenton.
N’hésitez pas à demander conseil à votre agence immobilière si vous prévoyez de réaliser des travaux dans votre logement locatif !
