(Article mis à jour le 02 juillet 2026)
Vous êtes propriétaire d’un appartement à Charenton-le-Pont et vous envisagez de le louer ? Qu’il s’agisse d’un premier investissement locatif ou d’un logement que vous mettez temporairement en location en attendant de le vendre, vous devez avoir en tête que le cadre légal a beaucoup évolué ces dernières années. DPE renforcé, restrictions sur les passoires thermiques, règles applicables dans les zones tendues, diagnostics mis à jour : aujourd’hui, louer un bien ne s’improvise plus.
Ce guide vous accompagne pas à pas pour mettre en location à Charenton-le-Pont, du choix du type de bail jusqu’aux vérifications essentielles avant de signer avec votre locataire.
En résumé
- Charenton-le-Pont est située en zone tendue, mais n’applique pas l’encadrement des loyers.
- Une location nue implique un bail de 3 ans, contre 1 an pour une location meublée.
- Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025.
- Plusieurs diagnostics sont obligatoires avant la signature du bail.
- Le choix entre location nue et meublée dépend principalement de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.
Nue, meublée ou saisonnière : quel type de location choisir à Charenton-le-Pont ?
Avant de mettre en location à Charenton-le-Pont, la première décision à prendre concerne le type de bail que vous souhaitez proposer. Le bon choix dépend de plusieurs paramètres : la durée voulue, la fiscalité applicable, mais aussi les droits et obligations du locataire et du propriétaire. Faisons le point sur les différentes possibilités.
La location nue (vide)
C’est la formule la plus répandue : une location nue consiste à proposer le logement vide, donc sans meubles, pour une durée de 3 ans minimum, renouvelable par tacite reconduction.
Ce type de bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, et les revenus générés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Avantages : des locataires plus stables, donc moins de turn-over, et une gestion locative a priori plus simple.
Inconvénient principal : s’il vous vient à l’idée de reprendre le logement pour y habiter ou le vendre, vous devez attendre la prochaine échéance du bail et respecter un préavis de 6 mois.
La location meublée
La location meublée implique de fournir un logement entièrement équipé, conformément à la liste fixée par le décret du 31 juillet 2015 : literie complète, table, chaises, rangements, équipements de cuisine, luminaires, etc.
La durée minimale du bail est de 1 an reconductible, ramenée à 9 mois lorsque le locataire est un étudiant (bail non reconductible tacitement). Les revenus sont imposés au régime des BIC, avec la possibilité d’opter pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Avantages : un loyer potentiellement plus élevé qu’en location nue (à type de bien équivalent) et des leviers fiscaux plus intéressants (notamment un abattement de 50 % sur les revenus locatifs au régime micro-fiscal).
La location saisonnière (courte durée)
À Charenton-le-Pont, la location touristique de type Airbnb est possible, mais très encadrée. Ainsi, une résidence principale peut être louée dans la limite de 120 jours/an après déclaration en mairie, tandis que la location d’une résidence secondaire est soumise à une autorisation de changement d’usage, et ce, dès le premier jour d’activité.
De plus, les hébergements touristiques sont soumis à une taxe de séjour obligatoire, due par les locataires, mais collectée et reversée par les propriétaires bailleurs.
Si ce mode locatif vous intéresse, je vous invite à consulter la page dédiée sur le site de la mairie. Mais nous pouvons aussi en parler de vive voix et, ainsi, faire le point sur votre projet visant à mettre en location à Charenton-le-Pont !
| Type de location | Durée du bail | Fiscalité | Avantages | Points de vigilance |
| Location nue | 3 ans (minimum) | Revenus fonciers | Locataires plus stables, gestion simplifiée | Reprise du logement uniquement à l’échéance du bail sous conditions |
| Location meublée | 1 an (9 mois pour un étudiant) | BIC (LMNP ou LMP) | Fiscalité souvent plus avantageuse, loyers généralement plus élevés | Rotation des locataires plus fréquente, mobilier obligatoire |
| Location saisonnière | Courte durée | Selon le régime fiscal applicable | Revenus potentiellement élevés en période de forte demande | Réglementation stricte, déclaration et autorisations selon le type de logement |
Fixer le loyer à Charenton en 2026 : ce que la loi impose
Passons à un point essentiel pour votre projet locatif à Charenton : la fixation du montant du loyer.
Il faut savoir que la ville de Charenton-le-Pont est située en zone tendue au sens du décret du 10 mai 2013. Ce qualificatif s’applique aux zones urbaines marquées par un décalage important entre la demande locative et l’offre.
Quelles sont les implications pratiques de cette catégorisation en zone tendue ?
- Lors de la première mise en location, vous pouvez fixer librement le loyer en vous basant sur le marché local.
- Entre deux locataires, vous ne pouvez pas augmenter le loyer, sauf si vous avez réalisé des travaux d’amélioration représentant au moins 50 % du dernier loyer annuel, ou dans le cas particulier d’un loyer manifestement sous-évalué.
- En cours de bail, la révision annuelle est plafonnée par l’IRL (Indice de Référence des Loyers) publié chaque trimestre par l’INSEE.
Pour en savoir plus, découvrez les règles de fixation et de révision du loyer.
En revanche, Charenton n’est pas soumise à la règle d’encadrement des loyers : il n’existe pas de loyer de référence, ni de plafond préfectoral applicable, contrairement à Paris et à certaines communes de la petite couronne.
Quels sont les loyers à Charenton ?
- Loyer médian tous types de biens et toutes surfaces : 20,4 €/m2/mois hors charges (la moyenne de l’agglomération est à 17,7 €/m2).
- Loyer médian pour un studio/T1 : 24,1 €/m2/mois.
- Loyer médian pour un T2 : 20,4 €/m2/mois.
- Loyer médian pour un T3 : 18,6 €/m2/mois.
- Loyer médian pour un T4 et plus : 18,6 €/m2/mois.
(Voir aussi notre guide de la gestion locative à Charenton.)
Au loyer viennent s’ajouter les charges récupérables, payées par le locataire et régularisées chaque année.
DPE et passoires thermiques : une contrainte majeure à connaître pour mettre en location à Charenton-le-Pont
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location pour tout nouveau bail ou renouvellement. Le calendrier d’interdiction se poursuit comme suit :
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E.
Les conséquences de ces dispositions ne sont pas négligeables. À Charenton, le parc ancien est significatif : on y trouve un très grand nombre d’immeubles édifiés dans les années 1960-1980, et ces biens affichent très souvent des DPE médiocres.
Si votre bien est classé F ou G, vous avez deux options : rénover pour améliorer le DPE, ou accepter de ne pas pouvoir le louer.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est intéressant de rénover maintenant, en raison des nombreuses aides proposées par l’État français. En outre, l’amélioration des performances énergétiques contribue à optimiser la valeur d’un bien à la revente, tandis qu’à l’inverse, de mauvaises notes au DPE se traduisent par des décotes allant jusqu’à 20 %.
| Un sursis pour la location des passoires thermiquesL’évolution du mode de calcul du DPE au 1er janvier 2026 a permis à 850 000 logements de sortir du statut de passoire thermique (note F ou G), parmi les 4,8 millions de biens concernés avant cette date. Si vous êtes propriétaire d’un bien classé G, cette information peut vous intéresser : contactez l’agence et parlons-en. |
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location
Avant de signer un contrat de bail, vous devez remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) complet, comprenant un certain nombre d’attestations réalisées obligatoirement par un technicien certifié.
La liste des diagnostics de location a progressivement été allongée :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire et opposable depuis 2021. Ce diagnostic n’est pas exigé si le logement est destiné à être occupé moins de 4 mois par an (location saisonnière), ou s’il est situé dans un bâtiment classé ou inscrit comme monument historique.
- Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) est réservé aux logements construits avant le 1er janvier 1949.
- L’état des risques et pollutions (ERP) concerne les logements situés dans une zone ou dans un périmètre à risque. Il peut être établi par le propriétaire à l’aide des informations trouvées directement en ligne.
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité et l’état de l’installation intérieure de gaz pour les installations qui ont plus de 15 ans.
- Le diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des avions (à proximité d’un aéroport).
Notez que le diagnostic amiante fait bien partie du DDT aussi, mais que vous n’avez pas d’obligation de l’annexer au bail locatif. Vous devez simplement le tenir à disposition du locataire.
Attention aux durées de validité des diagnostics, qui varient fortement en fonction du document concerné. Ainsi, si le DPE est valable 10 ans, l’ERP, lui, doit être établi moins de 6 mois avant la mise en location du bien.
Fiscalité : choisir le bon régime d’imposition des revenus locatifs
Qui dit « location », dit aussi « revenus locatifs ». Et, vous vous en doutez, ces revenus sont imposés : vous devez les déclarer à l’administration fiscale et payer des impôts dessus.
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe plusieurs leviers fiscaux attractifs pour les propriétaires bailleurs, en fonction du type de location choisi et du régime fiscal considéré. Voici ce qu’il faut savoir.
Location nue : revenus fonciers
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % appliqué automatiquement par le fisc si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €/an. En contrepartie, il n’y a pas de déduction des charges réelles.
- Régime réel : vous déduisez les charges effectives (intérêts d’emprunt, travaux réalisés dans le bien, primes d’assurance, frais de gestion locative, taxe foncière…). C’est intéressant si vos charges réelles excèdent le taux d’abattement.
Location meublée : revenus BIC et régimes LMNP/LMP
- Micro-BIC : l’abattement forfaitaire monte à 50 % des recettes déclarées pour les locations meublées non classées.
- Régime réel LMNP : vous amortissez le bien et les meubles, et déduisez toutes les charges. C’est souvent le régime le plus avantageux avec un emprunt en cours. Notez que le régime LMP est plus contraignant et s’adresse aux propriétaires bailleurs professionnels.
| Situation | Régime généralement adapté |
| Location nue avec peu de charges | Micro-foncier |
| Location nue avec travaux ou intérêts d’emprunt importants | Régime réel |
| Location meublée avec recettes limitées | Micro-BIC |
| Location meublée avec emprunt ou charges élevées | LMNP au réel |
Préparer le logement avant la mise en location
Avant de mettre en location à Charenton-le-Pont, il est essentiel de bien préparer le logement concerné. Par « préparer », on entend :
- Le ranger et le nettoyer.
- Veiller à ce qu’il soit propre et bien entretenu.
- Réparer ce qu’il doit l’être.
- Veiller à la conformité des installations d’électricité et de gaz.
- Respecter les critères de décence imposés par la réglementation : surface minimale, performance énergétique, sécurité et santé du locataire, absence d’animaux nuisibles, etc.
- Prévoir le mobilier et les équipements nécessaires si vous souhaitez louer meublé.
Une fois le logement prêt, je vous recommande de préparer une annonce complète et conforme, illustrée par des photos professionnelles. Le but est d’attirer l’attention des locataires potentiels au plus vite lorsqu’ils consultent la liste des résultats sur les plateformes d’annonces.
Par ailleurs, si vous envisagez de proposer un bien en location saisonnière, vous devez prévoir des équipements supplémentaires utiles pour les futurs voyageurs : télévision, cafetière et théière, sèche-cheveux, etc.
Gérer soi-même sa location ou confier cette mission à une agence ?
Autre question importante à se poser : celle de la gestion quotidienne du logement.
Si vous avez du temps disponible et pas mal de motivation, il vous est possible de gérer un bien locatif par vous-même, sans aide extérieure… à condition de bien connaître la réglementation.
Mais, dans l’absolu, il est préférable de se faire accompagner par des professionnels de la gestion locative qui prennent tout en charge à votre place : recherche des locataires, organisation des visites, réalisation de l’état des lieux, édition du contrat de bail, collecte des loyers et des charges récupérables, conservation du dépôt de garantie, gestion des sinistres, etc.
Les honoraires d’agence, qui oscillent entre 6 et 10 % du montant annuel des loyers hors charges, sont déductibles des revenus fonciers.
Cas pratique : louer un T2 à Charenton-le-Pont
Vous êtes propriétaire d’un appartement T2 de 46 m², classé D au DPE, situé à proximité du métro Liberté. Vous souhaitez le mettre en location pour générer un revenu régulier tout en limitant les contraintes de gestion.
Deux options s’offrent à vous :
- Location nue : vous signez un bail de 3 ans, bénéficiez d’une plus grande stabilité locative et déclarez vos revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
- Location meublée (LMNP) : vous équipez entièrement le logement, proposez un bail d’1 an et profitez d’un régime fiscal souvent plus avantageux, notamment si vous optez pour le régime réel et avez un crédit immobilier en cours.
Avant toute mise en location, vous devez vérifier que le logement respecte les critères de décence, réunir l’ensemble des diagnostics obligatoires, fixer un loyer cohérent avec le marché local et préparer un bail d’habitation conforme à la réglementation.
Si vous hésitez entre plusieurs stratégies, une estimation locative accompagnée d’une étude de rentabilité permet d’identifier la solution la plus adaptée à votre situation patrimoniale.
Vous souhaitez mettre en location votre bien à Charenton ou Saint-Maurice ?
Chez Immoove Eppler, nous accompagnons les propriétaires à toutes les étapes de leur projet locatif, depuis la création de l’annonce jusqu’à la gestion quotidienne du bien et de la relation avec le locataire.
Estimation du loyer, sélection des locataires, rédaction du bail d’habitation, réalisation des diagnostics, prise en charge de l’état des lieux, garantie loyers impayés : nous gérons tout de bout en bout, avec une solide connaissance du marché charentonnais.
Contactez-nous pour discuter de votre projet locatif !
Questions fréquentes sur la mise en location à Charenton-le-Pont
Puis-je fixer librement le loyer de mon appartement à Charenton ?
Oui, lors d’une première mise en location, le loyer est fixé librement par le propriétaire. Charenton-le-Pont n’est pas soumise à l’encadrement des loyers, mais la ville est en zone tendue : entre deux locataires, vous ne pouvez pas augmenter le loyer sauf à réaliser des travaux significatifs ou en cas de loyer initialement sous-évalué.
Mon logement est classé F ou G au DPE : puis-je encore le louer ?
Les logements classés G sont interdits à la location pour tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, tandis que les logements F seront interdits à partir du 1er janvier 2028. Il est conseillé d’anticiper les travaux de rénovation énergétique dès maintenant. Avec le changement du mode de calcul du DPE au 1er janvier 2026, plusieurs centaines de milliers de logements sont sortis de la catégorie des passoires thermiques : vérifiez si votre bien est concerné.
Quelle est la durée minimale d’un bail de location à Charenton ?
Pour une location nue, le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans (renouvelable). Pour une location meublée, c’est 1 an renouvelable par reconduction tacite, ou 9 mois pour un étudiant. Ces durées sont imposées par la loi et ne peuvent pas être réduites contractuellement, sauf cas spécifiques.
Vaut-il mieux louer nu ou meublé à Charenton ?
La location meublée offre un régime fiscal souvent plus avantageux (LMNP) et des baux plus courts, mais se caractérise aussi par un turn-over plus élevé des locataires. La location nue assure plus de stabilité et garantit une gestion moins lourde. À Charenton, les deux formules fonctionnent bien compte tenu de la forte demande locative, et le choix se fait surtout en fonction de votre situation fiscale.
