L’expulsion est une procédure longue, complexe et coûteuse, qui se justifie lorsque la résiliation contrainte du bail de location à Charenton est rendue nécessaire par l’indélicatesse du locataire (par exemple, parce qu’il ne paie plus son loyer). De fait, quand l’occupant refuse de quitter les lieux alors qu’il en a l’obligation légale, l’expulsion devient le seul recours possible pour un propriétaire soucieux de récupérer son logement. Comment se passe une telle procédure ? Quelles sont les démarches ?
Les motifs de résiliation du bail de location à Charenton
En raison de ses conséquences sérieuses pour le locataire, la procédure d’expulsion est strictement encadrée par la loi. À ce titre, une expulsion ne peut être prononcée qu’à condition d’avoir au préalable tâché de trouver une solution amiable avec le locataire, et obtenu la résiliation officielle du bail de location à Charenton pour des motifs spécifiques.
Quels sont les motifs pouvant justifier une procédure d’expulsion ?
- Les impayés de loyer. C’est le cas de figure le plus courant, et le plus à risque pour le propriétaire, lorsque celui-ci compte sur les loyers perçus pour rembourser un crédit immobilier. Bien que les cas d’impayés de loyer soient rares, ce sont ceux qui posent le plus de problèmes.
- Les troubles du voisinage. La gestion d’un locataire trop bruyant est de la responsabilité du propriétaire, celui-ci étant dans l’obligation d’agir pour faire cesser les troubles (mais pas de trouver une solution au problème…). Des troubles répétés, qui se poursuivent malgré les recours du bailleur et/ou du syndic, peuvent justifier une demande de résiliation du bail de location à Charenton.
- La sous-location du logement sans autorisation. Un locataire qui sous-loue illégalement son logement et qui en tire des bénéfices fournit un excellent motif de rupture du contrat locatif.
- Le défaut d’assurance habitation. Le refus du locataire de se protéger au regard des risques locatifs via une assurance ad hoc peut conduire à une procédure de résiliation, voire d’expulsion. Mais puisqu’il est permis au propriétaire de souscrire lui-même une police d’assurance à la place de son occupant et d’en répercuter le coût sur les charges, il est rarement nécessaire d’en arriver là.
Ces situations, exceptionnelles, justifient une rupture du contrat sans en passer par un processus conventionnel de fin de bail locatif.
La procédure de résiliation et d’expulsion
En tout état de cause, il convient de résilier le bail de location à Charenton avant de pouvoir demander l’expulsion du locataire, soit en faisant jouer une clause résolutoire (si elle existe), soit en demandant sa résiliation judiciaire.
Dans le premier cas, la rupture du contrat est reconnue par le tribunal d’instance, sans nécessité d’aller plus loin. Dans le second cas, le locataire doit être assigné par un huissier, et un juge doit décider si une procédure d’expulsion s’impose ou non.
Généralement, un huissier envoie au locataire un commandement de quitter les lieux qui informe celui-ci de la décision d’expulsion. Il dispose alors d’un délai de deux mois pour obtempérer, mais il est en droit de demander une prolongation allant de trois mois à trois ans. Ce n’est qu’une fois ce délai écoulé que l’huissier peut procéder à l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.
L’exemple des impayés de loyer
Pour que les choses soient plus claires, prenons l’exemple d’une procédure de rupture de bail de location à Charenton et d’expulsion en raison de loyers impayés, et en l’absence de clause résolutoire :
- Dès que le propriétaire constate l’impayé, il peut demander à un huissier de signifier au locataire un commandement de payer.
- Au bout de deux mois, si la situation n’est pas réglée, le propriétaire est en droit de saisir le tribunal d’instance. Il s’agit alors de demander la résiliation du bail au motif des impayés de loyer.
- Le propriétaire et le locataire sont convoqués au tribunal pour une audience. Les arguments sont échangés en présence du juge. Le propriétaire doit apporter les preuves de sa tentative de conciliation.
- Le juge prononce la résiliation du contrat locatif et l’expulsion du locataire. La décision de justice est signifiée par voie d’huissier.
- Au bout d’un mois de délai, si le locataire ne s’est pas exécuté et qu’il n’a pas fait appel de la décision de justice, le propriétaire peut demander à un huissier de lui délivrer un commandement de quitter les lieux.
- Au bout de deux mois, si rien n’a changé, l’huissier peut recourir à la force publique pour exécuter la décision d’expulsion.
Les cas particuliers : squatteurs et trêve hivernale
La procédure de résiliation du bail de location à Charenton et d’expulsion peut être rendue plus complexe dans deux cas de figure :
- Si le logement est occupé par des squatteurs. Dans ce cas, le bail ne doit pas être résilié puisqu’il n’en existe pas, et l’expulsion peut s’avérer rapide, à condition d’agir dans les délais les plus brefs (voir à ce propos notre article dédié).
- Si la demande d’expulsion a lieu pendant la trêve hivernale. Celle-ci court du 1er novembre au 31 mars (Code de la construction et de l’habitation, article L 613-3, et loi Alur de 2014 pour le prolongement jusqu’au 31 mars). Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être prononcée par la justice, et il faut attendre la fin de la trêve.
Une procédure de résiliation forcée du bail de location à Charenton et d’expulsion du locataire peut prendre en moyenne douze mois, sachant que de nombreux paramètres peuvent contribuer à allonger ce délai. Il est donc important d’en faire un dernier recours… et de prendre gare à ne surtout pas louer sans bail, car même cette procédure radicale serait alors hors de portée !
