Au fil du temps, le diagnostic de performance énergétique ne cesse de gagner en importance. Autrefois absent des transactions, il est devenu obligatoire en 2007 pour les ventes et les locations. Quelques années plus tard, la loi imposait d’afficher les performances énergétiques dans les annonces immobilières. Et plus récemment, le DPE a subi une refonte pour faire la chasse aux passoires thermiques – nom donné par l’État aux logements particulièrement énergivores. Cette importance est telle qu’on parle de « valeur verte » comme nouveau critère applicable aux biens immobiliers lors de l’estimation. Pour un propriétaire vendeur, il est donc légitime de se poser les questions qui suivent : quel peut être l’impact du DPE sur le prix de vente à Charenton ? Une bonne note énergétique permet-elle de vendre plus cher ?
Quel est l’impact du DPE sur le prix de vente à Charenton ?
L’influence du diagnostic de performance énergétique découle de ce que l’on appelle la valeur verte. L’Ademe la définit comme la valeur « dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». En somme, il s’agit de l’augmentation du prix de vente dont bénéficie un bien immobilier en raison de sa note énergétique (telle qu’indiquée par son étiquette énergie) par rapport à un bien de performance moindre, à caractéristiques équivalentes.
À quel point cette augmentation est-elle notable ? Quel est le réel impact du DPE sur le prix de vente à Charenton ?
Une nette hausse du prix de vente avec un bon DPE
Chaque année, les Notaires de France publient une étude sur la performance énergétique et sur la valeur verte des logements (l’historique peut être consulté sur cette page). Ces enquêtes apportent des renseignements précieux quant aux différences de prix constatées entre les biens immobiliers en fonction de leur note énergétique.
Ainsi, la dernière étude en date montre une différence de valeur allant de 6 à 8 % pour les logements notés A ou B, par rapport aux logements notés D ou plus, dans les zones tendues (dont fait partie la région parisienne, et donc Charenton-le-Pont). Mais dans les territoires où le marché est détendu, cette variation peut atteindre jusqu’à 21 % ! Dans la majorité des régions françaises, la moyenne constatée pour l’écart de valeur est de 20 %.
Par conséquent, l’impact du DPE sur le prix de vente à Charenton est réel – et relativement important. Même en prenant la fourchette basse (6 à 8 % en plus sur le prix de vente en comparaison avec un bien énergivore), un appartement d’une valeur de 500 000 euros pourra se vendre entre 530 000 et 540 000 euros s’il affiche une bonne note énergétique… Soit plus que le coût des travaux de rénovation thermique !
La réponse est donc limpide : oui, un bien immobilier doté d’un bon DPE peut se vendre à un meilleur prix. Mais aussi se vendre plus vite : en moyenne, en 6 jours de moins qu’un logement classé F ou G.
La valeur verte, un critère parmi d’autres
Pour autant, il ne faudrait pas donner à la valeur verte un rôle qu’elle n’a pas : celui d’arbitre dans une transaction. La conclusion d’une vente immobilière ne se joue pas sur la note énergétique. L’étude des notaires souligne, à ce titre, un détail intéressant : à Paris, les biens les plus énergivores sont ceux qui se vendent le plus cher… tout simplement parce qu’il s’agit des logements les plus recherchés, ceux qui appartiennent au patrimoine (les immeubles haussmanniens), pour lesquels les acheteurs sont moins regardants.
Moralité : les performances énergétiques ne font pas tout. La valeur verte n’est qu’un critère parmi d’autres. Elle ne remplace pas les deux paramètres les plus déterminants dans une estimation – l’emplacement et la nature du bien immobilier. On a bien vu qu’en zone tendue, la plus-value sur le prix de vente est deux à trois fois moins élevée que dans les zones où le marché est plus détendu.
L’impact du DPE sur le prix de vente à Charenton est donc visible, mais ce critère vient s’additionner à tous les autres pour former un tout. D’où l’importance de travailler en bonne entente avec un professionnel de l’immobilier pour réaliser une estimation pertinente, capable de tenir compte de l’ensemble des paramètres qui influent sur la valeur d’un bien.
Valeur verte et prix de vente : le cas des passoires thermiques
Si la valeur verte témoigne de l’impact du DPE sur le prix de vente à Charenton, l’effet inverse existe tout aussi bien : on parle alors de « décote verte » pour désigner la baisse de valeur qui résulte d’un mauvais diagnostic de performance énergétique.
Là aussi, l’impact est réel. À caractéristiques égales, les biens immobiliers considérés comme des « passoires thermiques » (dont la note énergétique est E, F ou G) subissent une dépréciation comprise entre 10 et 20 % dans l’ensemble de la France. (Toujours selon l’étude des Notaires de France.)
Conséquemment, les logements les plus énergivores se vendent moins chers que les logements les mieux notés (note énergie allant de A à D), sauf dans des cas particuliers comme à Paris, ainsi que nous l’avons souligné plus haut. Cette différence est plus marquée pour les maisons que pour les appartements : la décote atteint 13 % pour les seconds, mais 17 % pour les premières ! Si vous vendez un bien mal noté, il faut donc vous attendre à accepter une baisse de prix.
Cet impact (négatif) du DPE sur le prix de vente à Charenton s’explique, pour les acheteurs, par la perspective de devoir réaliser des travaux de rénovation importants. C’est d’autant plus vrai dans une optique d’investissement locatif. Car, en vertu de ce que prévoit la nouvelle version du DPE, les logements notés E à G seront progressivement exclus du marché de la location à partir de 2025 : il ne sera plus possible de les proposer aux locataires sans réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Ceux qui envisagent d’acheter pour louer tiennent forcément compte de cet obstacle futur, et négocient en conséquence – la décote, pour un bien locatif, pouvant allègrement atteindre 18 %.
Faut-il faire des travaux pour améliorer la note énergie de son logement ?
Compte tenu de l’impact du DPE sur le prix de vente à Charenton, la question d’éventuels travaux se pose. En effet, une amélioration notable des performances énergétiques de votre logement va contribuer à augmenter substantiellement sa valeur, donc son prix de vente.
C’est d’autant plus intéressant qu’une partie du financement des travaux peut être couverte par les aides et les subventions publiques – jusqu’à 90 % pour les ménages modestes, et jusqu’à 40 % pour les ménages les plus aisés. Concrètement, si vous dépensez 20 000 euros pour rénover l’isolation thermique de votre appartement, vous pouvez couvrir quasiment la moitié du coût et, à condition d’atteindre une note entre A et D, vendre bien plus cher.
Est-ce recommandé ? Tout dépend de votre projet de vente. Au vu de l’analyse menée par les Notaires de France, l’impact de la valeur verte s’avère moins visible dans les grandes agglomérations que dans les zones rurales. Ce qui veut dire qu’à Charenton-le-Pont, le gain sera moindre, tandis que l’investissement peut s’avérer assez lourd.
Le mieux à faire, c’est de demander conseil à votre agence immobilière de proximité – qui connaît bien le marché local. Chez Immoove, lorsque nous prenons en charge un bien immobilier à la vente, nous venons sur place réaliser une estimation et faire des recommandations quant aux améliorations à apporter pour augmenter la valeur de la propriété – en l’occurrence, pour prendre en compte l’impact du DPE sur le prix de vente à Charenton. Contactez notre équipe pour en savoir plus !
