Si vous me dites vouloir vendre votre bien sans intermédiaire (comprendre : sans agence !), je ne vais pas essayer de vous en empêcher. Parce que vous n’écouterez pas mes arguments.
Je me contenterai de vous montrer un tableau en deux colonnes avec, d’un côté, ce que vous allez réellement dépenser en vendant seul(e) et, de l’autre, les économies que vous allez réaliser en confiant votre transaction à une agence.
Car, oui, vendre un bien immobilier sans intermédiaire, cela a un coût.
Je ne parle pas seulement des frais inhérents à toute vente immobilière, auxquels vous n’échapperez pas quoi qu’il arrive : la mise en ligne de l’annonce, la réalisation des diagnostics, la fiscalité, etc.
Je veux parler des coûts cachés qui frappent les propriétaires ayant choisi de se débrouiller par eux-mêmes : perte nette sur le prix de vente en raison d’une estimation maladroite, allongement des délais du fait d’une mauvaise préparation, conséquences financières d’un éventuel problème juridique ou administratif.
Aujourd’hui, je voudrais vous préparer psychologiquement à ce qu’implique une vente de particulier à particulier.
Le but n’est pas de vous décourager – car, au final, vous ferez bien ce que vous voulez. Le but est de vous montrer objectivement ce que vous risquez de perdre en allant seul(e) sur le marché et, à l’inverse, ce que vous avez toutes les chances de gagner en vous faisant accompagner par les bonnes personnes.
Alors, vendre un bien immobilier sans intermédiaire professionnel, ça coûte combien – pour de vrai ?
Vendre seul sa propriété : une belle économie à la clé !
Autant en parler d’emblée, histoire de mettre cette question de côté : il est vrai qu’en vendant par vous-même, vous allez réaliser une belle économie sur les frais d’agence.
Ces frais représentent en moyenne 5 % du prix de vente du bien.
Sans ces frais, vous pouvez afficher un prix net vendeur, ce qui rendra votre annonce plus attractive.
Vous voulez un exemple ?
Une propriété vendue par agence à 400 000 € est affichée à 420 000 € en raison des 5 % de commission à verser.
Le même bien, vendu directement par son propriétaire, est affiché à 400 000 €. Soit 20 000 € de moins pour les acheteurs.
Parce que les frais d’agence sont supportés par les acheteurs. Aucun vendeur ne se dit : « OK, l’agence me prend 20 000 €, donc je dois baisser mon prix d’autant ». Il positionne son bien en combinant son net vendeur et le montant de la commission – et croise les doigts pour que ça ne change rien à l’attractivité de son bien.
Vous allez me dire : pour le vendeur, c’est du pareil au même.
Sauf que non, pas du tout. Car, en vrai, le propriétaire « perd » ces 20 000 €, dans le sens où il ne les gagne pas.
En effet, si un bien peut se vendre 420 000 € avec commission comprise, cela veut dire qu’il se vendrait pour le même montant… même si l’agence ne s’en occupait pas. Ce qui se traduirait par un gain immédiat de 5 % pour le vendeur.
Une fois qu’on a bien compris ce mécanisme, on comprend aisément pourquoi il est tentant de vendre seul(e), quitte à changer d’avis par la suite et à décider de faire appel à une agence si la propriété ne trouve pas preneur.
Cependant, cela implique d’avoir connaissance des risques à vendre sans agence et d’assumer pleinement ce choix.
Ce que cela coûte de vendre un bien immobilier sans intermédiaire
Passons maintenant aux dépenses concrètes qui vous attendent si vous choisissez de vendre par vos propres moyens.
Le coût de l’annonce
Si vous avez le réflexe de publier votre annonce sur des portails immobiliers (PAP, SeLoger…), vous devez savoir que ce processus n’est pas gratuit.
Sur PAP, le prix dépend avant tout de la formule que vous choisissez : vous pouvez tout faire vous-même ou opter pour les services d’un coach immobilier. Dans ce dernier cas, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé, d’une assistance juridique et de prestations professionnelles (photos, estimation, diagnostics).
D’autres sites proposent de publier une annonce sans frais, mais c’est souvent plus compliqué qu’une prétendue « gratuité intégrale ». La plupart du temps, seul le descriptif est gratuit : il faut payer (cher) pour ajouter des photos et bénéficier de certains services, comme la mise en valeur de l’annonce. C’est le principe du low cost appliqué aux portails web : on vous attire avec des promesses d’économies et on vous assomme sur les suppléments.
Bref, la gratuité est généralement illusoire en matière de publication d’annonce.
Après, vous devez garder à l’esprit qu’il n’y a aucune obligation de passer par des portails immobiliers. Vous pouvez vous contenter de placer un panneau à vendre sur votre façade et de créer des posts sur les groupes dédiés à l’immobilier entre particuliers sur les réseaux sociaux.
Sans même parler du bouche-à-oreille qui donne d’excellents résultats. Parlez de votre projet de vente autour de vous (amis, famille, collègues, commerçants) et laissez faire !
Le coût des diagnostics immobiliers
Les diagnostics techniques sont un passage obligé, que vous vendiez seul(e) ou accompagné(e).
Les tarifs n’étant pas réglementés, le coût de la réalisation des diagnostics peut varier grandement d’un professionnel à l’autre. Il dépend :
- Des spécificités du logement (type de bien, surface, année de construction).
- Du nombre de diagnostics à réaliser (en fonction de son état, de son âge et des obligations relatives à la zone géographique).
- Du diagnostiqueur lui-même.
En moyenne, un pack complet de diagnostics revient à 300 € TTC, avec des variations notables en fonction de la typologie du bien (maison ou appartement). Si vous disposez de certains diagnostics valables, vous pouvez demander des devis pour ceux qui vous restent à réaliser.
Notez que ces coûts peuvent être pris en charge par l’agence lorsque vous signez un mandat exclusif.
Les frais de notaire
Avec ou sans agence, vous devrez de toute façon passer chez le notaire, au minimum pour signer l’acte authentique qui finalisera la transaction.
Cette obligation s’accompagne de frais d’acquisition, qui représentent 7 à 8 % du prix du bien.
Vous savez sans doute que ces frais sont supportés par l’acheteur. A priori, vous ne devriez donc pas vous en soucier. Sauf que les acquéreurs n’ont pas un budget illimité et qu’ils intègrent ce montant à leur enveloppe globale.
Pour reprendre l’exemple donné plus haut, si le prix affiché est de 420 000 €, l’acheteur « visualise » environ 450 000 € (autour de 30 000 € de frais de notaire). Si son enveloppe budgétaire est limitée à 420 000 €, il se tournera plutôt vers des biens dont le prix final se rapprochera de ce seuil… et passera à côté de votre offre.
Les frais d’état daté dans certaines copropriétés
Le bien que vous vendez est intégré à une copropriété ?
Dans ce cas, vous devez remettre à votre acheteur un état daté, document qui détaille la situation financière du lot de copropriété : en substance, les sommes qui sont éventuellement dues au syndic… ou que le syndic vous doit !
Pour l’acheteur, il y a là des informations d’une importance capitale, notamment les dépenses de copropriété liées au logement et les futurs appels de fonds du syndic.
Ce document est payant, mais son prix est soumis à un plafond : le coût ne peut pas excéder 380 € TTC.
Les services facultatifs pour vendre plus vite (et à meilleur prix)
À ces dépenses, il est possible d’ajouter des services optionnels qui vous aident à vendre plus vite et à meilleur prix, par exemple :
- Une estimation de valeur (indépendamment d’un mandat de vente) réalisée par un expert.
- Une session de home staging pour valoriser votre bien.
- Des outils de promotion comme la réalisation d’une vidéo, d’une visite à 360° ou de prises de vue depuis un drone.
Les coûts invisibles : ce qu’on ne vous dit jamais à propos d’une vente de particulier à particulier
Si vous faites une rapide recherche sur Internet en tapant une requête du genre « faut-il vendre un bien immobilier sans intermédiaire ? », vous tomberez forcément sur une multitude de réponses enthousiastes. « Oui, il faut vendre seul ! » ou « Les agents immobiliers sont des voleurs, leur commission est trop élevée ! ».
Rassurez-vous, j’ai l’habitude et je ne m’en offusque plus (et, aussi, je connais la valeur de mon métier, quoi qu’en disent les internautes les plus virulents).
Mais bizarrement, ces commentaires ne vous diront jamais ce que vous risquez de perdre en décidant de vendre par vos propres moyens.
C’est pourquoi je voudrais maintenant vous parler des coûts cachés d’une vente de particulier à particulier. Ces coûts que vous n’avez pas pris en compte, que vous n’avez même pas envisagés, mais qui risquent de vous tomber dessus à l’issue de votre transaction.
Des coûts invisibles qui pourraient bien vous faire regretter – mais trop tard – de n’avoir pas opté pour un accompagnement professionnel.
Les difficultés à estimer correctement le prix de votre propriété
Ce n’est pas un secret : une vente réussie repose sur une bonne estimation.
Le prix auquel votre propriété est affiché est le premier critère de choix pour les acheteurs, tout simplement parce qu’ils ont un budget à respecter.
Or il y a deux pièges à éviter en matière d’estimation :
- Si votre prix de vente est trop haut, vous ne recevrez pas d’offres. Votre bien restera sur le marché pendant de longs mois, avant que vous ne vous décidiez à en baisser le prix pour qu’il soit plus cohérent par rapport aux biens similaires.
- Si votre prix s’avère trop bas (une fois la vente terminée), vous aurez fatalement des regrets : vous vous direz que vous êtes passé à côté d’une belle opportunité. Baisser le prix est un excellent levier pour vendre plus vite, mais sauf à être dans l’urgence, vous devez réfléchir avec soin au bon positionnement pour votre propriété.
Le risque, dans les deux cas, c’est d’y perdre de l’argent : en finissant par disposer d’un bien « grillé » qui attise la méfiance des acheteurs et qui ne réussira à se vendre qu’au prix d’une grosse ristourne, ou en se trompant sur le positionnement réel du logement.
Le coût caché, ici, c’est la perte nette que vous risquez de subir en ne fixant pas d’emblée le juste prix !
Le temps nécessaire pour vendre seul(e)
Pour vendre son bien par soi-même, il faut pouvoir y consacrer du temps et de l’énergie. Car vous devez prendre en charge toutes les tâches qui, dans le cadre d’un accompagnement professionnel, auraient été déléguées à un conseiller immobilier.
Brisons tout de suite un mythe tenace : non, mettre en vente un bien, cela ne se limite pas à prendre des photos vite fait, publier une annonce en 5 secondes et ouvrir la porte aux acheteurs.
Si vous voulez mener votre projet de vente à bien, vous allez devoir effectuer des tâches nouvelles et, pour cela, chercher des informations, vérifier la viabilité des données que vous aurez trouvées en ligne, et vous assurer que toutes vos démarches ont été correctement réalisées.
Savez-vous, par exemple…
- Comment estimer un bien au plus juste ?
- Comment prendre des photos qui mettent votre logement en valeur et sont susceptibles de séduire les acheteurs ?
- Rédiger un descriptif d’annonce à la fois complet, conforme à la loi et attractif ?
- Diffuser votre annonce sur les canaux pertinents pour générer des contacts qualifiés ?
- Sélectionner vos acheteurs pour organiser des visites impactantes (et éviter de perdre du temps avec des « touristes ») ?
- Gérer votre planning pour recevoir les acheteurs dans de bonnes conditions ?
- Préparer le logement avant chaque visite ?
- Répondre avec précision aux questions que l’on vous pose ?
- Réaliser les diagnostics obligatoires et remettre des documents fiables à vos acheteurs ?
- Gérer efficacement les négociations ?
- Travailler avec le notaire pour préparer les signatures ?
J’aurais pu allonger cette liste, mais vous comprenez l’idée : vendre un bien immobilier sans intermédiaire n’est pas de tout repos.
Le risque juridique
Je termine avec un point délicat : le coût éventuel d’une erreur juridique.
Car, oui, le fait de vendre un bien immobilier sans intermédiaire vous expose à des maladresses et des méprises. Avec des conséquences potentielles gravissimes.
En vendant par vous-même, vous devez donc vous informer au sujet de vos droits et devoirs afin d’éviter les complications.
Un exemple tout simple ? Les diagnostics techniques doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. À défaut de certification, ces documents ne seront pas considérés comme valides.
Or cela pourrait devenir un réel problème. Imaginez un instant qu’un diagnostic ait été mal réalisé et qu’une erreur s’y soit glissée, mettons : qu’une irrégularité dans le réseau électrique n’ait pas été signalée. Imaginez maintenant que l’acheteur ait un souci électrique dans l’avenir : il pourrait se retourner contre vous. Il vous reviendrait, ensuite, de vous retourner contre le diagnostiqueur, mais qui sait si l’issue de cette procédure serait en votre faveur ?
Bref, ce n’est pas un risque négligeable… que vous pouvez facilement éviter en vous faisant accompagner par un professionnel !
Est-il possible de vendre un bien immobilier sans intermédiaire ? La réponse est oui. Mais il y a des risques à prendre en compte et des coûts cachés à ne pas ignorer.
Si vous n’êtes pas sûr(e) de vous, pourquoi ne pas prendre contact avec l’agence Immoove Eppler et discuter de votre projet ?
