S’il vous est venu à l’idée de mettre en vente un logement occupé, avec un bail locatif en cours, cette question vous est sans doute venue à l’esprit : votre locataire est-il prioritaire pour acheter ?
L’interrogation est légitime, car on a l’habitude de lire que le locataire a la priorité pour se porter acquéreur du bien qu’il occupe lorsque son propriétaire décide de le mettre en vente.
Sauf que, dans les faits, ce n’est pas aussi simple que ça. Et que les cas de figure dans lesquels le droit de préemption s’applique réellement sont rares.
Aujourd’hui, je vous explique tout ce qu’il faut savoir pour vendre un bien immobilier occupé dans le respect de la réglementation.
Le locataire d’un bien immobilier est-il toujours prioritaire pour l’acheter ?
La réponse est simple : non, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas systématiquement.
Contrairement à une idée reçue bien ancrée, l’occupant d’un bien ne peut pas automatiquement se positionner pour l’acquérir avant tout autre acheteur.
Ce droit n’existe que dans quelques cas de figure avec, chaque fois, des conditions strictes à respecter.
Quels sont ces cas de figure ? Je vous présente les trois principaux (que vous pouvez retrouver, avec plus de détails, sur le site des notaires du Grand Paris).
La première vente d’un logement après la division de l’immeuble
Il arrive qu’un immeuble détenu par un seul propriétaire et comportant plusieurs logements soit divisé en lots, ceux-ci étant destinés à être vendus.
On parle alors de division ou de subdivision de l’immeuble. L’opération doit porter sur un logement à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. La vente peut aussi concerner des parts ou des actions de société, sous conditions.
Dans cette situation bien précise, chaque locataire en place bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le logement qu’il occupe, à condition que son bail soit en cours. Cette vente se fait sans décote par rapport au prix du marché.
Le locataire qui ne désire pas acheter n’a aucune obligation de quitter les lieux : le bail se poursuit dans les mêmes conditions.
À noter que ce droit n’est reconnu que lors de la première vente qui suit la division ou la subdivision : il ne s’applique donc qu’une seule fois.
La vente d’un immeuble en bloc
Si un immeuble appartenant au même propriétaire, comportant plus de cinq logements, est vendu dans sa totalité à un unique acheteur, le droit de préemption du locataire s’applique de la même manière.
En pratique, chaque locataire en place et en cours de bail peut se porter candidat pour acheter le logement qu’il occupe, toujours sans décote, et sans obligation de quitter les lieux en cas de refus.
Mais, dans le même temps, si l’acheteur de l’immeuble s’engage à proroger les baux en cours de 6 ans, cette priorité disparaît.
La vente d’un bien immobilier « libre »
Pour qu’un lot unique soit proposé en priorité à son locataire, hors vente d’un immeuble, trois conditions cumulatives doivent être réunies :
- Le bail de location doit être parvenu à son terme.
- Le bien doit être loué vide.
- Un congé pour vente doit avoir été délivré à l’occupant dans les délais légaux, à savoir : au moins 6 mois avant la date d’échéance du contrat.
Dans ce cas spécifique, le droit de préemption du locataire s’applique. Ce droit concerne l’ensemble des locaux loués qui constituent la résidence principale de l’occupant, et s’étend aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux loués de manière accessoire.
S’il ne souhaite pas acheter le logement, le locataire est dans l’obligation de quitter les lieux à la fin effective de son bail. À compter de ce moment, le propriétaire peut vendre son bien libre de tout occupant.
Attention : ce droit de préemption est supprimé si l’acquéreur est un parent du propriétaire, jusqu’au 3e degré, et qu’il s’engage à vivre dans le logement pendant une durée minimale de deux ans.
Le droit de préemption du locataire : une situation plutôt rare
Dans les faits, le droit de préemption du locataire est une situation moins commune qu’on ne le pense.
Pour une vente « lambda » qui ne concerne qu’un seul lot appartenant à un unique propriétaire, la priorité n’est donnée à l’occupant d’un bien loué vide, lorsque le bail arrive à son terme.
Dans cette situation bien spécifique, on dit que « le congé vaut offre de vente au profit du locataire ». Pour cette raison, le congé doit mentionner le prix de vente et citer l’article de loi prévoyant le droit de préemption du locataire, en l’occurrence : l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
En pratique, le locataire est prioritaire pendant les deux premiers mois du délai de préavis, qui s’étend sur six mois. Durant cet intervalle de temps, il ne peut exercer son droit de préemption qu’à condition de respecter le prix demandé par le propriétaire dans son congé, sans décote – ce qui garantit au propriétaire de ne pas être lésé par l’exercice du droit de préemption.
Pour mettre en vente votre bien, vous devez donc attendre que ces deux mois se soient écoulés. Par ailleurs, si le locataire vous notifie son refus avant l’écoulement de ce délai, plus aucun obstacle ne se dresse sur votre chemin : vous pouvez signer votre mandat ou publier votre annonce dans l’immédiat.
En revanche, les baux meublés ne sont pas concernés.
L’alternative : la vente d’un bien occupé
Vous pouvez aussi choisir de vendre le logement occupé, ce qui entraîne d’autres démarches… tout en vous évitant de vous poser la question du droit de préemption du locataire.
Cette solution n’a aucune incidence sur le bail en cours, qui se poursuit aux mêmes conditions pour le temps qui reste à courir. Autrement dit, l’opération de vente est tout à fait indolore pour le locataire.
Pour le propriétaire, toutefois, cette alternative peut avoir des conséquences sur le prix de vente. Il est d’usage, en effet, que l’acheteur négocie une baisse du prix par rapport à la valeur du bien libre de toute occupation, en raison de son incapacité à modifier le bail à sa guise. Mais gardez à l’esprit que cette décote n’est pas systématique et qu’elle varie en fonction de la nature du bail, de la durée restante, du loyer et du sérieux du locataire.
Ceci étant dit, rien ne vous empêche de prévenir votre locataire en amont de la mise en vente, ne serait-ce que par courtoisie. N’oubliez pas qu’en cas de vente du bien occupé, vous devrez pouvoir compter sur sa coopération pour organiser les visites.
Cela peut aussi lui donner l’opportunité de candidater et de vous faire une offre, pourquoi pas pour acheter lui-même le bien. Pensez-y : ce serait une bonne affaire, autant pour votre locataire que pour vous !
Vous cherchez à vendre un bien avec un bail en cours ou qui arrive à échéance ? Confiez votre projet à une agence expérimentée : l’équipe d’Immoove Eppler est à votre service !
