Si l’on s’en tient au déroulement d’une vente immobilière normale, voilà comment les choses se passent : le jour de la signature de l’acte définitif chez le notaire, vous remettez les clés à votre acheteur. En contrepartie, vous recevez le montant dû.
Ça, c’est ce qui se passe dans 99 % des cas.
Mais il est possible de fonctionner autrement. Par exemple, vous pouvez tout à fait accepter, sur demande de votre acheteur, de lui remettre les clés avant la vente. Ce qui veut dire : avant de conclure définitivement la transaction.
Ce n’est certes pas commun, mais ce cas existe. Et vous pourriez bien vous retrouver dans cette situation : un acquéreur qui aimerait pouvoir emménager plusieurs jours, voire semaines, avant le passage au cabinet du notaire.
La question mérite donc d’être posée : faut-il accepter de remettre les clés avant la vente ? Quels sont les risques pour le vendeur ? C’est ce que nous allons voir.
Faut-il accepter de remettre les clés avant la vente finale ?
Autant être claire d’entrée de jeu :
Oui, vous pouvez accepter de remettre les clés avant la vente finale.
Mais, non, vous ne devriez pas le faire !
(Ce n’est que mon avis, bien entendu – celui d’une professionnelle qui supervise des transactions depuis plusieurs décennies.)
Juridiquement parlant, l’acquéreur ne devient propriétaire du logement qu’à un instant précis : une fois que les deux signatures (la vôtre et la sienne) ont été apposées sur l’acte de vente définitif, en présence du notaire. Jusque-là, l’acheteur n’a aucun droit juridique sur le bien immobilier.
Le jour J, votre acquéreur vous verse le montant du prix de vente, en échange de quoi vous lui remettez les clés. C’est ce que l’on appelle un « transfert de propriété » : le passage de relais entre le vendeur et son acheteur.
Mais ce n’est pas seulement une manière de parler. Derrière ce transfert de propriété, il y a aussi un transfert des risques et des charges.
Et là, les choses deviennent plus sérieuses.
En remettant les clés à votre acheteur lors de la signature, vous lui transmettez également la responsabilité du logement. Il est alors redevable des impôts locaux et des charges de copropriété, et devient le titulaire des contrats de fourniture d’énergie et d’assurance.
Au passage, vous transférez également les risques potentiels. Si un dégât des eaux survient au lendemain de la signature, vous n’êtes plus responsable : la prise en charge du sinistre revient au nouveau propriétaire. Idem en cas d’incendie, de vol ou de toute autre situation de ce type.
Mais, bien entendu, si vous laissez l’acheteur occuper les lieux avant que ce transfert ne soit effectif, la responsabilité vous incombe.
En somme, accepter de remettre les clés avant la vente s’accompagne d’une prise de risque importante.
Quels risques prenez-vous à remettre les clés avant la vente ?
De quels risques parle-t-on ?
On peut en citer 3 principaux :
- La vente est annulée, mais l’acquéreur reste sur place. Il refuse donc de payer le montant dû pour acheter le logement, devenant un squatteur qu’il sera alors très difficile de déloger (la loi étant faite ainsi).
- L’acquéreur ne se plaît pas dans le logement et ne souhaite plus conclure la transaction. Son court séjour dans le bien lui a fait changer d’avis. Bien sûr, l’annulation d’une vente immobilière ne peut se faire que dans des cas particuliers (et à condition, pour l’acheteur, d’accepter de perdre l’avance qu’il a versée), mais cela aura un impact sur la transaction quoi qu’il arrive, aussi bien que sur le déroulement de votre projet suivant.
- Un sinistre survient dans le logement. Ici, deux cas de figure : soit votre assurance est censée le prendre en charge, mais le fait que l’occupant soit une autre personne (elle-même dénuée d’assurance) complique les choses. Soit vous n’avez pas ou plus d’assurance, et l’acheteur non plus, et le sinistre ne sera pas pris en charge par un tiers.
Vous aurez compris que ces risques ne sont pas anodins, et que l’idée de remettre les clés avant la vente ne doit pas être prise à la légère.
Dans quel cas peut-on consentir à remettre les clés à l’avance ?
Ceci dit, la remise des clés à l’avance n’est pas tout à fait impossible… dès lors que vous prenez les précautions qui s’imposent.
Clairement, cette pratique doit être parfaitement encadrée juridiquement. À ce titre, vous devez suivre un protocole bien précis visant à limiter les risques induits par l’occupation du bien par une personne tierce avant le transfert de propriété.
Comment ? En signant une convention d’occupation précaire, ou convention anticipée. Ce document encadre cette situation particulière dans laquelle un acheteur entre dans les lieux avant la conclusion de la vente.
D’une certaine manière, on peut voir cette convention comme une sorte de contrat de bail locatif signé entre l’acquéreur et le vendeur. Ce contrat engage l’occupant :
- À vous verser une redevance mensuelle,comparable à un loyer.
- À souscrire une assurance habitation, comme le ferait un locataire, dans le but de couvrir les risques liés à son occupation des lieux.
- À respecter les obligations relatives à l’occupation du logement : réalisation d’un état des lieux lors de la remise des clés, travaux et changements autorisés dans le logement, etc.
- À quitter les lieux et à vous rendre les clés en cas de vente annulée.
Par ailleurs, si vous songez à accepter de remettre les clés avant la vente, vous devez vous assurer que les points suivants sont bien respectés :
- L’acheteur doit avoir levé la condition suspensive de prêt. Autrement dit, il doit avoir reçu, de la part de sa banque, une validation de sa demande de crédit immobilier : c’est la preuve qu’il dispose des fonds pour faire l’acquisition du bien.
- L’acheteur doit avoir souscrit une assurance habitation couvrant la période envisagée pour l’occupation des lieux. Il doit vous remettre une attestation prouvant que cela a bien été fait.
- L’acheteur doit s’engager à ne pas effectuer des travaux impactant le gros œuvre. Si de tels travaux sont en projet, ils devront attendre que la vente définitive soit actée.
- Un dépôt de garantie doit avoir été versé, de façon à couvrir d’éventuels dommages en cas d’annulation de la vente.
Je vous recommande fortement de faire rédiger cette convention d’occupation par un notaire, même si cela n’est pas une obligation légale. Il s’agit d’une précaution essentielle si vous envisagez de remettre les clés avant la vente, dans la mesure où l’acte notarié a valeur probante : il vous servira de preuve en cas de procédure judiciaire lancée à l’encontre de l’acquéreur.
Remettre les clés avant la vente : une décision à peser avec soin !
Résumons :
- En tant que vendeur, rien ne vous interdit de remettre les clés avant la vente finale, si l’acquéreur vous en fait la demande. C’est à vous de choisir.
- Mais ce n’est pas recommandé en raison de risques importants.
- Si vous choisissez tout de même d’accéder à la requête de l’acquéreur, protégez-vous au maximum en signant une convention d’occupation précaire, rédigée par un notaire.
Pour plus d’informations, ou si d’autres questions vous viennent en tête, n’hésitez pas à contacter l’agence Immoove Eppler !
