Vendre une propriété, c’est une affaire de cœur. On se sépare d’un logement dans lequel on a passé nos plus belles années, avant d’emménager dans un nouveau cocon qui sera le réceptacle d’autres merveilleux souvenirs.
Vendre, c’est un magnifique projet, une ouverture sur des horizons nouveaux.
Mais c’est aussi… une affaire de paperasse !
Inutile de le nier : la réussite d’une transaction nécessite de réunir de nombreux documents. Titre de propriété par-ci, diagnostics techniques par-là, justificatifs de travaux… la liste est longue, fastidieuse et – avouons-le – intimidante.
Et c’est encore pire lorsqu’il s’agit d’une vente en copropriété. Car non content de devoir fouiller dans ses propres archives, il faut encore aller taper à la porte de la copropriété pour obtenir des dizaines de papiers complexes.
Parmi ceux-ci : le pré-état daté. Un document qui témoigne de l’état du logement ET de la copropriété, à destination des acquéreurs.
Aujourd’hui, je vous propose de plonger dans les mystères de ce pré-état daté pour une vente en copropriété : qu’est-ce que c’est ? à quoi sert ce document ? et comment l’établir ?
Pré-état daté : qu’est-ce que c’est ?
Pour pouvoir vous expliquer ce qu’est un pré-état daté, je suis dans l’obligation d’aborder quelques notions juridiques. Mais pas de panique : rien de bien méchant !
Vous le savez sans doute, mais la loi ALUR de 2014 a instauré de nouvelles obligations pour les propriétaires qui souhaitent vendre un bien immobilier. L’une des obligations les plus importantes concerne le droit de l’acquéreur à être informé dans le détail de l’état du bien qu’il s’apprête à acheter.
C’est précisément dans ce contexte que s’inscrit le pré-état daté : le but est d’apporter à l’acquéreur des informations au sujet du lot en vente et de la copropriété dans son ensemble. On y trouve notamment des données juridiques et financières, dont les charges, les frais relatifs à la copropriété et les éventuelles dettes engrangées par celle-ci.
En bref, avec ce pré-état daté, l’acquéreur sait exactement dans quoi il s’engage en consentant à acheter le lot. Pas de mauvaises surprises en vue. Si jamais la copropriété est endettée, il le saura bien avant de signer quoi que ce soit : en effet, ce document doit obligatoirement être présenté lors de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente.
Attention : pour autant, l’obligation de présenter un pré-état daté s’applique exclusivement à une vente en copropriété. Si vous vendez une maison individuelle, vous n’êtes donc pas concerné(e).
Qui peut établir un pré-état daté pour une vente en copropriété ?
Maintenant que vous en savez un peu plus sur le pré-état daté, la question qui vient naturellement à l’esprit est : mais comment l’obtenir ?
En pratique, vous avez deux options : établir ce document vous-même ou demander au syndic de le faire à votre place. C’est différent pour l’état daté qui, lui, doit obligatoirement être fourni par le syndic entre le compromis et la vente définitive.
Mais je dois être tout à fait franche : établir un pré-état daté peut s’avérer contraignant. Vous devez collecter des données à partir de différentes sources d’information. Un exemple ? Il vous faut réunir des données financières à partir des convocations aux assemblées générales ou depuis un espace en ligne dédié, mais aussi vous informer auprès de la commune pour connaître la réglementation relative à la constitution du diagnostic technique global.
La solution la plus simple consiste à le demander directement au syndic, ce qui simplifie grandement votre processus de vente en copropriété. Certes, le syndic a toutes les chances de facturer sa prestation (entre 200 et 600 €), tout comme il le fera pour l’établissement de l’état daté un peu plus tard. Mais vous y gagnez en temps et en sérénité – ce qui n’est pas négligeable !
Que contient le pré-état daté ?
J’en profite pour faire le point sur l’ensemble des informations contenues dans un pré-état daté lors d’une vente en copropriété :
- La fiche synthétique de copropriété, établie chaque année par le syndic.
- Les PV des assemblées générales : en l’occurrence, celles des 3 dernières années.
- Une copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Avec, au besoin, les actes de modification existants.
- Une notice d’information sur les droits et les obligations des copropriétaires, ainsi que sur le fonctionnement du syndic.
- Le montant des charges supportées par les copropriétaires lors des 2 exercices comptables précédant la vente en copropriété, à la fois celles qui sont prévues au budget prévisionnel et celles qui sont inscrites hors budget prévisionnel.
- Les montants qui seront dus par l’acquéreur s’il va au bout de la transaction, parexemple les échéances relatives à un emprunt collectif.
- Les montants versés au fonds de travaux ainsi que la part de ces montants qui est rattachée au lot vendu.
- L’état des dettes de la copropriété, s’il y en a: charges non payées au syndic, impayés dus aux fournisseurs, etc.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble tenu par le syndic, qui apporte des informations concernant les travaux effectués et à venir, les assurances souscrites, les contrats d’entretien et de maintenance, etc.
- Le diagnostic technique global de l’immeuble qui est l’équivalent des diagnostics individuels, mais pour les parties communes et les équipements de la copropriété.
- Le plan pluriannuel de travaux présentant un échéancier sur 10 ans.
Une chose intéressante à savoir, c’est que si votre acheteur est déjà propriétaire d’un lot dans le même immeuble, la liste des informations à fournir se limite aux documents financiers.
Que faut-il retenir de tout cela ?
Que le pré-état daté est un document d’information obligatoire dans le contexte d’une vente en copropriété. Qu’il concerne uniquement les lots gérés par un syndic. Qu’il doit être remis à l’acquéreur lors de la signature de l’avant-contrat. Et qu’il peut être établi par le propriétaire ou par le syndic, auquel cas il devient payant.
Vous avez d’autres questions au sujet du pré-état daté ou d’une vente en copropriété ? Les conseillers et conseillères de chez Immoove Eppler sont à votre disposition !
