Dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier, l’emprunteur peut constituer une hypothèque sur le bien financé au profit de la banque prêteuse. L’hypothèque est une forme de garantie adossée à un bien immobilier déterminé : elle implique que la valeur de ce dernier est affectée en priorité au remboursement d’une éventuelle dette, en cas de défaillance de l’emprunteur. Pour autant, rien n’empêche de revendre une propriété grevée, à condition de suivre un processus spécifique. Voici ce qu’il faut savoir pour vendre un bien sous hypothèque à Charenton.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
Une hypothèque désigne un type de garantie qu’une banque peut imposer lors de la souscription d’un prêt immobilier. On parle d’hypothèque conventionnelle dans la mesure où elle est consentie par une convention passée entre la banque et l’emprunteur, à l’inverse d’une hypothèque judiciaire imposée par décision de justice dans le cadre d’un crédit classique.
En acceptant une hypothèque, vous donnez volontairement un bien en garantie à la banque qui vous prête de l’argent. Cela n’a aucun effet sur votre quotidien de propriétaire : vous avez le droit de vivre dans le logement, d’y effectuer des travaux, de le mettre en location pour en tirer des revenus, mais aussi de le vendre. L’hypothèque ne porte à conséquence qu’en cas de défaillance de l’emprunteur : la garantie entre alors en jeu, et le créancier est en droit de procéder à la vente du bien afin de récupérer les fonds avancés.
Les modalités de remboursement sont fixées par le contrat hypothécaire signé avec la banque : ce document détaille la durée du prêt, le taux d’intérêt appliqué, les options complémentaires de remboursement, et les éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé. Il reste que cette solution n’est choisie que par une petite portion des emprunteurs (12 %), la plupart des acheteurs privilégiant des garanties moins rigoureuses et moins coûteuses, comme la caution ou l’IPPD.
Dans quels cas peut-on vendre un bien sous hypothèque ?
L’hypothèque ne bloque en aucun cas la vente du bien immobilier. Pour autant, vendre un bien sous hypothèque n’est pas du tout la même chose que de revendre une propriété financée par un prêt conventionnel. Il y a deux cas de figure à prendre en compte : lorsque l’hypothèque a été levée, et lorsque le bien est encore grevé.
Le cas d’une hypothèque levée
L’hypothèque court pendant toute la durée du crédit immobilier. Une fois le capital remboursé en totalité, elle reste toutefois inscrite au service de la publicité foncière durant une année supplémentaire, avant d’être levée automatiquement. L’hypothèque prend alors fin par elle-même, sans frais supplémentaires, et vous n’avez plus qu’à suivre le déroulement classique d’une vente immobilière.
Le cas d’un bien sous hypothèque au moment de la vente
Lorsqu’il s’agit de vendre un bien sous hypothèque, les choses sont un peu plus compliquées. Quatre cas de figure se présentent :
- Vous vendez votre appartement sous hypothèque avant la fin du remboursement de votre crédit.
- Vous venez votre appartement après avoir soldé votre prêt, mais avant la fin du délai d’inscription hypothécaire.
- Vous faites racheter votre crédit par une autre banque.
- Vous transférez votre prêt hypothécaire à votre acheteur.
Dans les deux premiers cas, il est nécessaire de passer par un notaire afin de procéder à une mainlevée : un processus visant à lever l’hypothèque qui pèse sur le logement afin de pouvoir le vendre sans problème. Des frais s’appliquent, calculés sur la base du prêt initial avec une majoration automatique de 20 %, plus un coût relatif à la rédaction de l’acte authentique. À cela, il faut ajouter les éventuelles pénalités de remboursement anticipé, pour lesquelles des exonérations existent : si la vente du logement résulte d’un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, ou si elle fait suite à la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’un ou de l’autre.
Comment se déroule la vente d’un bien immobilier grevé par une hypothèque ?
Le cas de figure le plus courant est le suivant : vous désirez vendre un bien sous hypothèque, que le crédit ait été remboursé ou non. La transaction suit les mêmes règles qu’une vente classique, à quelques détails près. Il s’agit de suivre certaines étapes clés :
- D’abord, faire le point avec la banque sur l’état de l’hypothèque: montant restant dû sur le prêt, mensualités, pénalités éventuelles, etc. Puis, informer l’établissement de votre volonté de vendre, pour qu’il vous indique les démarches à effectuer.
- Ensuite, estimer le logement pour en fixer le prix de vente, en tenant compte du paiement de l’hypothèque. Le prix est fondamental : c’est ce qui fera que la banque acceptera ou non votre demande de mainlevée, en fonction du montant qu’il vous reste à rembourser et des frais engendrés par la procédure. L’idée étant que le produit de la vente vous permette de couvrir l’ensemble des frais dus aux créanciers et de rembourser le capital restant.
- Enfin, une fois l’offre d’achat acceptée, il vous reste à finaliser les détails avec le notaire et avec la banque, en veillant à ce que toutes les exigences légales et contractuelles du prêt soient respectées. Vous soldez votre prêt avec le produit de la vente et vous organisez votre nouveau projet.
Le notaire peut néanmoins refuser la demande de mainlevée, ce qui vous empêchera de vendre le bien sous hypothèque. Dans une telle situation, la première chose à faire est de trouver une solution amiable avec la banque : si le prix de vente couvre l’ensemble de vos frais, l’établissement n’a aucune raison de rejeter votre demande. Un dernier recours consistera, sinon, à porter votre affaire devant la justice.
Notez qu’il est possible, également, de transférer l’hypothèque. Cela peut arriver si votre acheteur choisit de reprendre le prêt existant plutôt que d’en souscrire un nouveau. Ce faisant, la transaction concerne aussi bien la dette que le logement – mais elle doit être approuvée par la banque.
Faut-il informer l’acheteur de l’hypothèque qui pèse sur votre bien ?
Vous souhaitez vendre un bien sous hypothèque. Vos interlocuteurs privilégiés sont la banque et le notaire. Mais qu’en est-il de votre acheteur ? Devez-vous l’informer de la situation ?
Légalement, rien ne vous contraint à informer le futur propriétaire au sujet de la situation administrative du logement qu’il envisage (ou qu’il est en train) d’acquérir. Le compromis de vente ne doit pas non plus en faire mention. En d’autres termes, l’hypothèque est une procédure qui reste entre la banque et l’emprunteur : un acheteur n’est en aucun cas responsable des dettes de l’ancien propriétaire. En outre, la question est résolue par le notaire, dans la confidentialité de son étude.
Vous pouvez donc vous lancer sereinement dans le processus visant à vendre votre bien sous hypothèque. Et si vous avez besoin de conseils, de recommandations ou d’un accompagnement expert, faites appel à l’équipe d’Eppler Immoove !
