La vacance locative se définit comme l’absence de locataire pendant un intervalle de temps plus ou moins long, de quelques jours à plusieurs mois. Cela arrive généralement lorsqu’un bail prend fin et que vous devez trouver un nouvel occupant pour votre logement. Or pendant ces périodes-là, vous ne touchez pas de loyer – ce qui, à moyen et long terme, peut remettre en cause la viabilité de votre projet locatif. Alors, comment se prémunir contre la vacance locative à Charenton ? On vous donne des solutions.
Vacance locative : pourquoi est-ce un problème ?
En période de vacance locative, par définition, votre logement est vide. Ce qui signifie, concrètement : pas d’occupant, pas de loyer versé, et un bien immobilier qui vous coûte plus d’argent qu’il ne vous en rapporte.
Avec, à la clé, une conséquence tangible : la remise en cause de votre projet locatif dans son ensemble. Car, sans rentrées d’argent, vous allez rapidement rencontrer des difficultés à assumer les frais de détention du bien, y compris et surtout si vous devez rembourser un crédit – dans la mesure où la banque, elle, ne va pas suspendre vos mensualités. Si le logement est un investissement locatif, c’est votre rentabilité qui en sera impactée. Et si jamais vous avez profité d’un mécanisme de défiscalisation type Pinel, cette situation peut avoir des conséquences fiscales : au-delà de 12 mois de vacance locative sans justification solide, vous risquez de perdre la réduction d’impôt acquise.
L’accumulation des carences locatives, ou la persistance d’une telle situation pendant plusieurs mois, peut ainsi s’avérer risquée. Voilà pourquoi c’est l’une des craintes les plus fréquemment exprimées par les propriétaires bailleurs, aux côtés des impayés de loyer.
Bien sûr, une situation de vacance locative à Charenton n’est pas forcément problématique. Tout dépend de la nature de votre projet locatif et des baux signés. Si vous n’avez pas de crédit à rembourser et que vous pouvez assumer les frais de détention et d’entretien, il n’y a plus d’urgence. Si vous louez exclusivement à des étudiants, il est normal d’enregistrer chaque année un « creux » de plusieurs mois correspondant aux congés estivaux (même si vous pouvez choisir de louer en saisonnier entre deux années universitaires). Enfin, si vous avez choisi de privilégier une succession de baux « mobilité », là aussi, les périodes creuses sont logiques.
Toutefois, dans la majorité des cas, les périodes de vacance locative à Charenton ne sont pas souhaitées, ni souhaitables. Il s’agit alors d’identifier les causes et d’y remédier en apportant des solutions.
Quelles sont les causes de la vacance locative ?
On distingue cinq causes principales pouvant expliquer une situation de carence locative :
- La faible visibilité de votre bien sur le marché locatif
- Un loyer au-dessus des prix du marché
- Des exigences trop grandes au regard des locataires
- Des problèmes liés à l’entretien du bien (indécence, insalubrité…)
- Un manque de réactivité face aux demandes
Voyons maintenant ces causes dans le détail.
La faible visibilité de votre bien immobilier sur le marché locatif
Une faible visibilité découle généralement d’un problème lié à la diffusion de l’annonce locative. C’est d’autant plus vrai sur un marché où la demande surpasse largement l’offre, comme c’est le cas à Charenton-le-Pont, Saint-Maurice, et dans une bonne partie du Val-de-Marne. Si vous ne parvenez pas à louer votre bien dans cette zone, c’est que les candidats à la location ne savent pas que vous avez une propriété à leur proposer.
Pour éviter d’allonger cette période de vacance locative à Charenton, interrogez-vous sur trois points :
- La qualité de votre annonce,
- La pertinence des canaux de diffusion que vous avez choisis (si vous avez décidé de louer seul et que vous les avez sélectionnés personnellement),
- L’attractivité de votre logement (la façon dont il est présenté dans l’annonce).
Découvrez nos astuces pour optimiser votre offre locative et trouver un occupant plus rapidement en lisant cet article.
Un loyer au-dessus des prix du marché
Si le marché est favorable aux bailleurs et que votre annonce a correctement été diffusée, mais que personne ne vous contacte, c’est que le loyer fixé est clairement au-dessus des prix moyens sur le secteur.
Un loyer trop élevé peut avoir deux conséquences (et aucune des deux n’est positive) :
- Vous ne trouvez pas de locataire ;
- Vous parvenez à louer votre logement, mais constatez un important turnover car les prestations ne correspondent pas au prix demandé (et vous subissez des intervalles réguliers de vacance locative).
Certes, les qualités propres à la ville de Charenton justifient un certain montant pour le loyer, mais vous devez néanmoins tenir compte du marché pour le fixer. De plus, la commune est concernée par l’encadrement des loyers, ce qui veut dire qu’à compter du premier bail signé, vous ne pouvez plus augmenter le loyer à votre guise à l’occasion d’une relocation (plus de détails dans ce billet de blog).
Des exigences trop grandes au regard des locataires
Vous cherchez absolument LE locataire parfait, celui qui correspond très exactement à vos attentes : un étudiant au minimum en 2e cycle et soutenu par des garants aux gros revenus ; un couple sans enfant, tous les deux en CDI et justifiant d’une ancienneté d’au moins trois ans dans leur emploi ; etc. Or vous peinez à trouver le profil que vous avez en tête…
Si vous subissez une longue période de vacance locative à Charenton faute de dénicher la perle rare, c’est sans doute que vos exigences sont trop grandes. Acceptez de moduler vos attentes et laissez leur chance à des candidats locataires qui ne répondent pas avec précision à vos critères de choix. Le plus important, c’est d’avoir un bail en cours, de toucher des loyers tous les mois, et de trouver des gens sérieux qui ne vont pas tout casser !
Des problèmes liés à l’entretien du bien
Même si ce n’est pas facile à accepter, il est possible qu’une longue vacance locative à Charenton s’explique par un problème lié au logement en tant que tel.
Si celui-ci ne correspond pas au prix que vous en demandez, ou pire : s’il n’est pas conforme à la réglementation relative aux critères de décence ou à la salubrité, vous risquez d’attendre longtemps qu’un occupant se présente… Et, au passage, souvenez-vous qu’il est illégal de proposer à la location une habitation qui ne respecte pas ces obligations !
Si vous avez le moindre doute, consultez les textes de loi et prévoyez les travaux indispensables. Au besoin, prenez conseil auprès d’un professionnel de l’immobilier pour savoir exactement quoi faire.
Un manque de réactivité face aux demandes
Autre cause possible de vacance locative à Charenton (lorsqu’on élimine tout le reste) : vous recevez des demandes, mais pour une raison ou une autre, vous n’y donnez pas suite.
Les appels restent lettre morte ; vous n’avez pas le temps de rappeler les candidats qui vous ont laissé un message ; vos plages horaires pour organiser les visites sont extrêmement ténues parce que vous travaillez beaucoup ou que vous habitez loin de Charenton, etc.
Ici, le souci est donc plus logistique qu’autre chose : face à des demandes trop nombreuses, vous manquez de temps libre pour tout gérer… et vous finissez par ne rien faire du tout !
Comment éviter la vacance locative à Charenton ?
Ces différentes causes peuvent expliquer une situation de carence locative, qu’elle se matérialise par plusieurs mois de vide ou par une succession de périodes creuses à cause de baux qui ne durent pas longtemps.
Pour s’en prémunir, il faut prendre les choses en main : améliorer la qualité de votre annonce et rendre sa diffusion plus efficace, équilibrer le montant du loyer, réduire vos exigences au regard des locataires, effectuer les travaux indispensables, ou simplement vous faire aider pour répondre aux nombreuses demandes qui vous assaillent.
Mais, avant toute chose, vous devez identifier le problème. Puis, une fois le bail signé, faire en sorte que les conditions soient réunies pour éviter de subir à nouveau une période de vacance locative à Charenton. Une bonne manière de résoudre ces problématiques consiste à demander conseil auprès d’une agence spécialisée dans la gestion locative – et, idéalement, de lui confier l’administration de votre bien. Avec un avantage indéniable : en signant un mandat de gestion, vous pouvez bénéficier (dans certains cas) d’une assurance contre le risque de vacance locative !
