Annulation d’une vente immobilière : quels sont les cas de figure et comment réagir ?

Un projet de vente n’est jamais un long fleuve tranquille. Même quand on croit avoir fait le plus dur (signer un compromis, par exemple), on n’est jamais certain à 100 % que la transaction ira à son terme. Cela, parce qu’il existe de nombreux cas de figure pouvant mener à l’annulation d’une vente immobilière, le plus souvent à l’initiative de l’acheteur. Quels sont les motifs d’annulation possibles ? Que se passe-t-il si votre vente d’appartement à Charenton capote ? On fait le point.

Annulation d’une vente immobilière : quels sont les motifs de résiliation ou d’invalidation de la transaction ?

Votre vente d’appartement à Charenton semble en bonne voie. Mais voilà que votre acheteur se désiste sans prévenir ! En a-t-il le droit ? Pouvez-vous le contraindre à respecter ses obligations ? Tout dépend du cas de figure. Car différents motifs peuvent justifier l’annulation d’une vente immobilière à des moments distincts de la transaction.

Avant la signature du compromis

L’annulation d’une vente immobilière à l’initiative de l’acheteur est possible à tout moment avant la signature d’un compromis. L’acquéreur n’est pas engagé pas son offre d’achat. Il n’a donc pas besoin de justifier sa décision.

Après la signature du compromis

Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours pendant lesquels il peut changer d’avis sans avoir à donner de motif ni à verser une quelconque pénalité, comme le prévoit le Code de la construction et de l’habitation (article L271-1).

Ce délai écoulé, l’annulation de la vente immobilière ne peut avoir lieu que si les conditions suspensives fixées dans le compromis ne sont pas remplies. La loi prévoit en effet de multiples possibilités d’annulation, dont les plus fréquentes sont les suivantes :

• Les banques refusent de prêter à l’acheteur la somme nécessaire à la réalisation de son projet (celui-ci doit présenter au moins trois courriers de refus pour activer la clause suspensive).
• L’acheteur n’est pas parvenu à vendre son propre bien immobilier, alors qu’une clause prévoyait expressément ce préalable à la conclusion de votre vente d’appartement à Charenton (ce type de clause est néanmoins déconseillé, sauf cas particuliers, par exemple s’il existe un lien de confiance entre les deux parties).
• Les travaux auxquels s’est engagé le vendeur n’ont pas été réalisés dans les délais prévus.
• La commune exerce son droit de préemption sur le logement.
• La copropriété ne permet pas le changement de destination souhaité par l’acheteur.

Après la signature de l’acte authentique

L’acte authentique valide la transaction et le transfert de propriété entre les deux parties. Une fois signé, l’annulation de la vente immobilière devient impossible, sauf dans des cas très particuliers qui nécessitent une action en justice :

• Un vice de consentement ou dol. Il s’agit de la dissimulation volontaire, par le vendeur, d’éléments de nature à altérer le consentement de l’acheteur au regard du logement concerné. Exemples : un vice de construction sciemment dissimulé, des arriérés de charges de copropriété, la connaissance par le vendeur d’un projet de construction de nature à diminuer la valeur du bien ou à générer des nuisances, etc. Pour annuler la vente d’appartement à Charenton, ou pour obtenir réparation (baisse du prix, dommages et intérêts…), l’acquéreur doit apporter les preuves d’un défaut majeur. Il peut enclencher une procédure en ce sens jusqu’à cinq ans après la transaction.
• Un vice caché. Il s’agit de l’apparition, après la vente, d’un défaut majeur dont ni le vendeur, ni l’acheteur n’avaient connaissance, et qui préexiste à la signature de l’acte authentique. L’expression désigne des défauts importants qui rendent le logement impropres à l’habitation : des fondations défectueuses, un terrain inondable, la présence de parasites du bois, des moisissures, etc. L’acheteur peut alors demander l’annulation de la vente immobilière jusqu’à deux ans après la signature. Toutefois, il est possible d’intégrer au contrat de vente une clause qui exonère le vendeur de cette garantie – si l’acheteur y consent.
• Le non-respect de l’obligation de délivrance. Ce cas désigne une situation dans laquelle le bien immobilier n’est pas délivré dans les temps (vous n’avez pas pu déménager dans les délais prévus, etc.), ou délivré dans un état qui n’est pas conforme à ce qui était prévu (le mobilier a finalement été déménagé alors que vous deviez le laisser, le locataire est toujours dans les lieux, etc.).
• L’annulation pour lésion. Il s’agit du cas (rare) d’un vendeur qui s’estime lésé après avoir cédé son bien à un prix très en dessous de sa valeur de marché. Le législateur estime le seuil de lésion à un prix égal ou inférieur à 5/12^e de sa valeur vénale. (Une situation peu commune, mais qui démontre l’importance de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, notamment au moment de fixer son prix de vente.)

Les cas d’annulation à l’initiative du vendeur

Jusque-là, nous avons vu essentiellement des cas où l’annulation de la vente est à l’initiative de l’acheteur (sauf en cas de lésion, mais c’est une circonstance rare). Qu’en est-il du vendeur ? Dans quelles conditions peut-il se rétracter et demander l’annulation de sa vente immobilière ?

En réalité, dans très peu de cas. Dès lors que vous avez accepté une offre d’achat, ou que vous avez reçu une offre au prix (qu’il est impossible de refuser), vous ne pouvez plus revenir en arrière : il vous faut aller au bout de votre vente d’appartement à Charenton. Pareillement, la signature du compromis implique un engagement ferme et définitif pour le vendeur, sauf s’il existe une clause de résiliation amiable.

Si vous vous désistez malgré tout, votre acheteur peut procéder à une action en justice dans le but de faire exécuter la vente de manière forcée. (Il reste possible de trouver une solution amiable avec votre acquéreur pour ne pas en arriver à cette extrémité.)

En dehors du cas de lésion, la seule circonstance dans laquelle un propriétaire peut obtenir l’annulation de sa vente immobilière a trait à une obligation contractuelle non respectée par l’acheteur. Par exemple, s’il omet de verser l’acompte, si les fonds ne sont pas débloqués lors de la signature de l’acte authentique, etc.

Annulation de votre vente d’appartement à Charenton : comment devez-vous réagir ?

L’annulation d’une vente immobilière n’a rien de réjouissant. Dans la plupart des cas, l’une des deux parties est lésée et voit son projet futur tomber à l’eau. En tant que vendeur, comment devez-vous réagir ? Comment franchir cette étape douloureuse ?

Avant tout, il est important de ne pas broyer du noir parce que votre acheteur s’est désisté, ou parce qu’il a activé une clause suspensive. Un échec n’a rien d’insurmontable. Une fois l’annulation de la vente immobilière effective, vous êtes libre de remettre votre appartement sur le marché à tout instant, et de relancer par la suite votre propre projet.

Certes, cela implique de tout recommencer ; mais si vous avez confié ce travail à un agent immobilier, vous n’aurez rien de plus à faire : il continuera à s’occuper de votre vente d’appartement à Charenton comme si rien ne s’était passé. Vous ne verserez d’honoraires qu’une fois la transaction conclue pour de bon.

Une chose à faire, néanmoins, consiste à contrôler la validité du motif invoqué pour l’annulation de la vente et à vérifier les conditions dans lesquelles l’acompte ou l’indemnité d’immobilisation peut être conservé(e) par vos soins. Généralement, un désistement au-delà du délai de rétractation sans motif justifiable au regard des clauses suspensives fait perdre à l’acheteur la somme versée à titre d’acompte. Consultez votre agent immobilier sur ce point pour ne pas commettre d’erreur.

Les choses sont différentes si l’annulation de la vente immobilière découle d’une procédure judiciaire à votre encontre. Dans ce cas de figure, les conséquences peuvent être lourdes : à la restitution du prix de vente peut s’ajouter un montant à verser à l’acheteur au titre des dommages et intérêts, si telle est la décision du juge. En outre, si un vice caché ou un problème relatif au logement est révélé, vous devrez engager les travaux nécessaires avant de pouvoir remettre votre appartement sur le marché.

En tout état de cause, une assistance juridique est plus que souhaitable pour savoir comment réagir en cas d’annulation. Ça tombe bien : c’est aussi à cela que sert un agent immobilier !