La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de s’associer dans le but d’acquérir, de détenir et de gérer des biens immobiliers de manière collective. C’est une solution intéressante lorsqu’on désire investir dans l’immobilier sans devoir gérer seul(e) les contraintes financières et locatives, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux lors de la succession. Toutefois, plusieurs raisons peuvent vous pousser à vouloir sortir de la société, ce qui en revient à vendre des parts de SCI. Une procédure bien encadrée sur le plan légal, qui suppose de remplir un certain nombre de formalités. Voici ce qu’il faut savoir.
Vendre des parts de SCI : les règles à connaître pour sortir d’une société civile immobilière
La procédure pour vendre des parts de SCI est encadrée par la loi et par l’administration fiscale. Dans le cadre d’une cession à titre onéreux, l’associé quitte la société civile immobilière et, en cas de rachat des parts par un tiers, permet à un nouvel associé d’y entrer à sa place. Quelle est la procédure à suivre ?
L’accord des associés
Il n’est possible de vendre des parts sociales de SCI qu’à condition d’obtenir au préalable l’agrément de l’ensemble des associés réunis en assemblée générale. C’est, du moins, la réglementation par défaut : les statuts peuvent prévoir l’accord d’une partie seulement des associés ou du seul gérant de la société (qui, dans ce cas de figure, est l’unique décideur). Si le cédant n’obtient pas l’accord unanime ou majoritaire, il a toujours la possibilité de vendre ses parts aux autres associés : cette solution lui permet de sortir malgré tout de la SCI.
Dans l’optique de consulter les associés, ceux-ci doivent être notifiés en amont par le cédant. Si vous envisagez de vendre des parts de SCI, il vous faut donc signaler votre projet par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un acte d’huissier. Les associés sont ensuite réunis en assemblée générale pour se prononcer sur la cession. Lorsque les statuts prévoient que l’agrément peut être donné par le seul gérant, cette notification est transmise à la gérance de la SCI.
Notez que la cession à des ascendants ou à des descendants peut se faire librement, sans l’accord des associés, sauf clause contraire incluse dans les statuts.
L’estimation du prix des parts
En principe, le prix des parts sociales de la société civile immobilière est fixé par le vendeur en accord avec son acheteur. Néanmoins, l’administration fiscale exige que ce prix soit déterminé en fonction de critères objectifs et qu’il corresponde à la réalité du marché : il ne peut donc pas être sous-estimé. Comme pour la vente d’un bien immobilier classique, il est donc déconseillé de vendre ses parts de SCI en dessous de la valeur du marché, au risque de subir un redressement.
Pour estimer le prix des parts, on procède comme suit : en soustrayant le montant des dettes de la société de son actif réel, puis en divisant le résultat par le nombre de parts. Par exemple, si vous détenez 30 % des parts d’une SCI dont le patrimoine est constitué d’un immeuble de 100 000 € pour lequel il reste encore 50 000 € à payer, la valeur de chaque part sera de :
(100 000 – 50 000) / 100 = 500 €
Un expert peut être désigné pour évaluer le prix des titres de la SCI : c’est une bonne manière d’être sûr(e) de ne pas vous tromper.
L’officialisation de la cession
Un écrit officiel doit formaliser la vente des parts sociales dès lors que leur valeur excède 1 500 €. La cession doit être constatée par un acte authentique (signé chez le notaire) ou par un acte sous seing privé. Cet acte est ensuite déposé auprès du greffe du tribunal de commerce. Enfin, vous disposez d’un mois pour l’enregistrer auprès des impôts, sachant qu’un droit de 5 % s’applique lors de la vente (ce droit est dû par l’acheteur).
Dès lors que la cession est constatée, l’acheteur est considéré comme un associé à part entière qui dispose de tous les droits afférents (participation aux assemblées générales et droit de vote). Les statuts doivent être modifiés à l’occasion de son entrée dans la SCI.
L’imposition de la plus-value sur la cession des parts
Si vous réalisez une plus-value au moment de vendre vos parts de SCI, celle-ci sera imposable par défaut. De fait, le régime des plus-values immobilières s’applique lorsque l’actif de la société est constitué principalement d’immeubles et que les titres relèvent de l’impôt sur le revenu. Les règles fiscales sont alors les mêmes que pour la plus-value générée lors d’une vente de logement, à savoir :
- Le gain réalisé est soumis à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), avec une surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value excède 50 000 €.
- La plus-value est exonérée si vous occupez un immeuble détenu par la SCI, en tant que résidence principale et à titre gratuit : l’exonération s’applique à hauteur de la valeur du logement dans le patrimoine de la société. Elle l’est aussi si les parts sont détenues depuis 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu et 30 ans au titre des prélèvements sociaux.
Il est donc souhaitable de prévoir à l’avance l’impact fiscal de votre projet de cession des titres, afin d’estimer le montant de l’imposition sur la plus-value. Au besoin, pourquoi ne pas demander l’assistance de votre conseiller immobilier, qui vous aidera à vendre vos parts de SCI dans les meilleures conditions ?
