Vous avez hâte de trouver un acquéreur afin de réaliser un nouveau projet ? Vous comptez céder votre appartement à un membre de votre famille à un prix avantageux ? Quel que soit le cas de figure, vous avez décidé de passer outre l’estimation et de vendre votre logement à un prix en dessous du marché. Vous pensez sans doute que tel est votre bon droit, et que le fruit que vous allez tirer de votre vente immobilière à Charenton ne regarde que vous. Sauf que ce n’est pas si simple, et que cette démarche n’est pas dénuée de risques. Explications.
Pourquoi réaliser une vente immobilière à Charenton en dessous de la valeur de marché ?
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à conclure votre vente immobilière à Charenton en dessous des prix pratiqués sur le marché, c’est-à-dire en dessous de la fourchette de prix indiquée par un professionnel dans son avis de valeur ou issue de votre propre estimation en ligne. Prenons quelques exemples :
- Votre fils souhaite prendre son indépendance, et vous disposez justement d’un logement locatif en centre-ville de Charenton. Pour simplifier les choses, vous envisagez de lui vendre pour un prix raisonnable.
- Vous êtes décidé à céder votre appartement, et votre voisin se dit intéressé : il voudrait réunir les deux habitations pour n’en faire plus qu’une seule. Parce que vous le connaissez depuis très longtemps, vous aimeriez lui faire un bon prix.
- Vous vous séparez de votre conjoint(e), mais celui/celle-ci voudrait garder l’appartement. Vous vous mettez d’accord pour qu’il/elle rachète vos parts, à condition de partir sur une valeur moindre que celle du marché.
- Votre vente immobilière à Charenton doit se conclure au plus vite, car vous avez besoin de trésorerie pour acquérir la maison de vos rêves en bord de mer, dont le prix est bien moins élevé que la valeur de votre appartement. Vous préférez baisser largement le prix de vente et accélérer le mouvement, plutôt que de passer à côté de cette opportunité.
Outre ces raisons que l’on pourrait qualifier de légitimes, vous pourriez aussi être tenté de réaliser votre vente immobilière à Charenton à prix bas tout en demandant à votre acheteur de régler une partie de la somme sous le manteau. Cela, afin de réduire votre imposition sur la plus-value (s’il ne s’agit pas de votre résidence principale et que vous ne pouvez pas profiter des abattements) ou les droits de succession (s’il s’agit d’un bien immobilier reçu en héritage).
Quel que soit le cas de figure qui vous correspond, vous prenez des risques. Lesquels, exactement ?
Quels sont les risques en cas de sous-estimation du prix de vente ?
Vous avez l’habitude d’entendre dire que le vendeur est libre de fixer son prix de vente, y compris s’il s’agit de céder son bien immobilier à perte. Or, ce n’est pas tout à fait vrai. Car, en cas de sous-estimation flagrante du prix de vente, vous prenez deux grands risques au regard de votre vente immobilière à Charenton.
1. Sous-évaluer son logement : le droit de préemption
Le premier risque concerne le droit de préemption que peut faire appliquer la commune ou la collectivité locale, voire l’État lui-même. En effet, certains biens immobiliers peuvent être préemptés par les autorités. Or, un prix alléchant risque fort d’attirer leur attention… et de mener à l’exercice du droit de préemption au prix affiché par vos soins, donc très en dessous des prix du marché.
Dans ce cas, vous n’avez aucun recours, et ne pouvez pas justifier de la valeur réelle de votre appartement pour changer la donne ou pour obtenir plus.
2. Sous-évaluer son logement : le redressement fiscal
Le second risque concerne les deux bénéficiaires de la vente immobilière à Charenton, à savoir : le vendeur et l’acheteur. En effet, une « trop bonne affaire » peut être considérée par l’administration fiscale comme une tentative de fraude ou comme une donation déguisée.
- Dans le premier cas, l’acheteur peut être contraint de verser des droits de mutation supplémentaires calculés sur la valeur réelle du bien immobilier et non plus sur le prix affiché, plus des intérêts et, éventuellement, des pénalités. Une sacrée punition si l’acquéreur est un proche et que vous comptiez lui faire plaisir !
- Dans le second cas, l’acheteur peut se voir appliquer des droits de succession pour compenser la largesse du vendeur, au prétexte qu’il s’agirait d’une forme de donation.
- Dans les deux cas, et s’il s’agit d’un bien immobilier autre qu’une résidence principale (celle-ci étant exonérée d’impôt sur la plus-value), le fisc peut contraindre le vendeur à s’acquitter de la taxe sur la différence entre la plus-value constatée et la plus-value théorique au regard du « vrai » prix de vente.
De fait, il faut toujours afficher un prix de vente qui, même moindre, reste cohérent par rapport au marché. Si votre appartement vaut 400 000 € et que vous le vendez pour 200 000 €, soyez sûr que le fruit de votre vente immobilière à Charenton n’échappera pas au fisc ! Toutefois, il revient à l’administration fiscale de prouver que le prix obtenu ne correspond pas à la réalité du marché, statistiques à l’appui.
L’importance de fixer un prix de vente au plus juste
On le voit : il est risqué de baisser ostensiblement son prix de vente immobilière à Charenton, de crainte d’attirer l’attention de l’administration fiscale ou des autorités jouissant d’un droit de préemption.
La meilleure chose à faire est de fixer un prix cohérent au regard du marché et, pour cela, d’appliquer les recommandations faites dans l’avis de valeur remis à l’issue d’une estimation professionnelle.
Les professionnels sont les mieux placés pour fournir des fourchettes de prix pertinentes. C’est d’autant plus important qu’aux yeux de l’administration fiscale, seule l’évaluation par comparaison est considérée comme fiable, ce qui suppose d’avoir accès à des chiffres que vous n’avez pas, et à des données qui ne se limitent pas au seul prix du mètre carré.
