Vous avez investi dans le locatif et profité par la même occasion du dispositif Pinel de défiscalisation. Mais aujourd’hui, vous vous demandez s’il est possible de revendre le bien immobilier en question, et si oui, à quel moment vous pouvez le faire sans perdre l’avantage fiscal acquis. En somme, vous vous posez cette question : quand peut-on revendre un Pinel ? Avant de proposer votre logement sur le marché immobilier de Charenton, nous vous invitons à lire attentivement ce qui suit.
Rappel : les principales modalités d’un investissement Pinel
Commençons par un rappel : la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant aux particuliers d’investir dans le locatif en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Le but de l’État est de favoriser la construction et de rétablir l’équilibre du marché locatif dans les zones tendues.
Pour profiter de cet avantage fiscal, le propriétaire doit respecter un certain nombre de conditions : acheter un bien immobilier neuf dans l’une des zones éligibles, le mettre en location dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement des travaux, respecter des plafonds de loyer… et s’engager pour une période de location fixée en amont. Cette période peut s’étendre sur 6 ou 9 ans, avec la possibilité de la renouveler jusqu’à atteindre un total de 12 ans. La réduction d’impôt varie en fonction de cette période d’engagement : elle équivaut à 12 % du prix du logement pour 6 années, à 18 % pour 9 années, et à 21 % pour 12 années.
Cette réduction est lissée sur la durée de location. Si, par exemple, vous avez droit à un abattement total de 36 000 € sur 6 ans, vous pourrez retrancher de vos revenus 6 000 € par an au titre de la réduction d’impôt anticipée.
Or l’obtention de cet avantage fiscal contraint le propriétaire à respecter son engagement initial. Si vous vous êtes engagé à louer pendant 6 ans, vous devez aller au bout de cet intervalle de temps avant de revendre, ou d’occuper le bien vous-même, etc.
Quand peut-on revendre un Pinel ?
En somme, à la question « quand peut-on revendre un Pinel », la réponse est a priori toute simple : uniquement lorsque le délai de location fixé est écoulé, donc après 6 ans ou 9 ans (pour atteindre le maximum, soit 12 ans, il faut de toute façon consentir à un renouvellement une fois la période initiale terminée : il suffit de ne pas le faire pour être libre de revendre à sa guise).
Soyons clair : rien ne vous empêche de revendre votre appartement locatif à Charenton avant l’échéance. En revanche, vous devrez alors renoncer à la réduction d’impôt prévue, mais aussi rembourser le montant des abattements dont vous avez bénéficié de façon anticipée. Si l’on reprend l’exemple donné plus haut, le fait de revendre le bien au bout de 5 ans (donc 1 an avant l’échéance) vous obligerait à rembourser 30 000 € d’abattements antérieurs. Un montant non négligeable ! C’est encore plus problématique si l’on tient compte du fait que l’avantage fiscal est la principale raison d’être du Pinel pour les investisseurs…
Attendre la fin de la période d’engagement est donc la meilleure manière de ne pas être pénalisé lors de la revente d’un bien immobilier acheté sous Pinel.
Mais ce n’est pas tout, car cette obligation est assortie d’une autre condition : pour revendre le bien, vous ne devez pas avoir déclaré de déficit foncier depuis au moins 3 ans. (Le déficit foncier désigne la différence négative entre les revenus locatifs et les charges déductibles des loyers.) Si vous déclarez un déficit, la revente est alors interdite pendant les trois années qui suivent. Pourquoi ? Parce que le déficit foncier est un levier de défiscalisation qui vient s’ajouter à l’avantage acquis dans le cadre du Pinel.
Quelles sont les exceptions permettant de revendre un bien Pinel sans pénalité ?
Bien entendu, il existe des exceptions. Si vous vous demandez quand revendre un Pinel, vous devez tenir compte des (rares) cas de force majeure prévus par la loi qui autorisent une revente avant l’écoulement de la période d’engagement :
- Le décès du propriétaire,
- Un accident ou une maladie entraînant l’invalidité du propriétaire,
- Le licenciement du propriétaire.
Dans l’un de ces cas de figure, la revente est possible sans remise en cause de l’avantage fiscal perçu, pour le propriétaire ou pour ses héritiers. Attention : le divorce n’en fait pas partie ! Il incombe aux ex-conjoints de s’accorder sur le devenir du bien immobilier acquis sous le régime Pinel.
Autre point d’attention : vous ne devez pas perdre de vue que la revente d’un bien Pinel est soumise à la taxation sur la plus-value, au même titre que n’importe quel type de bien immobilier. Sur ce point, il importe peu que la période d’engagement soit écoulée ou non : le montant de l’impôt varie en fonction du nombre d’années de détention. À moins de posséder le logement depuis 30 ans, vous ne pourrez pas échapper à la taxation au titre de l’impôt sur le revenu (celle-ci se limitant à 22 ans) et des prélèvements sociaux, moins les abattements prévus par année de détention.
Si vous envisagez de revendre un bien immobilier acheté sous Pinel à Charenton, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’une agence immobilière : vous obtiendrez les réponses à toutes les questions que vous vous posez !
