Comment fixer son prix de vente ? La question n’est pas anodine. Le marché immobilier est régi par un ensemble de conventions qu’il faut connaître et maîtriser afin de proposer un logement au « bon prix », celui qui permettra de trouver preneur dans les meilleurs délais et de ne pas allonger indûment la durée de sa transaction. Or, fixer le bon prix de vente immobilier suppose d’en passer par une estimation, idéalement réalisée par un professionnel. Si vous envisagez de vendre un bien immobilier à Charenton, c’est une étape proprement incontournable. Explications.
Déterminer le bon prix de vente immobilier, ça veut dire quoi ?
Toute vente immobilière met aux prises deux entités. D’un côté, il y a le vendeur qui souhaite céder sa propriété au meilleur prix possible. Sa vision est brouillée par sa subjectivité : il tend à appliquer à son habitation une valeur « sentimentale » (et pour cause : il y a vécu durant des années) qui ne correspond en rien aux réalités objectives du marché. Parce qu’il a certainement un projet en cours (voir à ce sujet notre précédent article), il espère en outre réaliser une plus-value intéressante.
De l’autre, il y a l’acheteur qui entend réaliser une « bonne affaire ». Il est persuadé de pouvoir acquérir un logement à un prix avantageux, comprendre : en dessous des tarifs du marché. Dans ce but, il est prêt à discuter chaque petit détail et à souligner les moindres défauts du logement comme étant rédhibitoires, afin de soutenir une farouche négociation.
Lequel des deux a raison ? Aucun ! Car entre le vendeur et l’acheteur, il y a la loi du marché – le seul référentiel permettant de fixer le bon prix de vente immobilier pour un bien donné. C’est ce prix qui conduit un propriétaire à vendre un bien immobilier à Charenton ou à Saint-Maurice dans des délais raisonnables. Toute la question est donc de savoir comment on parvient à déterminer ce prix-là.
Vendre un bien immobilier à Charenton : l’incontournable phase d’estimation
La réponse est simple : en réalisant une estimation. Cette opération est la clé de la réussite pour vendre un bien immobilier à Charenton ou à Saint-Maurice. C’est ce qui permet de fixer le bon prix de vente immobilier, celui qui correspond au marché à l’instant T de la transaction.
Sauf que, bien sûr, ce n’est pas aussi facile qu’on pourrait le croire. Pour estimer un logement, il ne suffit pas de déterminer le prix au mètre carré et de le multiplier par la surface habitable dans le logement. Il s’agit d’un processus complexe qui tient compte d’un grand nombre de paramètres, et qui nécessite de comparer objectivement les biens immobiliers similaires dans un même secteur – sans laisser de place à la subjectivité. Il faut s’intéresser aux caractéristiques du logement, à ses qualités et à ses défauts, aux composantes qui le distinguent des autres dans la même catégorie. Car chaque habitation est unique et doit être considérée comme telle au moment de l’estimation. C’est la condition sine qua non pour fixer le bon prix de vente immobilier.
Exemple d’estimation pour deux appartements similaires
Imaginons deux appartements d’un même immeuble, rue Saint-Pierre. Le mètre carré est à 7 000 euros environ. Les deux appartements ont le même nombre de pièces (trois) et affichent une surface habitable proche (50 m2). Ils jouissent tous les deux des mêmes avantages en termes de géographie – proximité des commerces et de la station de métro, etc. – et des mêmes équipements au sein du bâtiment. Si l’on applique un calcul basique, chacun d’eux devrait donc valoir autour de 350 000 euros. Mais voilà : le premier (appartement A) vaut 327 000 euros, et le second (appartement B) vaut 361 000 euros. Comment expliquer cette différence ?
De plusieurs façons possibles : l’appartement B a subi des travaux d’amélioration, notamment une ouverture de la cuisine sur le salon, et il n’y a rien à faire sinon un brin de déco – alors que l’appartement B n’a pas été rénové depuis son acquisition, plusieurs décennies en arrière, et laisse entrevoir pas mal de boulot pour les acquéreurs. L’appartement B, situé au 3e étage, dispose d’un balcon généreux – tandis que l’appartement A est au rez-de-chaussée, et donne sur une minuscule cour intérieure sans lumière où se trouve le local poubelle.
Les critères qui impactent le prix de vente
Ces différences ont un impact majeur sur l’estimation, et donc sur le prix de vente immobilier. En effet, certains avantages peuvent booster la valeur d’un logement, tandis que certains défauts peuvent coûter cher. Quelques exemples :
- Un RdC côté rue : jusqu’à -25 % de décote sur le prix de vente
- Une vue sur une cour sombre : -10 %
- Nuisances sonores : -15 %
- Logement avec travaux : -10 %
- Logement refait à neuf : +15 %
- Etc.
D’autres facteurs jouent un rôle dans la fixation du prix de vente immobilier, avec des variantes importantes en fonction des cas, comme les performances énergétiques du logement (validées par un DPE) ou, pour des villes différentes, le montant de la taxe foncière.
Vous l’aurez compris : fixer le bon prix de vente immobilier n’est pas facile. C’est pourquoi l’estimation est une affaire de professionnels !
Fixer le bon prix, pourquoi c’est essentiel ?
Il est crucial de fixer le bon prix de vente d’emblée, et cela, pour deux raisons : soit vous surestimez votre appartement et, dans ce cas, vos délais de vente pourraient s’allonger (avec tous les risques que cela comporte). Soit vous le sous-estimez et vous risquez d’y perdre financièrement, et peut-être d’handicaper votre nouveau projet.
Sur les marchés dynamiques, comme c’est le cas à Charenton, vous pouvez tabler sur une majoration raisonnable du prix de vente immobilier issu de l’estimation. Surtout si votre appartement est en excellent état, qu’il affiche des prestations intéressantes, et que vous avez soigné sa présentation. Mais attention tout de même :
- Un prix trop élevé risque de détourner l’attention des acquéreurs ;
- L’effet de seuil peut fermer la porte à de belles opportunités (les acheteurs qui ont prévu 350 000 euros de budget seront réticents à pousser jusqu’à 355 000 euros).
N’oubliez pas qu’il faut aussi prévoir la phase de négociation avec l’acheteur, quasiment incontournable… Mais que votre agent immobilier prendra en charge pour votre compte, avec force conseils, si vous choisissez de travailler avec un professionnel pour vendre votre bien immobilier à Charenton !
