On l’appelle « loi Kasbarian » du nom de son rapporteur ; son nom officiel est la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 « visant à protéger les logements contre l’occupation illicite ». Elle s’applique depuis le 29 juillet 2023 et touche le propriétaire bailleur sur deux plans : la procédure en cas de loyers impayés va plus vite, et le squat est sanctionné plus sévèrement.
C’est le volet squat qui a fait les titres. Pour un bailleur qui loue un appartement à Charenton-le-Pont, le volet qui compte au quotidien est pourtant l’autre : les impayés. La loi y a raccourci les délais, mais ce gain de temps ne profite qu’à celui qui réagit tôt et respecte l’ordre des étapes.
Sommaire — lecture : 8 minutes
- Que prévoit la loi Kasbarian ?
- En cas de loyers impayés, qu’est-ce qui change ?
- Et pour le squat ?
- Quelles protections restent au locataire ?
- Que voit-on à Charenton-le-Pont ?
- Ce que fait Immoove Eppler
- Aller plus loin
- Questions fréquentes
Que prévoit la loi Kasbarian ?
Le texte poursuit deux buts, que résume l’analyse juridique de l’ANIL : accélérer le traitement des impayés et mieux protéger les logements contre l’occupation sans droit. En pratique, il touche trois sujets :
| Sujet | Ce que le bailleur doit savoir |
|---|---|
| Loyers impayés | La clause résolutoire devient obligatoire, le commandement de payer laisse six semaines, les délais accordés par le juge sont encadrés |
| Fin du bail et expulsion | Les délais de grâce sont plus courts, et le locataire qui reste après une décision définitive s’expose à une sanction |
| Squat | Les peines sont plus lourdes, et l’évacuation administrative s’étend aux logements vides |
Saisi du texte, le Conseil constitutionnel en a validé l’essentiel le 26 juillet 2023. Il a censuré un seul article : celui qui libérait le propriétaire d’un logement squatté de son obligation d’entretien et de sa responsabilité en cas de dommage.
En cas de loyers impayés, qu’est-ce qui change ?
Tout bail doit désormais contenir une clause résolutoire. Pour une location vide ou meublée qui sert de résidence principale, le bail prévoit sa résiliation de plein droit si le locataire ne paie pas son loyer, ses charges ou son dépôt de garantie. Les nouveaux contrats types de bail, en vigueur depuis le 1er octobre 2026, intègrent cette clause d’origine (service-public.gouv.fr).
Le locataire dispose de six semaines après le commandement de payer, au lieu de deux mois auparavant. Si rien n’est payé à l’issue de ce délai, la clause résolutoire peut produire ses effets.
Les délais de paiement accordés par le juge sont conditionnés. Le juge peut étaler la dette sur trois ans au plus, d’office ou à la demande de l’une des parties. Il ne le fait que si le locataire est en mesure de payer et qu’il a recommencé à régler intégralement le loyer courant avant l’audience. Un nouvel impayé met fin à la suspension de la clause.
La procédure elle-même est plus rapide. Six semaines séparent désormais l’assignation de l’audience, contre deux mois auparavant.
À retenir : la loi a raccourci les délais, elle n’a supprimé aucune étape. Un propriétaire qui laisse passer plusieurs mois avant de faire délivrer le commandement de payer perd presque tout le temps gagné.
Le déroulé complet, étape par étape, est expliqué dans Quelles sont les démarches pour expulser un locataire ?. Ce qu’il faut faire au premier retard est dans Votre locataire ne paie plus son loyer : quelles sont vos options ?.
Et pour le squat ?
Un logement squatté n’est pas un loyer impayé : c’est une occupation sans droit ni titre. La loi a durci les sanctions (service-public.gouv.fr, A16854) :
- la violation de domicile est punie de trois ans de prison et 45 000 € d’amende au plus, au lieu d’un an et 15 000 € ;
- l’occupation frauduleuse d’un logement, obtenue par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, devient un délit, puni de deux ans et 30 000 € au plus ;
- l’incitation au squat, par la publicité ou la propagande, devient elle aussi un délit, puni de 3 750 € d’amende.
La procédure administrative d’évacuation, qui se passe du juge, couvre maintenant tout local à usage d’habitation, logement vide et résidence secondaire compris. Le propriétaire peut la demander lui-même, et le préfet se prononce sous 48 heures. La conduite à tenir est détaillée dans Logement squatté : comment réagir ?.
Important : un locataire qui a cessé de payer n’est pas un squatteur, puisqu’il est entré avec un bail. Changer les serrures ou couper l’eau pour l’obliger à partir reste interdit et sanctionné, loi de 2023 ou non.
Illustration générée par IA
Quelles protections restent au locataire ?
Les garanties de fond demeurent :
- pour expulser un locataire, il faut toujours un jugement, puis l’intervention d’un commissaire de justice ;
- la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, protège toujours les locataires ; elle ne s’applique plus à l’occupant entré par voie de fait ;
- le juge peut encore accorder des délais de grâce pour quitter le logement, désormais compris entre un mois et un an, au lieu de trois mois à trois ans ;
- le locataire de bonne foi qui reprend ses paiements peut toujours obtenir un étalement de sa dette.
Nouveauté de la loi : un locataire qui reste dans le logement malgré une décision d’expulsion définitive encourt une amende de 7 500 €. Cette sanction ne s’applique pas pendant la trêve hivernale, ni s’il a demandé un délai de grâce, ni s’il est logé par un bailleur social.
Que voit-on à Charenton-le-Pont ?
À Charenton-le-Pont comme à Saint-Maurice, Maisons-Alfort ou dans le 12e arrondissement, les impayés qui se résolvent sont ceux qu’on prend en main dans le premier mois : un appel, un échéancier mis par écrit, puis le commandement de payer si la situation ne bouge pas. Ceux qui s’éternisent sont presque toujours ceux qu’on a laissé filer, en espérant qu’ils se régleraient d’eux-mêmes. La loi de 2023 ne change rien à ce constat : elle donne simplement l’avantage à celui qui agit vite.
Ce que fait Immoove Eppler
Sur les logements que nous gérons, Immoove Eppler suit chaque loyer dès son échéance. Au premier retard, nous prenons contact avec le locataire et lui proposons un échéancier écrit. Si rien ne change, nous faisons délivrer le commandement de payer par un commissaire de justice, dans les délais fixés par la loi, et nous déclarons l’impayé à la garantie loyers impayés quand elle a été souscrite. Nos baux reprennent la clause résolutoire du contrat type en vigueur.
Vous louez seul et vous voulez savoir si votre bail est à jour ?
Aller plus loin
- Relisez votre bail. Contient-il une clause résolutoire ? Elle est obligatoire.
- Réagissez au premier impayé. Les délais raccourcis ne servent que si la procédure démarre tôt.
- Distinguez l’impayé du squat. Ni les procédures ni les sanctions ne sont les mêmes.
Premier geste : reprenez votre bail en vous aidant de notre guide pour mettre en location un bien à Charenton-le-Pont, et vérifiez ce qu’il contient avec Que doit contenir votre bail de location d’appartement ?.
Questions fréquentes
D’où vient le nom « loi Kasbarian » ?
De Guillaume Kasbarian, son rapporteur à l’Assemblée nationale. Officiellement, il s’agit de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après un commandement de payer ?
Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023. Le délai était de deux mois auparavant.
Un bail doit-il obligatoirement contenir une clause résolutoire ?
Oui, pour un bail d’habitation en résidence principale, en cas d’impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie.
Le propriétaire peut-il faire partir lui-même un locataire qui ne paie plus ?
Non. Il lui faut un jugement, puis un commissaire de justice. Agir seul est puni.
Les squatteurs sont-ils protégés par la trêve hivernale ?
Non, pas ceux qui sont entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
Sources
- Analyse juridique de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 — ANIL
- Protection des propriétaires face au squat et aux impayés — service-public.gouv.fr, A16854
- Nouveaux contrats types de bail au 1er octobre 2026 — service-public.gouv.fr, A19067
Cet article donne des repères généraux. Pour une procédure en cours, faites-vous accompagner par un commissaire de justice ou un avocat.
Sybille Everhard, responsable d’agence, transaction et gestion — Immoove Eppler
Responsable de l’agence, Sybille accompagne les propriétaires de Charenton-le-Pont pour vendre, louer et faire gérer leur bien.
Carte professionnelle : carte T 94 01 85 747 et carte G 94 01 85 318, délivrées par la préfecture du Val-de-Marne (CCI Paris Île-de-France)
Vous louez à Charenton-le-Pont et vous voulez faire le point sur vos baux ? Nous regardons avec vous ce que prévoit votre bail et ce qu’il faut faire dès le premier retard.
