Location longue durée contre location touristique. Voilà deux formules qui s’opposent presque en tout : durée, responsabilités, rentabilité et risques sont fort différents dans l’un et l’autre cas. On considère par défaut qu’une location longue durée à Charenton est plus stable et plus sûre, tandis qu’une location saisonnière est susceptible de rapporter plus – affirmations qui dépendent, bien entendu, des cas de figure. Alors, quelle option choisir ? Faisons le point sur les avantages et les inconvénients de ces deux formules locatives.
La location longue durée à Charenton : une rentabilité moindre, mais une stabilité bienvenue
Pour les besoins de ce comparatif entre la location longue durée à Charenton et la location touristique, nous allons partir sur la base d’une location meublée, car c’est la formule qui se rapproche le plus du saisonnier. Dans les deux cas, en effet, le logement est proposé entièrement meublé et équipé.
Comme son nom l’indique, une location longue durée à Charenton en revient à louer son appartement ou sa maison à un ou plusieurs occupants pour une période de temps relativement étendue. Le bail meublé est établi pour un minimum d’un an, avec option de reconduction tacite – cela, si le locataire ne donne pas son congé pendant cet intervalle. Dans ce cadre, l’habitation devient la résidence principale du locataire, et le propriétaire n’a plus le droit de la récupérer, ni même d’y pénétrer sans l’accord de son occupant.
La location longue durée à Charenton suppose une gestion douce, une fois le locataire installé, et à condition qu’il n’y ait pas de soucis avec lui (impayés de loyer, troubles du voisinage…). En effet, le gros du travail à effectuer se situe en amont de l’entrée du locataire dans les lieux (diffusion de l’annonce, organisation des visites, choix de l’occupant, établissement du bail, réalisation de l’état des lieux), et quand il décide de s’en aller ou que vous choisissez de récupérer le logement (congé, état des lieux de sortie, éventuellement remise en état). Dans l’intervalle, si tout se déroule bien, vous n’avez qu’à percevoir les loyers et les déclarer.
Cette formule de location est donc celle qui offre le plus de stabilité. Vous avez un ou plusieurs locataires pour un an au moins, vous connaissez le montant du loyer mensuel et la somme des charges qui vous incombe, et vous pouvez ainsi anticiper vos rentrées et vos sorties d’argent. Les frais à la charge du locataire sont connus à l’avance : factures d’énergie et d’eau, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. En outre, le bénéficiaire d’une location longue durée à Charenton a tendance à prendre soin de son logement puisqu’il s’y sent comme chez lui : il s’occupe de son entretien, des menues réparations à effectuer, et peut même l’embellir.
En contrepartie, la rentabilité d’une location longue durée à Charenton est généralement moindre que celle d’une location touristique – même si ce n’est pas forcément le cas. Un « inconvénient » qu’une fiscalité avantageuse (la déductibilité des frais et charges des revenus locatifs dans le cadre du régime réel) permet de compenser en partie.
La location touristique à Charenton : une rentabilité élevée, mais des démarches strictes et des risques plus importants
Une location touristique, ou saisonnière, consiste à mettre un logement à la disposition de locataires de passage pour de courtes durées, allant d’une nuit jusqu’à plusieurs semaines. Les occupants ne sont pas forcément des touristes, ils peuvent simplement avoir besoin d’un pied-à-terre pour des raisons personnelles ou professionnelles, et préférer pour cela le confort d’un appartement ou d’une maison plutôt que de descendre à l’hôtel. Généralement, la gestion d’une location touristique à Charenton passe par des plateformes dédiées comme AirBnb, Abritel ou Homelidays.
Le principal avantage de ce type de location réside dans sa rentabilité. À condition de bénéficier d’un emplacement attractif, la somme des loyers versés pour le cumul des nuitées permet de générer des revenus plus élevés qu’avec une location de longue durée. Prenons un exemple : un studio qui se louerait 500 € par mois en bail meublé pourrait générer 750 € de revenus dans le même temps, à raison de 50 € par nuitée, pour une moyenne de 15 nuitées mensuelles (un taux d’occupation plutôt correct). Toutefois, nous verrons plus bas que les choses ne sont pas aussi simples, car il s’agit de revenus bruts.
Autres avantages propres à la location touristique à Charenton :
- La possibilité de profiter du logement quand il n’est pas loué ;
- La possibilité de louer sa résidence principale (en cas d’absences plus ou moins longues) ;
- Les risques d’impayés inexistants (le loyer est versé avant l’entrée du locataire dans les lieux) ;
- L’entretien d’un logement inoccupé une partie de l’année (un appartement inutilisé, par exemple) ;
- La fiscalité attractive, les revenus d’une location saisonnière relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui permet de profiter d’un abattement compensatoire de 50 % pour couvrir les charges dans le cadre du régime fiscal micro-BIC.
En contrepartie de ces avantages, la gestion d’une location touristique s’avère bien plus complexe que celle d’une location longue durée à Charenton. Les occupants pouvant changer potentiellement tous les jours, il est nécessaire de consacrer du temps à la gestion du logement (réservations, accueils/départs, remises/récupérations des clés…) et de faire le ménage à chaque changement de locataires (entretien, lavage du linge de maison, etc.).
Une location saisonnière, ce sont aussi des démarches plus exigeantes. Il n’est pas possible de louer le logement plus de 120 jours par an sans faire de déclaration préalable, limite au-delà de laquelle il n’est plus considéré comme la résidence principale de son occupant. Or, dans certaines agglomérations où le marché locatif est tendu, une déclaration de location saisonnière en mairie est obligatoire même en deçà de ce seuil (c’est le cas pour les communes de la petite couronne parisienne, et donc pour Charenton-le-Pont). Sans compter qu’une mise en location pendant plus de 120 jours par an contraint à changer la destination du logement pour en faire un meublé touristique, ce qui augmente le nombre de contraintes administratives, fiscales et comptables.
De plus, la rentabilité n’est pas assurée à 100 %. S’il est vrai que la location saisonnière peut rapporter en 4 mois l’équivalent de 70 à 80 % du revenu annuel net d’une location classique sur l’année, il y a néanmoins deux paramètres qui peuvent modifier ce calcul :
- L’attractivité de l’emplacement. Il faut que le logement soit installé dans une zone intéressante pour les visiteurs de passage, proche des lieux d’intérêt ou des activités. Le montant qu’il est possible de demander pour une nuitée dépend beaucoup de ce paramètre.
- Les frais divers à la charge du propriétaire. Contrairement à ce qu’il se passe avec une location longue durée à Charenton, les locataires ne prennent rien en charge : les factures de consommation d’eau et d’énergie, les charges de copropriété, les taxes foncière et d’habitation, tout cela doit être payé par le propriétaire. À quoi il faut ajouter, dans de nombreuses communes, une taxe de séjour appliquée à chaque nuitée, comme c’est le cas à Charenton.
En somme, une location touristique à Charenton n’offre pas une rentabilité assurée, tout en étant moins stable qu’une location longue durée. Avant de faire votre choix, il est préférable de prendre votre calculatrice et de faire vos comptes… ou de demander conseil à votre professionnel de l’immobilier !
