Investir en Pinel : le guide complet pour profiter des avantages de la loi Pinel

L’investissement locatif reste un placement sûr, rentable… et fiscalement avantageux dans certains cas ! En effet, par le biais des dispositifs de défiscalisation, les particuliers sont incités à placer leurs deniers dans la pierre en contrepartie d’avantages fiscaux non négligeables. La loi Pinel en fait partie : il s’agit d’un mécanisme permettant d’acheter un bien immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt, en échange de sa mise en location pendant un certain nombre d’années. Si vous êtes intéressé·e à l’idée d’investir en Pinel à Charenton, nous vous proposons de suivre ce guide pratique conçu pour répondre à toutes les questions que vous vous posez à ce sujet.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel, issu de la loi éponyme, est entré en vigueur en 2014. Il fait suite au dispositif Duflot, qui lui-même succédait au Scellier. Il permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le mettre en location de bénéficier d’un abattement fiscal dont le montant varie en fonction de la période d’engagement.

Le but de ce mécanisme est de soutenir l’offre locative dans les zones tendues (où la demande surpasse largement l’offre de logements), d’aider les ménages modestes à se loger sur le marché immobilier privé (les loyers Pinel étant plafonnés et les locataires soumis à des conditions de ressources), et de stimuler la construction pour augmenter le parc de logements locatifs.

Quelles sont les conditions d’accès au Pinel ?

Pour investir en Pinel à Charenton comme ailleurs, il faut remplir un certain nombre de conditions d’éligibilité. Ce dispositif est en effet strictement encadré. L’investisseur doit…

• Acheter un bien immobilier neuf (déjà construit, en cours de construction ou en VEFA) conforme aux normes énergétiques en vigueur. Les maisons individuelles neuves ne sont plus éligibles depuis le 1^er janvier 2021 : il faut forcément acquérir un appartement faisant partie d’un bâtiment collectif d’habitation (plus de détails dans le Bulletin officiel des Finances publiques).
• Acquérir un bien dans une zone tendue (A bis, A ou B1).
• Mettre le bien acquis en location (nue) dans les 12 mois qui suivent son achat ou l’achèvement des travaux.
• Louer pendant un intervalle de temps défini en amont (une durée initiale de 6 ou de 9 ans qu’il est possible de prolonger par tranches de 3 ans, jusqu’à un total de 12 ans).
• Respecter des plafonds de loyer, variables en fonction des zones concernées.
• Louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, définis en fonction de la zone et de la composition du foyer fiscal. Les occupants peuvent être des ascendants ou des descendants du propriétaire, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal.

Notez que le Pinel est éligible à l’acquisition de biens anciens, mais dans des limites drastiques : il faut nécessairement investir dans un bien à rénover ou à réhabiliter, avec des travaux qui représentent au moins 25 % de l’opération totale, et seulement dans des quartiers fixés par décret. Ce type d’investissement entre dans le champ du dispositif Denormandie – une extension du Pinel.

Quels sont les avantages d’un investissement Pinel ?

L’objectif premier d’un investissement locatif sous le régime Pinel réside dans l’abattement fiscal applicable chaque année pendant toute la durée d’engagement. Ainsi, le fait d’investir en Pinel à Charenton vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à :

• 12 % du prix d’achat pour 6 ans de location
• 18 % du prix d’achat pour 9 ans de location
• 21 % du prix d’achat pour 12 ans de location

Cela, dans la limite d’un montant de 300 000 € (par logement et par an) et de 5 500 € par mètre carré.

La réduction d’impôt est lissée sur la durée d’engagement et le taux appliqué tient compte de la période choisie. Par exemple, pour un bail initial de 6 ans, l’abattement est de 12 % sur la période, soit 2 % par an. Une prolongation de 3 ans se traduit par un abattement supplémentaire de 6 %, soit 2 % par an. Une ultime prolongation de 3 ans donne droit à un abattement de 3 %, soit 1 % par an.

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 400 000 €. L’avantage fiscal est calculé sur un maximum de 300 000 €. Ce qui donne, pour chaque tranche :

• Sur 6 ans : 36 000 € de réduction d’impôt sur la période, soit 6 000 € par an.
• + 3 ans : 18 000 € sur la période, soit 6 000 € par an.
• + 3 ans : 9 000 € sur la période, soit 3 000 € par an.

Total de la réduction d’impôt sur 12 ans : 84 000 € (soit 21 % du prix initial).

En dehors de l’abattement fiscal, investir en Pinel à Charenton présente les mêmes avantages que tout autre investissement locatif : c’est une façon de générer un complément de revenus, de se constituer un patrimoine, et de préparer sa retraite.

Quelles sont les contraintes d’un investissement en loi Pinel ?

S’il est intéressant d’investir en Pinel à Charenton pour toutes les raisons citées plus haut, il faut toutefois tenir compte des contraintes imposées en contrepartie de la réduction d’impôt. En particulier, vous devez prêter attention à…

• La période d’engagement. Au moment de réaliser votre investissement Pinel, vous devez choisir un intervalle de temps pendant lequel vous aurez l’obligation de louer le bien immobilier acquis. L’engagement initial est de 6 ou 9 ans. Or durant cette période, le logement doit rester en votre possession et être loué en continu (sauf exception : si vous ne parvenez pas à trouver des locataires qui respectent les conditions imposées, ce qu’il faut dûment prouver). Le fait de revendre un bien Pinel avant le terme fixé vous fait perdre non seulement l’avantage fiscal pour l’année en cours, mais aussi le cumul des sommes économisées depuis le départ !
• L’obligation de respecter des plafonds de loyer. En Pinel, les loyers sont en moyenne 20 % inférieurs à ceux du marché, mais ce taux peut être plus élevé dans certaines villes (comme c’est le cas en Île-de-France). Ce qui risque d’impacter la rentabilité de votre investissement. C’est pourquoi il ne faut pas se fier uniquement à l’avantage fiscal, mais tenir compte de l’ensemble des paramètres qui font un « bon » investissement.
• Une situation de revente potentiellement compliquée. Certains programmes neufs cumulent les investissements Pinel, ce qui veut dire qu’au bout de 6, 9 ou 12 ans, ce sont plusieurs appartements qui risquent d’être mis en vente dans le même immeuble et en même temps. Or une fois l’avantage fiscal éteint, le bien n’a plus forcément la même valeur aux yeux des investisseurs… ce qui pourrait avoir un effet négatif sur votre plus-value. Il s’agit donc de choisir votre investissement Pinel avec beaucoup de soin (emplacement, commodités, cadre de vie, potentiel locatif…) sans vous focaliser sur l’abattement.

Comment investir en Pinel à Charenton ?

Charenton-le-Pont faisant partie de la zone A bis, la commune est éligible à ce type d’investissement locatif. Il est donc possible d’investir en Pinel à Charenton. À condition de prendre certaines précautions !

D’abord, il faut garder à l’esprit que les programmes neufs ne sont pas légion dans notre commune, en raison d’un foncier rare. Conséquence : les prix à l’achat risquent fort d’être très élevés. Des sites web listent les programmes immobiliers en construction un peu partout en France, à l’instar d’immoneuf.com : n’hésitez pas à les consulter régulièrement. Un conseil : regardez aussi ce qu’il se passe du côté de Saint-Maurice.

Ensuite, il faut tenir compte des plafonds pour les loyers. À Charenton, ce plafond est fixé à 17,55 € du mètre carré (en 2021), auquel il faut ajouter un coefficient. Cela fait environ 421 € pour un appartement de 20 m² et 824 € pour un 40 m².

Enfin, le dispositif est amené à changer : il y a donc urgence à investir en Pinel à Charenton. En effet, bien qu’il ait été prolongé jusqu’en 2024, l’avantage fiscal sera raboté à partir du 1^er janvier 2023, pour atteindre :

• 10,5 % sur 6 ans
• 15 % sur 9 ans
• 17,5 % sur 12 ans

À compter de 2023, la rentabilité d’un investissement Pinel sera donc bien moindre, et son intérêt dans une ville comme Charenton largement remis en cause. En somme, d’une certaine manière, c’est maintenant ou jamais !

Pour réussir votre investissement locatif, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier.