Suite à sa visite, l’un de vos acheteurs potentiels vous adresse une offre d’achat. Ce faisant, il se positionne comme candidat sérieux et vous propose un prix d’achat. Cela signifie que vous empruntez la dernière ligne droite pour vendre votre appartement à Charenton ! Néanmoins, il reste des choses à faire : en tant que propriétaire, vous devez gérer cette offre d’achat en respectant le cadre légal, puis, au besoin, négocier le prix de vente.
Gérer une offre d’achat
Un acheteur vous a remis une offre. Qu’est-ce que cela implique, concrètement, pour vous qui souhaitez vendre votre appartement à Charenton ? Faisons le tout de la question.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
Une offre d’achat est un acte juridique par lequel un acquéreur potentiel se positionne en faveur d’un bien immobilier qu’il souhaite retenir, de façon à ce que le propriétaire ne puisse pas le céder à quelqu’un d’autre.
Par le biais de ce document, l’acheteur soumet au vendeur une proposition de prix, qui peut être égale ou inférieure au prix de vente affiché dans l’annonce.
Cette étape de la transaction n’est pas obligatoire, mais elle permet, pour un acheteur, de formaliser les choses et de s’arroger la priorité sur un bien immobilier qu’il a repéré. Cela permet également au vendeur de préparer sereinement la suite.
Comment est-elle formulée ?
Une offre d’achat peut être orale, mais pour avoir une valeur juridique, elle doit être établie à l’écrit. Elle peut alors être adressée au vendeur par courrier recommandé ou transiter par un agent immobilier.
Cette offre doit mentionner obligatoirement :
- Le prix d’achat proposé,
- L’identité de l’acheteur et du vendeur,
- La description du logement,
- Le délai de validité de l’offre (entre 5 et 10 jours la plupart du temps) au-delà duquel celle-ci devient caduque,
- Le mode de financement souhaité,
- Les conditions suspensives de l’offre.
Notez qu’au moment de gérer une offre d’achat, vous n’avez pas le droit de demander à votre acquéreur potentiel qu’il vous verse un acompte ou une indemnité d’immobilisation. Cela est réservé à la signature d’un avant-contrat.
Comment gérer une offre d’achat ?
Pour gérer une offre d’achat dans les règles, il faut d’abord avoir connaissance des différents cas de figure qui peuvent se présenter, notamment en fonction du prix proposé par l’acheteur et du nombre d’offres formulées. Explorons quatre possibilités.
- Le prix proposé est identique au prix de vente affiché. En théorie, vous vous engagez à vendre dès que vous recevez une offre au prix, sauf si l’acquéreur impose des conditions anormales à la transaction. Mais, dans les faits, la vente immobilière étant considérée comme une opération complexe, il est admis que l’offre au prix nécessite, pour engager le vendeur, d’être acceptée formellement par ce dernier. À défaut, elle n’indique qu’une entrée en pourparlers. C’est seulement en cas d’acceptation que l’étape suivante mène à la signature d’un compromis de vente.
- Vous avez réceptionné plusieurs offres d’achat au prix. Autrefois, on avait tendance à considérer que l’acquéreur ayant formulé son offre en premier était prioritaire sur les autres. Mais aujourd’hui, cette priorité n’est plus appliquée : face à plusieurs offres au prix, vous êtes libre de sélectionner le dossier qui vous convient (idéalement le plus solide au regard du plan de financement).
- Le prix proposé est inférieur au prix de vente affiché. Dans ce cas de figure, deux solutions se présentent à vous :
- Vous refusez tout net et ne donnez pas suite.
- Vous faites une contre-proposition et entamez des négociations. La première offre est automatiquement caduque ; l’acheteur doit formuler une nouvelle offre avec un nouveau prix.
- Vous avez réceptionné plusieurs offres d’achat, toutes à des prix inférieurs au prix de vente affiché. Vous pouvez librement choisir l’offre qui a retenu votre attention, comme pour des offres au prix. Mais attention : il est recommandé de sélectionner l’offre la plus sérieuse (celle qui s’appuie sur le plan de financement le plus rigoureux), et non pas forcément la plus haute.
Négocier son prix pour vendre un bien immobilier à Charenton
Pour un vendeur, le fait de gérer une offre d’achat peut n’être que le commencement d’une phase plus complexe : la négociation. C’est le cas si l’acheteur fait une proposition en dessous du prix de vente souhaité par le propriétaire, et si ce dernier émet une contre-offre avec un prix qui correspond à ses attentes (et qui peut être similaire au prix initial).
Ici, deux questions se posent : pourquoi prendre le temps de gérer une offre d’achat à un prix inférieur ? Et, le cas échéant, comment négocier dans les bonnes conditions ?
Faut-il consacrer du temps à une offre de prix inférieure ?
Mettons que vous cherchiez à vendre un appartement à Charenton au prix de 435 000 euros. Un acheteur vous soumet une offre à 421 000 euros. Est-ce vraiment intéressant de s’y attarder ? Ne vaudrait-il mieux pas la rejeter d’emblée et attendre des offres qui correspondent à votre prix souhaité ?
La réponse à cette question suppose de prendre en compte deux paramètres :
- Le prix affiché est-il cohérent par rapport au marché ? Est-il au niveau des prix affichés pour des biens immobiliers aux caractéristiques similaires dans la même zone ? Ce prix découle-t-il d’une estimation en bonne et due forme ? S’il est hors les clous du marché, il est « normal » qu’un acheteur vous fasse une offre à un prix moindre, plus en phase avec ce qui se pratique aux alentours. Si c’est le cas, cela sera confirmé par d’autres offres.
- Le logement présente-t-il des défauts qui justifient une baisse de prix ? Ce que dit le marché est une chose ; ce que vaut vraiment votre appartement, au regard de son état général et de ses prestations, en est une autre. Une propriété ayant besoin de travaux, mal positionnée géographiquement, installée en rez-de-chaussée, n’ayant pas de balcon, etc., aura tendance à inciter les acheteurs à négocier plus sec.
De façon à bien gérer une offre d’achat inférieure au prix souhaité, vous devez donc vous demander si cette proposition est justifiée ou non. Si vous estimez que votre logement est au bon prix (validé par une estimation professionnelle) et qu’il est « prêt à être habité », vous pouvez tout à fait décider de rester camper sur vos positions.
Comment négocier dans de bonnes conditions ?
Si vous pensez que l’acheteur est dans son droit en demandant une baisse de prix, mais qu’il vous semble opportun de proposer un montant plus proche de votre prix initial, vous pouvez formuler une contre-offre et démarrer une négociation.
Que faut-il savoir pour bien gérer une offre d’achat une fois la négociation commencée ?
- Discutez avec votre acheteur: qu’est-ce qui, selon lui, justifie cette différence de prix ? (Au passage, demandez conseil à votre agent immobilier.)
- Évaluez en amont votre « seuil de négociation », c’est-à-dire le montant en dessous duquel vous refusez de descendre quoi qu’il en coûte.
- Fixez des limites à la négociation: il ne sert à rien de faire dix contre-offres. Tenez-vous-en à une contre-proposition de la part de l’acquéreur, et basta. Cela vous permettra de consacrer plus de temps à d’autres acheteurs potentiels.
Attention : une fois votre contre-offre transmise, vous ne pourrez pas revenir en arrière, y compris si un autre acheteur vous propose entre-temps d’acquérir votre propriété au prix affiché. Si le montant avancé ne vous convient pas, il est préférable de refuser d’office : vous aurez d’autres occasions de vendre votre appartement à Charenton.
Pour plus de conseils, pourquoi ne pas recourir aux services d’un conseiller immobilier aguerri ?
