La gestion locative draine son lot de complexités. Dans ce domaine, les questions de fiscalité occupent la place d’honneur ! Rien de plus difficile, en effet, pour un propriétaire bailleur, que de trouver son chemin dans le labyrinthe des règles fiscales et des obligations déclaratives. Pour vous aider, nous consacrons deux articles au problème des revenus issus de la location – la clé de voûte de votre fiscalité locative à Charenton. À commencer par les revenus fonciers, constitués des loyers touchés dans le cadre d’une location nue.
Fiscalité locative à Charenton : quand parle-t-on de revenus fonciers ?
On parle de revenus fonciers au sujet des loyers versés par le locataire d’un bien immobilier loué sans meubles – donc dans le cadre d’une location vide ou « nue ». Il s’agit des loyers réellement encaissés au cours de l’année civile (hors loyers impayés et versements décalés, voir plus bas), auxquels on ajoute certaines sommes spécifiques :
- Les dépenses mises par convention à la charge du locataire, mais qui incombent habituellement au propriétaire (paiement de la taxe foncière, avantages en nature sous forme de travaux effectués par le locataire à ses frais – uniquement des travaux qui valorisent le logement).
- Les subventions et les indemnités (subventions de l’Agence nationale de l’habitat dans le cadre du financement de travaux, indemnités versées par l’assurance pour couvrir des loyers impayés ou des dommages causés au logement, etc.).
- Certaines recettes accessoires ou exceptionnelles, rarement appliquées (des loyers provenant de la location du droit d’affichage, par exemple).
Les revenus fonciers constituent la base du montant que vous allez déclarer aux impôts – donc le socle de votre fiscalité locative à Charenton. Cela concerne tout type de bien immobilier : appartement, maison, place de stationnement, locaux professionnels ou terrain.
Notez que les revenus fonciers n’incluent pas les charges récupérables. Celles-ci sont payées chaque mois par le locataire sous forme de provisions. Votre fiscalité locative à Charenton ne tient donc pas compte des charges locatives.
Comment déclarer vos revenus fonciers ?
Tout dépend du régime déclaratif auquel vous êtes soumis dans le cadre de votre fiscalité locative à Charenton. Régime qui dépend lui-même du montant des revenus fonciers à déclarer au terme de l’année civile.
Régime forfaitaire
Vous touchez moins de 15 000 euros de loyers par an, hors charges ? Vous êtes soumis au régime forfaitaire, ou « micro foncier ». Il vous donne droit à un abattement de 30 % appliqué sur les loyers, censé couvrir les charges et frais engagés par vos soins.
Le résultat foncier est forcément bénéficiaire. On parle alors de bénéfice foncier*. Celui-ci est intégré à l’ensemble de vos revenus (traitements et salaires, allocations, etc.) après abattement, dans l’optique du calcul de votre impôt sur le revenu.
Pas de déclaration spécifique à remplir dans le cadre de votre fiscalité locative à Charenton : vous devez reporter vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042).
Régime réel
Vous touchez plus de 15 000 euros de loyers par an, hors charges ? Vous êtes soumis au régime déclaratif réel. Celui-ci vous autorise à déduire de vos revenus fonciers les frais et charges engagés pour le logement mis en location (voir plus bas pour le détail). Si ce régime est plus avantageux dans votre cas, vous pouvez l’intégrer sur demande, même si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an.
Le résultat foncier peut être bénéficiaire ou déficitaire. Dans le premier cas, il s’ajoute aux revenus annuels, et le montant global est soumis à l’impôt sur le revenu. Dans le second cas, le déficit foncier* s’impute sur le revenu global annuel, ce qui permet de diminuer le montant pris en compte pour le calcul de l’impôt.
La déclaration des revenus fonciers dans le cadre du régime réel se fait via un annexe à la déclaration générale : imprimé n°2044 ou n°2044 spécial (pour les bénéficiaires d’un régime de défiscalisation type Pinel ou Scellier).
*Bénéfice foncier. On parle de bénéfice foncier lorsque le résultat foncier net est positif, c’est-à-dire lorsque le montant des loyers versés excède les frais et charges engagés pour le logement en question.
*Déficit foncier. On parle de déficit foncier lorsque le résultat foncier net est négatif, c’est-à-dire lorsque le montant des frais et charges excède le montant des loyers versés. En somme : quand vous perdez de l’argent du fait de votre logement en location. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans une certaine limite et sous conditions, à l’exclusion des intérêts d’emprunt – ce qui veut dire que la somme en question est retranchée du montant soumis à l’imposition sur le revenu. De fait, le déficit foncier entraîne une baisse de l’impôt. Mais celle-ci s’accompagne d’une obligation : louer le bien pendant trois ans à compter de l’année du déficit, afin de compenser ce dernier.
Les frais et charges déductibles des revenus fonciers
Pour être déductibles, les sommes concernées doivent se rapporter à un bien immobilier loué dans les règles (par le biais d’un contrat de location en bonne et due forme), hors logement vacant. Elles doivent avoir été versées au cours de l’année faisant l’objet de la déclaration, et faire l’objet de justificatifs (comme des factures) que l’administration fiscale pourrait vous demander.
Cela concerne :
- Les frais relatifs à l’entretien du logement, à des travaux de réparation, ou à des opérations visant à l’améliorer.
- Les dépenses supportées pour le compte du locataire et qui n’ont pas été remboursées au 31 décembre de l’année de son départ (par exemple : les charges récupérables).
- Les provisions pour charges de copropriété.
- Les primes d’assurance (propriétaire non occupant ou garantie des loyers impayés).
- Les taxes (taxe foncière, taxe sur les surfaces de stationnement, etc.).
- Les frais de gestion locative pratiqués par une agence immobilière ou tout autre administrateur de biens, les dépenses relatives à une procédure judiciaire, et la rémunération des personnes qui s’occupent de l’immeuble (garde, concierge…).
- Les intérêts d’emprunt et les frais relatifs à l’obtention du crédit (constitution du dossier, hypothèque…).
Attention : cela n’est valable que pour le régime réel. Dans le cadre du régime forfaitaire, l’abattement de 30 % est censé couvrir l’ensemble des frais et charges engagés.
Que faire en cas de loyers impayés ou versés en décalage ?
Les loyers impayés font partie des risques inhérents à toute location. Bien entendu, les loyers que vous n’avez pas touchés durant l’année civile ne doivent pas être déclarés comme revenus fonciers : ils ne sont donc pas pris en compte dans le calcul de votre impôt sur le revenu. En contrepartie, vous devez justifier des démarches entreprises pour remédier à cette situation (voir à ce sujet, notre article sur la procédure à suivre en cas d’impayés).
Autre situation possible : votre locataire vous verse des loyers en décalage par rapport à la période prise en compte pour la déclaration des revenus fonciers. Même s’ils sont encaissés en avance ou en retard, ils doivent être déclarés pour l’année civile en cours.
Quant au dépôt de garantie, il peut devenir imposable s’il est utilisé pour compenser des loyers ou des charges impayés, ou pour couvrir les dépenses indispensables à la remise en état du logement après la sortie de l’occupant.
Le sujet de votre fiscalité locative à Charenton ne doit pas être pris à la légère : toute erreur dans votre déclaration de revenus fonciers pourrait vous mettre en porte-à-faux au regard de l’administration fiscale… ou entraîner une perte nette de revenus. Pour plus de sécurité, il est recommandé de s’adresser à un professionnel de la gestion locative.
Cet article s’est focalisé sur les revenus issues d’une location vide. Découvrez les règles qui s’appliquent dans le cas d’une location meublée en cliquant sur ce lien.
