Estimer son bien immobilier : pourquoi c’est important ?

Un projet de vente immobilière bien mené commence par une estimation réussie : c’est la clé du succès. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’une bonne estimation permet de vendre dans les meilleurs délais, mais aussi de réduire la marge de négociation des acheteurs. C’est donc une étape clé de tout processus de vente, le prix étant l’un des éléments qui va déclencher, chez les candidats à l’achat, l’envie de visiter votre logement. Dans cet article, on vous explique pourquoi il est important d’estimer son bien immobilier à Charenton au plus juste et quels sont les facteurs essentiels à prendre en compte.

Estimer un bien immobilier à Charenton : pourquoi est-ce une étape clé de votre processus de vente ?

Avant de proposer un logement à la vente, il est nécessaire de fixer son prix… et, pour cela, d’en estimer la valeur. Ce faisant, il est indispensable d’estimer son bien immobilier à Charenton avant de rédiger, puis de diffuser une annonce – celle-ci devant afficher clairement le prix demandé pour le bien en question.

Pourquoi l’estimation de valeur constitue-t-elle une étape indissociable de tout projet de vente ? Parce qu’un prix n’est jamais déterminé au hasard, ou en fonction des envies du vendeur. Un prix découle de l’état de la demande à l’instant T, c’est-à-dire de la valeur que les acheteurs lui accordent. Comme nous le verrons plus bas, plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour estimer cette valeur marchande. Mais il est essentiel de comprendre que le prix affiché dans une annonce ne peut pas s’éloigner trop fortement de la moyenne des prix du marché dans le même secteur géographique et pendant la même période de temps.

Que risquez-vous en fixant un prix de vente sans estimation préalable ?

Légalement, un propriétaire reste libre de fixer le prix de son logement : il n’existe aucune obligation à cet égard. Vous pouvez donc décider seul(e) que votre appartement charentonnais vaut 500 000, 750 000 ou 1 million d’euros. Mais le refus de tenir compte du marché vous expose à un double risque :

• Si votre prix est trop haut : celui d’éloigner les acheteurs qui, eux, analysent le marché avant de commencer leurs recherches. Avec une conséquence : votre propriété restera en vente pendant une longue période de temps, ce qui aura in fine un effet négatif sur son attractivité, donc sur sa valeur.
• Si votre prix est trop bas : celui de vous faire perdre de l’argent, mais aussi d’attirer l’attention du fisc sur votre transaction lorsque la différence entre le prix demandé et celui du marché est trop grande (l’administration pourrait y voir une donation déguisée).

Il est donc essentiel d’estimer son bien immobilier à Charenton afin de faire coïncider le prix demandé avec sa valeur commerciale réelle. Cela nécessite de prendre en compte un grand nombre de facteurs.

Comment réaliser une estimation immobilière ?

Les critères qui influent sur une estimation de logement peuvent être divisés en six grandes catégories : l’emplacement, la constitution du bien, le bâtiment, les prestations, le marché, et la subjectivité des acheteurs. À cela, il faut ajouter ce que l’on pourrait appeler les « atouts personnels » de la propriété.

• L’emplacement est le critère numéro un, celui que les acheteurs regardent en premier lieu : qualité du quartier, proximité des commodités (dont les commerces, les écoles ou les réseaux de transport), prestige de la zone, etc. En effet, on cherche avant tout un endroit où vivre en fonction de ses priorités : travail, école, famille…
• La constitution du bien regroupe trois caractéristiques essentielles du logement : la surface habitable, le nombre de pièces, et leur agencement. Ce dernier joue sur l’espace réel dont les occupants peuvent profiter. Quant au nombre de pièces, c’est un facteur essentiel pour estimer un bien immobilier à Charenton : les acheteurs recherchent d’emblée un certain type d’habitation selon leurs besoins (T1, T2, T3…).
• Le bâtiment renvoie à l’âge de la construction et à la qualité des matériaux employés. C’est ce qui fait, par exemple, qu’un bien récent (moins de 10 ans) aura plus de valeur qu’un bien très ancien qui risque d’être mal isolé et de nécessiter d’importantes réparations/améliorations.
• Les prestations désignent les éléments de confort proposés par le logement. Cela englobe les aménagements intérieurs (comme les rangements disponibles, l’existence d’une baignoire, le nombre de salles d’eau…), les prolongements extérieurs (balcon, terrasse, cour, jardin…) et les équipements au sens large (menuiseries, électroménager, ventilation, type de chauffage, etc.). On peut aussi y intégrer les finitions, qui sont de plus ou moins bonne qualité.
• La subjectivité des acheteurs fait référence à l’hétérogénéité des besoins exprimés par les candidats à l’achat. Ceux-ci sont tous différents et ne demandent pas forcément la même chose. Par exemple, un appartement en rez-de-chaussée pourra être rejeté par 90 % des familles, mais prisé par les personnes âgées qui se dispenseront ainsi d’utiliser les escaliers. En d’autres termes, ce qui est bon pour les uns ne l’est pas nécessairement pour les autres – et c’est une leçon cruciale en matière d’estimation.
• Le marché est la composante qui permet de pondérer tous ces critères : il doit donc être pris en compte pour estimer un bien immobilier à Charenton. À ce titre, la valeur d’une propriété est susceptible de changer en fonction de l’évolution des prix à l’échelle nationale, ou en tenant compte d’une transformation locale (la création d’une nouvelle commodité dans un quartier peut avoir pour effet d’augmenter les prix de l’immobilier, comme c’est le cas pour une gare ou une station de métro). Seul un professionnel est capable d’avoir une vision globale de ces données de marché, et de savoir s’en servir à bon escient.
• Enfin, les atouts du logement désignent ces petits « plus » qui peuvent faire toute la différence aux yeux des acheteurs : une vue imprenable depuis les fenêtres du séjour, la proximité d’un lieu d’intérêt bien spécifique (à Charenton : le bois de Vincennes par exemple), un parking souterrain, etc.

Confier son estimation à un conseiller immobilier : pourquoi est-ce préférable ?

Vous l’aurez compris : estimer son bien immobilier à Charenton suppose de considérer un grand nombre de facteurs relativement complexes et amenés à évoluer avec le temps. C’est pourquoi il est recommandé de confier cette tâche difficile, mais ô combien essentielle, à un professionnel de la transaction.

La bonne nouvelle, c’est que vous n’avez aucune obligation de suivre aveuglément le résultat de l’estimation réalisée par un conseiller : libre à vous d’appliquer ses recommandations en fixant le prix qu’il a suggéré, ou de n’en faire qu’à votre tête et de choisir le prix qui vous chante. Bien évidemment, il faut garder à l’esprit que le prix issu d’une estimation professionnelle est celui qui se rapproche le plus de ce qu’attendent les acheteurs sur le marché à l’instant T. C’est donc la meilleure manière de vendre vite et de vendre bien.

Contactez l’équipe d’Eppler Immoove pour discuter de votre projet de vente et savoir précisément comment estimer votre bien immobilier à Charenton !