Apport personnel : quelles sont vos obligations dans le cadre d’un crédit immobilier ?

Si vous avez déjà déposé une demande de crédit auprès d’une banque, vous le savez bien : l’apport est un levier incontournable pour décrocher un prêt. Et pourtant, la législation ne dit rien à ce sujet. Alors, que prévoit la loi ? Quelles sont vos obligations en tant qu’emprunteur ? Aujourd’hui, l’équipe d’Eppler Immoove vous propose d’explorer les méandres de l’apport personnel dans le cadre du crédit immobilier.

Rappel : qu’est-ce qu’un apport personnel ?

Commençons par un bref rappel. L’apport personnel du crédit immobilier correspond à une somme d’argent que l’emprunteur doit injecter dans son prêt, afin de favoriser l’obtention de ce dernier. Cette somme est exprimée en pourcentage du capital emprunté et sert, par convention, à couvrir les frais annexes de l’achat immobilier, en particulier les frais de notaire (qui s’élèvent à 7 ou 8 % du prix de vente dans l’ancien) et l’éventuelle commission prélevée par l’agence immobilière.

L’argent utilisé pour l’apport peut provenir des économies personnelles, de l’épargne, des placements financiers (titres boursiers, assurance-vie…), d’un héritage ou d’une donation, de la revente d’un bien, ou encore d’un prêt relais. Si le projet d’acquisition concerne une résidence principale, certains supports spécifiques peuvent être débloqués pour alimenter l’apport personnel, comme le PER ou la participation d’entreprise.

En substance, plus la somme injectée est élevée, et meilleures seront les conditions d’emprunt (avec une influence majeure sur le taux d’intérêt appliqué).

Apport personnel et crédit immobilier : quelles sont vos obligations ?

Avant toute chose, il faut être clair : aucune loi n’impose aux emprunteurs d’injecter un apport dans le crédit demandé. Aucune réglementation ne prévoit un pourcentage du capital à verser. Autrement dit, ce sont les établissements bancaires qui ont créé cette règle et en ont fait une obligation implicite, sans laquelle il est quasiment impossible de décrocher le crédit souhaité. Pourquoi est-ce le cas ?

• L’apport personnel du crédit immobilier est une affaire de garantie. Une banque accepte rarement de couvrir l’ensemble de la somme nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier : c’est une manière, pour elle, de réduire le risque en cas de défaut de paiement. En effet, si vous ne pouvez pas rembourser votre emprunt, la banque procédera à la saisie du bien et à sa revente, afin de récupérer ses billes ; mais les frais d’acquisition étant indépendants du prix de vente, elle risque alors de perdre de l’argent. C’est donc une manière de sécuriser le prêt octroyé.
• L’apport est aussi une question de confiance. C’est ce qui vous permet, en tant qu’emprunteur, de démontrer votre sérieux et de rassurer la banque quant à votre capacité à mettre de l’argent de côté, à assumer des échéances sur le long terme (15 à 20 ans en moyenne). C’est une façon de dire : « Regardez, j’ai fait des efforts pour épargner, preuve que vous pouvez me faire confiance ». Pour cette même raison, on conseille aussi aux futurs emprunteurs de présenter un profil financier sans faute lors d’une demande de prêt (pas de dépenses impulsives, pas de découverts, pas de crédits à la consommation non motivés, etc.).

En somme, même s’il n’y a pas d’obligation légale de verser un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier, les banques en ont fait une condition sine qua non par défaut. Si vous avez déjà essuyé un refus de crédit par une banque, l’absence d’apport – ou un trop faible pourcentage – était peut-être en cause.

Quel montant faut-il injecter dans un prêt immobilier ?

Dans la mesure où la loi ne prévoit rien quant à l’apport personnel dans le crédit immobilier, les banques sont libres de fixer leurs propres règles.

Par convention, le montant de l’apport doit être au minimum égal à 10 % de la somme empruntée. 10 %, c’est ce qui permet de couvrir les frais d’acquisition. Par exemple, sur un emprunt de 300 000 euros, il faut pouvoir injecter 30 000 euros.

Mais il ne s’agit que d’une convention. Le montant exigé par l’établissement bancaire peut varier en fonction de plusieurs paramètres : la somme nécessaire, votre profil d’emprunteur… ainsi que le contexte économique. De fait, dans un marché tendu qui voit les taux d’intérêt augmenter, les banques sont susceptibles de demander beaucoup plus que 10 %. En 2024, les apports exigés atteignent des sommets : entre 30 et 40 % du montant emprunté, soit jusqu’à 120 000 euros à verser pour obtenir 300 000 euros…

L’explication est simple : plus le marché se tend, plus les conditions d’emprunt sont rigoureuses, et plus la banque est soucieuse de limiter ses risques.

Acheter sans apport, est-ce toujours possible ?

Compte tenu de ce que nous venons de voir, il paraît improbable qu’une banque consente à octroyer un prêt sans apport (ce que l’on appelle aussi un « prêt à 110 % », qui couvre le prix d’achat et les frais annexes)… Et pourtant, c’est une possibilité. Mais uniquement dans certaines conditions bien particulières :

• Si vous présentez un dossier d’une solidité à toute épreuve. Cela implique d’avoir un emploi stable (CDI), des revenus élevés, une situation financière plus que confortable, et idéalement un patrimoine immobilier existant (un ou des biens que la banque pourra toujours saisir en cas de souci).
• Si vous disposez d’un reste à vivre suffisant – le budget qui reste en votre possession une fois votre mensualité versée. Cela vous assure de pouvoir vivre confortablement une fois votre dette mensuelle épongée, et c’est une sécurité supplémentaire pour la banque.
• Si vous réalisez un investissement locatif. Dans ce cas précis, il est même plus intéressant d’emprunter sans apport afin de profiter au maximum de l’effet de levier du crédit. Et à condition que le projet soit solide, c’est-à-dire que la rentabilité soit élevée et que les loyers couvrent les mensualités, vous aurez des arguments viables pour convaincre votre banque.

Toutefois, il faut garder en tête qu’en l’absence d’apport personnel pour votre crédit immobilier, la banque risque d’imposer un taux d’intérêt plus élevé, ce qui augmentera le coût total du prêt. C’est une conséquence à ne pas négliger, surtout si votre projet consiste à acquérir une résidence principale : il devient alors plus intéressant d’injecter un maximum d’apport afin de bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses. Demandez conseil à notre équipe immobilière pour déterminer quelle solution est la meilleure dans votre cas de figure !