Si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier locatif, on vous a peut-être parlé de la possibilité de passer par une SCI. La société civile immobilière est une structure juridique plébiscitée par les investisseurs en raison de sa simplicité administrative et des avantages fiscaux auxquels elle ouvre droit. Acheter un bien immobilier en SCI permet à plusieurs personnes de s’associer pour acquérir et gérer un patrimoine tout en optimisant leur fiscalité et leur processus de transmission. L’équipe d’Eppler Immoove vous dit tout à propos de la SCI et des solutions qui sont les vôtres pour investir dans le locatif à Charenton.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
La SCI, ou société civile immobilière, désigne une entité juridique constituée d’au moins deux associés et dédiée à l’acquisition, puis à la gestion, d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Les membres de la SCI ont le statut d’associé et prennent des parts sociales dans la société, ce qui leur permet de toucher une partie des revenus générés par le patrimoine détenu par la structure, à proportion de leur apport financier.
Régie par le Code civil, la SCI est à la fois un levier fiscal et un instrument de gestion du patrimoine. Par défaut, sa gestion courante incombe aux associés, mais il est possible de la confier à une agence immobilière proposant un service d’administration des biens. Dans ce cas de figure, les frais sont répartis entre les associés.
En fonction de l’usage que vous souhaitez faire des biens immobiliers détenus, vous avez le choix entre différentes formes de SCI :
- La SCI de location, pour acheter un ou des biens à mettre en location, afin d’en tirer des revenus.
- La SCI d’attribution, pour acquérir un immeuble, le diviser en lots, et répartir ces derniers entre les associés.
- La SCI de construction-vente, pour acquérir des terrains, construire des immeubles et les revendre afin de générer une plus-value.
- La SCI familiale, pour acheter un bien immobilier en SCI, mais exclusivement entre membres d’une même famille. Cette forme a plutôt une finalité patrimoniale et de transmission.
Pourquoi investir dans l’immobilier via une SCI ?
Le fait d’acheter un bien immobilier en SCI offre de multiples avantages. Le premier d’entre eux, c’est l’aspect concret de l’opération : vous investissez dans des biens immobiliers tangibles dont vous devez assurer la gestion et/ou la revente. Contrairement à des placements de type « pierre-papier » (SCPI ou crowdfunding immobilier, par exemple), l’achat via une société civile immobilière permet de se constituer un patrimoine en dur.
Autre avantage : la facilité de gestion patrimoniale. La SCI permet de limiter les droits des associés à leurs parts sociales, à l’inverse de l’indivision qui étend les droits à l’ensemble du bien – ce qui crée des situations de conflit entre les propriétaires et, plus loin, entre les héritiers. Si l’un des associés souhaite quitter la SCI, il lui suffit de revendre ses parts et le tour est joué. Il est également possible aux associés de céder uniquement la nue-propriété et de garder une forme de contrôle sur le patrimoine.
Acheter un bien immobilier en SCI permet aussi de simplifier le processus de transmission du patrimoine : il est aisé de léguer ce dernier à ses héritiers en leur transmettant des parts. À ce titre, vous bénéficiez d’un abattement sur les droits de succession en ligne directe, à hauteur de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Enfin, vous pouvez opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) applicable à votre SCI, ce qui présente un avantage indéniable si vous êtes lourdement imposé(e) à titre personnel. L’IS étant limité au taux de 25 % (et même 15 % jusqu’à 42 500 € de recettes annuelles pour les entreprises dont le chiffre d’affaires n’excède pas un certain seuil), ce régime d’imposition devient intéressant dès lors que votre taux marginal est d’au moins 30 %.
Comment acheter un bien immobilier en SCI ?
Pour acheter un bien immobilier en SCI à Charenton, vous devez tout d’abord constituer la structure juridique. Celle-ci doit réunir au moins deux associés, personnes physiques ou morales, qui seront en charge de la gestion courante de la société. Les formalités de création sont relativement simples, vous devez :
- Rédiger les statuts de la SCI.
- Déposer le capital social sur un compte bancaire dédié, ouvert au nom de la société (pas de minimum imposé : vous pouvez créer une SCI avec 1 € de capital).
- Publier une annonce légale relative à la création de l’entité.
- Réaliser les formalités en ligne (remplissage d’un formulaire de création d’entreprise et dépôt des pièces justificatives nécessaires).
Si vous choisissez de procéder seul(e) à la création de la SCI, le processus vous coûtera autour de 300 € (le plus cher étant la publication de l’annonce légale).
Une fois votre société civile créée, il ne vous reste plus qu’à chercher un bien immobilier et à faire une offre. Le financement de l’acquisition peut passer par un emprunt souscrit auprès d’une banque, sachant qu’en tant que personne morale, vous ne pouvez pas bénéficier des prêts aidés. En revanche, les taux d’intérêt sont identiques aux prêts traditionnels. L’accord de l’ensemble des associés est toutefois indispensable, et les banques demandent un apport issu de la SCI pour financer une partie du projet.
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en SCI ? N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels de la transaction : ils vous aideront à mettre en place votre structure et à identifier les biens pertinents pour donner vie à votre projet.
