Un bien immobilier peut être vendu « en l’état », c’est-à-dire tel que l’acheteur l’a vu durant les visites. Une fois l’acte de vente signé, il ne lui sera pas possible de changer d’avis parce qu’un défaut lui semble rédhibitoire. En contrepartie, le propriétaire est soumis à une obligation d’information : il doit indiquer à son acheteur tout problème éventuel avec le bien, notamment l’existence d’un vice caché. Voici ce qu’il faut savoir pour garantir la légalité de sa vente de logement à Charenton – et pour la préparer dans les meilleures conditions.
Vente immobilière « en l’état » : ça veut dire quoi ?
Quand une propriété est vendue « en l’état », cela signifie qu’elle est vendue dans son état actuel et que son propriétaire n’a pas prévu d’effectuer des travaux avant de conclure la transaction. L’acheteur accepte cet état en connaissance de cause, même s’il y a des choses à faire après la finalisation de l’acquisition – réparations, rénovations ou aménagements.
La mention « en l’état » se réfère généralement à des biens immobiliers qui auraient besoin d’un bon coup de jeune (au mieux), voire d’une importante réfection (au pire). Mais elle peut être utilisée également pour des logements en bon état général qui, dans l’idéal, pourraient être optimisés dans l’optique de leur mise en vente, mais dont les propriétaires n’ont pas les moyens, ou le temps, ou l’envie, d’effectuer les travaux nécessaires.
Toutefois, cette mention ne neutralise pas les obligations du vendeur. Dans le cadre de votre projet de vente de logement à Charenton, vous devez donc prendre un certain nombre de précautions.
Vente de logement à Charenton : quelles sont les obligations du vendeur ?
Le fait de vendre un bien immobilier « en l’état » ne change rien aux obligations qui sont celles d’un vendeur dans tous les cas de figure. Mais il y a une dimension supplémentaire à prendre en compte : le risque de vice caché est plus grand.
L’obligation de remettre des diagnostics techniques valides
Votre vente de logement à Charenton ne peut être réalisée qu’à condition d’avoir remis à votre acheteur un certain nombre de diagnostics techniques obligatoires. Vous les connaissez sans doute déjà : diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels, miniers et technologiques, état de présence d’amiante ou de plomb, diagnostic termites, diagnostic loi Carrez pour un lot de copropriété, etc.
Ces diagnostics vous permettent de remplir votre obligation d’information vis-à-vis de votre acquéreur. Celui-ci doit avoir toutes les cartes en main pour prendre sa décision. Les résultats des diagnostics donnent des indications précieuses quant à l’état général et particulier du logement. Par exemple, l’état de l’installation électrique peut révéler des anomalies que l’acheteur sera forcé de corriger une fois le bien acquis.
Mais, côté vendeur, ces diagnostics ne sont pas contraignants : il n’y a aucune obligation de mise aux normes. Vous pouvez donc vous lancer dans votre vente de logement à Charenton sans faire de travaux, même si les résultats des diagnostics révèlent de gros soucis (comme une invasion de termites ou une déperdition de chaleur importante).
L’obligation d’informer l’acheteur de l’état du logement
Autre obligation à connaître : le vendeur est tenu d’informer l’acheteur de l’état de sa propriété au moment de sa mise en vente. Si la toiture est en mauvais état, qu’il y a des infiltrations d’eau, ou même qu’il existe des nuisances sonores importantes dans l’environnement immédiat, l’acheteur doit être mis au courant afin de prendre une décision en connaissance de cause. Sinon, il s’agit d’un vice caché.
Si une information concernant un défaut est volontairement dissimulée par le propriétaire, l’acquéreur peut demander une compensation après la transaction – voire, dans certains cas de figure, l’annulation de celle-ci. Si cette information n’était pas connue du propriétaire, il est protégé par la clause de garantie des vices cachés incluse dans le contrat de vente. (Cette clause n’est valable que pour les vendeurs non professionnels et de bonne foi.)
Une vente de logement à Charenton « en l’état », avec les défauts apparents du bien, n’octroie pas le droit de dissimuler les défauts invisibles à l’œil nu. Ceux-ci sont soumis au même devoir d’information. Ce qui suppose, bien sûr, de connaître ces éventuels défauts en amont de la vente.
Quels sont les risques à vendre « en l’état » ?
Même si rien ne vous empêche de réaliser une vente de logement à Charenton « en l’état », vous devez avoir conscience des risques qu’une telle démarche implique. Ils sont de deux ordres :
- Le risque légal si l’acheteur devait découvrir un problème non mentionné avant la finalisation de la transaction. Si le « vice caché » est jugé volontaire, c’est-à-dire si un tribunal estime que le vendeur en avait connaissance avant la transaction, le risque est grand de devoir a minima prendre en charge le coût des travaux de réparation indispensables à la correction du défaut.
- Le risque commercial: un bien vendu « en l’état » signifie, le plus souvent, que les acheteurs devront effectuer des travaux – parfois de gros travaux. Le risque, c’est de réduire d’autant l’attractivité du bien en vente, car les acheteurs craindront de se retrouver avec un prix cumulé (logement + travaux) plus élevé que la valeur initiale. Sans même parler du délai d’emménagement qu’implique la réalisation de travaux. Il faut aussi tenir compte de l’effet négatif produit par le logement sur les visiteurs, et l’impossibilité de soigner sa présentation pour provoquer le coup de cœur.
En somme, si une vente de logement à Charenton « en l’état » revêt l’avantage de ne pas avoir à réaliser de travaux en amont de la transaction, il existe un double risque à prendre en compte. Dont celui, non négligeable, d’avoir beaucoup de mal à trouver un acquéreur.
