Vous vous apprêtez à faire l’acquisition d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Parmi les nombreux frais qui viennent s’ajouter au prix du bien immobilier en tant que tel, il y a les fameux frais de notaire – une appellation impropre puisqu’il s’agit plus exactement de « frais d’acquisition » dont une grande partie est reversée à l’État par le biais des collectivités. Si vous prévoyez d’acheter un bien immobilier à Charenton dans l’ancien, ces frais peuvent s’élever en moyenne à 7 ou 8 % du prix d’achat, ce qui promet d’alourdir encore la facture. Existe-t-il un moyen de réduire la note ?
Les frais de notaire, incontournables pour acheter un bien immobilier à Charenton
Autant le dire d’emblée : il n’y a aucun moyen d’échapper aux frais de notaire dans le cadre d’un achat immobilier. L’acquéreur est contraint de s’en acquitter, ce qui peut rapidement gonfler la facture finale. En effet, ces frais s’élèvent en moyenne à 7 ou 8 % du prix d’achat du logement dans l’ancien. La rémunération du notaire, qui ne représente qu’environ 1 % du total, est la seule variable pouvant être amenée à changer : l’officier public peut appliquer un rabais dans certaines circonstances. Mais le fait qu’il soit contraint d’offrir la même réduction à l’ensemble de sa clientèle limite grandement sa marge de manœuvre…
Néanmoins, il existe trois principaux leviers pour réduire le montant des frais de notaire, et ainsi acheter un bien immobilier à Charenton un peu moins cher.
La déduction du montant des meubles
Vous ne le savez peut-être pas, mais il est possible de séparer le prix du bien immobilier et le coût des meubles contenus dans ledit bien. Le prix de vente ne fait pas la distinction entre le contenant (la maison ou l’appartement) et le contenu (ses meubles, ses équipements et ses installations). Or cette distinction peut occasionner une différence de prix lorsque le propriétaire laisse tout ou partie du mobilier sur place. Celui-ci peut en effet être déduit du prix de vente, et ainsi sortir de l’assiette de calcul des frais de notaire.
Prenons un exemple : vous souhaitez acheter un bien immobilier à Charenton et vous êtes tombé amoureux d’un trois pièces de charme situé rue de Paris. Le bien est affiché au prix de 550 000 euros. Le propriétaire y laisse des meubles et des équipements : un salon complet, une cuisine équipée, un dressing avec ses étagères. Le mobilier est ancien et a une certaine valeur. En tant qu’acheteur, vous pouvez demander au vendeur de déduire la valeur du mobilier du prix de vente, ce qui permet de ne pas la prendre en compte dans le calcul des frais de notaire. Mettons que le mobilier a une valeur globale de 20 000 euros. Les frais seront calculés sur 530 000 euros au lieu de 550 000 euros, soit, pour des frais appliqués à hauteur de 8 %, une économie nette de 1 600 euros.
Attention, toutefois : cette méthode est strictement encadrée. L’administration fiscale veille à ce que les particuliers ne profitent pas indûment de cette opportunité. Elle peut demander à voir les factures du mobilier ou le faire évaluer par un expert. En outre, tous les éléments considérés comme des « immeubles par destination », comme les installations sanitaires ou le plan de travail de la cuisine, ne peuvent pas être intégrés à la réduction. (Pour en savoir plus au sujet de la différence entre « mobilier » et « immobilier », jetez un œil à cet article.).
La déduction des honoraires d’agence
Un particulier qui souhaite acheter un bien immobilier à Charenton n’est pas censé supporter le montant des honoraires d’agence. Dans la grande majorité des cas, ceux-ci sont à la charge du vendeur qui doit les intégrer au prix qu’il souhaite percevoir pour sa propriété. Problème : en payant un prix HAI (honoraires d’agence inclus), vous devez acquitter des frais de notaire calculés sur ce montant… donc, aussi, sur les frais pratiqués par l’agence.
Là encore, il est possible de changer la règle du jeu. Dans le cadre d’un mandat de recherche, ce n’est plus le vendeur qui s’acquitte des frais d’agence, mais l’acheteur. Dans ce cas précis, les honoraires sont déduits du montant pris en compte pour le calcul des frais de notaire : ceux-ci s’appliquent uniquement au prix « net vendeur ». L’économie peut s’avérer intéressante. Imaginons que le prix de 550 000 euros pour notre trois pièces intègre 31 000 euros d’honoraires d’agence : les frais de notaire s’élèvent à 44 000 euros. Maintenant, si le calcul se fait sur le prix « net vendeur », soit 519 000 euros, les frais de notaire tombent à 41 520 euros, pour une économie de 2 480 euros.
Pour autant, il ne s’agit pas d’ajouter 31 000 euros de frais d’agence au prix et d’acheter un bien immobilier à Charenton plus cher. De toute façon, c’est le prix HAI que vous allez payer, soit 550 000 euros. Vous allez verser des frais de notaire calculés sur le prix du bien + les honoraires d’agence. Autant les prendre à votre charge d’emblée et faire une petite économie. Au passage, vous profitez des compétences et de l’expertise d’une agence immobilière, ce qui vous permet de trouver un bien à un prix plus intéressant que si vous aviez cherché par vos propres moyens.
Le seul problème relatif à cette solution peut concerner l’obtention de votre crédit immobilier. En effet, pour une banque, le prix HAI est considéré comme le montant total du bien à acquérir. Mais si vous payez un prix « net vendeur » + des frais d’agence séparés, la banque peut refuser de financer ces derniers au prétexte qu’ils ne font pas partie du prix de vente. Il faudra alors les couvrir avec un apport personnel.
L’acquisition d’un bien immobilier neuf
La dernière astuce est sans doute la plus connue, mais elle ne consiste pas réellement à réduire ses frais de notaire – plutôt à profiter d’un mécanisme qui les atténue de fait. Et pour cause : en choisissant d’acheter un bien immobilier à Charenton flambant neuf, vous ne versez que 2 à 3 % du montant de l’acquisition en frais de notaire, eu égard à l’absence de droits de mutation. Acheter dans le neuf permet ainsi de réaliser une économie à la marge.
Bien sûr, cette économie ne compense pas les prix plus élevés dans le neuf – dus à la qualité des matériaux, au respect des normes, et à la TVA à 20 % qui s’applique pour les acquéreurs. Cette astuce n’est donc valable que si vous envisagez d’emblée d’acheter un logement neuf, par exemple dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.
