L’estimation d’un logement découle d’un mécanisme complexe aux multiples rouages. Il y a tant de critères à prendre en compte qu’il est aisé de passer à côté lorsqu’on évalue soi-même son bien immobilier à l’aide de plateformes en ligne. Par exemple, saviez-vous que le prix d’un appartement est fixé (aussi) en fonction de l’étage où il se trouve ? En effet, la situation d’un logement dans un immeuble influe sur le prix du m2 à Charenton. Explications.
L’étage influe sur le prix du m2 à Charenton
Pour ceux qui en douteraient, la « prime à l’étage » fait bel et bien partie des critères d’estimation, au même titre que l’emplacement géographique, la surface habitable ou l’agencement des pièces. L’étage influe sur le prix du m2 à Charenton. Au sein d’un même immeuble, un appartement des étages supérieurs a plus de valeur qu’un appartement des étages inférieurs, à prestations égales. Ce qui veut dire qu’un logement en hauteur se vend plus cher qu’un autre.
Nous ne parlons pas d’une petite différence de prix, mais d’une variation qui peut s’avérer déterminante. À Paris et en petite couronne, la différence de prix entre l’étage le plus bas et l’étage le plus haut atteint 19 % en moyenne. Par exemple, si un appartement en rez-de-chaussée à Charenton vaut 400 000 euros, son équivalent au dernier étage vaudra autour de 475 000 euros. En province, cette différence est de 15 %. (Chiffres MeilleursAgents, 2017.)
Ce qu’il est intéressant de constater, c’est que la « prime à l’étage » ne concerne pas que les derniers niveaux. Le prix du m2 à Charenton tend à augmenter proportionnellement au nombre d’étages de l’immeuble. Si l’on reprend notre exemple plus haut, le même appartement vaudra 415 000 euros au premier, 430 000 euros au deuxième, 445 000 euros au troisième, etc. (Ce sont des valeurs choisies juste pour la démonstration, elles ne reflètent pas la réalité du marché.)
Les avantages qui expliquent la différence de prix
Comment s’explique cette différence dans le prix du m2 à Charenton ? C’est simple : les étages les plus élevés ont plus de valeur parce qu’ils ont la préférence des acquéreurs. De la même façon qu’un emplacement est considéré comme « bon » parce qu’il attire un plus grand nombre de candidats à l’acquisition, un étage a de la valeur parce qu’il est très demandé.
Cette préférence découle des avantages offerts par les appartements les plus en hauteur :
Plus de sécurité et de tranquillité. Les cambrioleurs et les démarcheurs ont plutôt tendance à s’attaquer aux étages plus aisément accessibles.
- Moins de nuisances. Plus les appartements sont bas, plus ils sont exposés aux nuisances, essentiellement sonores, mais pas seulement : passage des voitures et des promeneurs dans la rue, bruit des résidents dans les parties communes (cour ou jardin intérieur(e), hall d’entrée, paliers…), odeurs incommodantes, etc. En outre, au dernier étage, on n’entend personne marcher au-dessus de sa tête.
- Plus de lumière naturelle et de soleil. Deux critères déterminants pour de nombreux acheteurs.
- Une plus belle vue. Plus on monte dans les étages, plus il y a de chances que la vue soit dégagée… et qu’il n’y ait pas de vis-à-vis.
- La possibilité d’avoir un jardin ou une terrasse. Dans les grandes villes, les jardins accolés aux appartements du dernier étage ne sont pas rares.
Ces atouts expliquent que les étages influent sur le prix du m2 à Charenton – et pas seulement les derniers niveaux, bien entendu.
Mais attention : on parle ici des immeubles équipés d’un ascenseur. En l’absence de cet équipement, la valeur relative de chaque étage tend à baisser, notamment au-dessus du troisième (c’est la limite « acceptable » pour les trois quarts des acquéreurs). La décote peut atteindre 2,5 % par étage.
Sans oublier que l’étage peut aussi être lié à des nuisances spécifiques, qu’il faut également prendre en compte dans le calcul du prix du m2 à Charenton. Par exemple, un appartement situé au premier, mais installé au-dessus d’un commerce, risque de se voir appliquer une décote allant jusqu’à 20 %.
Le cas d’un appartement en rez-de-chaussée
Au vu de tout ce que nous avons écrit jusque-là, on aurait tendance à penser qu’un appartement en rez-de-chaussée a peu de chances de trouver un acquéreur à un bon prix. Ce qui n’est pas forcément vrai.
Certes, le rez-de-chaussée est un facteur défavorisant qui s’accompagne souvent d’un prix de vente moindre par rapport aux étages supérieurs. En moyenne, le prix du m2 à Charenton pour un RDC est inférieur de 19 % à celui d’un appartement en dernier étage.
Toutefois, il ne faut pas oublier le poids des critères subjectifs dans la transaction : il y a des acheteurs qui sont tout à fait prêts à investir dans un appartement en rez-de-chaussée parce qu’ils y trouvent des avantages spécifiques. En effet, un RDC est moins cher, donc plus accessible financièrement (avec la possibilité de s’offrir une pièce en plus par rapport au dernier étage, à budget égal). Il n’y a pas d’escalier à monter ou d’ascenseur à prendre, ce qui est pratique pour quelqu’un qui éprouve des difficultés à se déplacer. Il n’y a pas de voisins en dessous qui viendront se plaindre du bruit. Enfin, le RDC offre un accès privilégié à certaines parties communes comme la cour intérieure, les espaces verts ou les caves.
De sorte que l’impact négatif du rez-de-chaussée sur le prix du m2 à Charenton peut être compensé par des délais de vente réduits et/ou par une négociation raccourcie, les acheteurs intéressés par ce type de bien ayant tendance à savoir précisément ce qu’ils veulent.
D’où l’importance de confier son estimation à un professionnel de l’immobilier : emplacement, étage et prix du mètre carré sont des paramètres qu’il maîtrise parfaitement !
