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Critères subjectifs d’estimation : pourquoi l’expérience d’un agent immobilier est-elle essentielle ?

Vous vous demandez comment travaillent les agents immobiliers au moment de réaliser une estimation ? La réponse est toute simple : ils se basent sur différents critères. Mais dès qu’on entre dans le détail, les choses deviennent plus complexes, surtout quand il s’agit de considérer les critères dits « subjectifs », ceux auxquels on ne peut pas appliquer de grille d’évaluation toute faite. Et pourtant, ces critères sont parmi les plus importants lors d’une estimation à Charenton.

Nous insistons souvent sur l’importance de confier cette estimation à un professionnel qui connaît le marché. Son intervention est essentielle pour tous les critères, y compris les plus basiques (emplacement et autres). Mais elle devient déterminante lorsqu’on évoque les éléments subjectifs qui entrent en ligne de compte. C’est là que l’expérience de votre agent immobilier à Charenton devient la clé de la réussite de votre estimation. Le but de cet article est de vous expliquer pourquoi !

Les critères subjectifs : un problème majeur souvent ignoré des vendeurs

C’est une idée toute simple que l’on peut exprimer de la façon suivante : vous avez beau suivre pas à pas les étapes incontournables d’une bonne estimation à Charenton, vous risquez néanmoins de passer à côté de la valeur réelle de votre bien immobilier. Cela, à cause de ce qu’on appelle les « critères subjectifs », ceux qui ne répondent à aucune règle préétablie, à aucune logique sous-jacente, sinon les règles et la logique du marché.

Cette catégorie de critères est souvent ignorée des vendeurs, qui se concentrent sur les données les plus importantes à leurs yeux : l’emplacement du bien, la surface habitable, la qualité des matériaux, voire même la nature des prestations proposées. Seulement, il serait faux de croire qu’une estimation à Charenton s’arrête là. Car la subjectivité a son rôle à jouer dans l’attractivité d’une propriété, donc dans le processus d’évaluation préalable à sa mise en vente.

Mais au fait, un critère subjectif, ça correspond à quoi ? Tentons une définition : un critère subjectif est un critère qui dépend des besoins des acheteurs exprimés à un instant T. Il n’a donc pas de valeur intrinsèque, comme ce peut être le cas pour les autres facteurs qui impactent votre estimation à Charenton.

Par exemple, on pourra toujours distinguer un bon emplacement d’un mauvais emplacement (mettons : le cœur de ville de Charenton VS le bord de l’autoroute), considérer qu’un appartement plus grand et bien agencé sera plus cher qu’un appartement étroit et constitué d’une seule pièce, ou qu’une propriété à rénover entièrement sera moins attractive qu’une propriété refaite à neuf. Mais, entre une baignoire et une douche, qui peut décréter lequel de ces deux équipements est « meilleur » ou « moins bon » dans le cadre de votre estimation à Charenton ? Personne, sinon les acheteurs eux-mêmes.

La complexité des critères subjectifs dans le cadre d’une estimation à Charenton

Tous les acheteurs ont des besoins différents. Conséquence : une prestation donnée sera inestimable pour un acheteur, mais tout à fait superflue pour un autre. Votre appartement n’est pas vendu avec une place de parking ? Pas grave pour votre acquéreur A, qui n’a pas de voiture, mais problématique pour votre acquéreur B, qui a besoin de son véhicule pour aller au travail et faire ses courses.

Nous avons pris des exemples qui peuvent sembler insignifiants. Néanmoins, il faut savoir que cette subjectivité peut s’appliquer à n’importe quel critère d’estimation à Charenton… Et ainsi impacter un élément qui paraissait immuable. Imaginons deux cas de figure, le premier ayant trait à l’emplacement du bien, le second à sa situation dans l’immeuble :

  1. Vous vendez un appartement situé à deux pas du métro Charenton – Écoles. C’est donc un emplacement idéal en raison de la proximité de cette commodité importante. Mais cette proximité est justement problématique pour 70 % de vos acheteurs potentiels qui ne prennent pas les transports en commun pour se déplacer, ou qui ne quittent jamais leur quartier.
  2. Vous vendez un appartement en rez-de-chaussée. Vous savez que ce positionnement n’est pas idéal, loin de là : un RDC vaudra toujours moins qu’un 2e ou un 3e étage. Mais il se trouve que la cible privilégiée de votre petit deux pièces est un senior préférant vivre en rez-de-chaussée pour des questions pratiques : voilà que votre propriété devient plus attractive aux yeux d’une partie de vos acheteurs potentiels.

Le fait est que les acheteurs n’évaluent pas les biens qu’ils visitent en fonction de grilles toutes faites. Ils comparent les logements entre eux et prennent en compte leurs propres critères de choix, dans l’idée de trouver le meilleur rapport qualité-prix. Ainsi, ce qui est un défaut pour 90 % des acquéreurs peut être une qualité pour les 10 % restants, ou inversement.

C’est là toute la difficulté des vendeurs : non seulement prendre conscience de l’importance des critères subjectifs dans leur évaluation immobilière, mais aussi appréhender une valeur amenée à changer en fonction du contexte et des attentes des acquéreurs. Autant de raisons pour lesquelles l’intervention d’un professionnel est cruciale à ce stade.

estimation à Charenton

Le rôle crucial de votre agent immobilier à Charenton

Alors, comment déterminer les points forts à mettre en avant pour estimer son bien, puis pour le vendre ? Afin d’y parvenir, il faut connaître l’état du marché immobilier local, avoir une vision globale des biens en vente au même moment (à des fins de comparaison) et maîtriser les attentes des acheteurs dans le contexte de la vente. Ce sont les trois piliers d’une estimation à Charenton réussie, qui prenne en compte les critères subjectifs.

Seul votre agent immobilier à Charenton, installé localement, en contact régulier avec le marché et les acquéreurs, est en mesure de vous proposer ce service. En tant que professionnel, il dispose d’une arme que les vendeurs n’ont pas : les données locales, source de leur expertise. Cette connaissance lui permet d’analyser finement la sociologie des acquéreurs combinée à leurs possibilités financières. Résultat : il peut définir une cible d’acheteurs pour votre bien, cible qui, à son tour, va vous conduire à détecter les points forts à mettre en avant – qu’il s’agisse de l’emplacement, de la surface, des prestations ou de tout autre critère.

En somme, vous avez plus que jamais besoin d’un professionnel pour prendre en charge votre estimation à Charenton !

Article écrit par:

Sybille EVERHARD

Vous êtes nombreux à nous suivre sur notre blog et sur les réseaux sociaux ! J'ai voulu au travers ces articles partager avec vous mes 2 passions l'immobilier et ma ville. Charenton-le-Pont est une commune dynamique et moderne qui a su conserver sa dimension humaine. Il faut prendre le temps d'en explorer les recoins pour découvrir ses merveilles. Pour vous aider, j'ai sélectionné pour vous les bons plans à ne pas rater.

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