Le prix de vente indiqué dans votre annonce est déterminant : il conditionne le succès de votre transaction. Voilà pourquoi il est essentiel de réaliser une estimation en bonne et due forme avant de chercher à vendre un appartement à Charenton. Or, quand on vend un bien immobilier, il y a des règles à respecter quant aux offres formulées par les acheteurs potentiels et au prix auquel on peut le céder. À ce titre, vous êtes nombreux à vous poser ces questions : pouvez-vous vendre au-dessus du prix affiché ? Le prix de vente d’un logement, tel qu’indiqué dans l’annonce, est-il fixe et immuable ? Tâchons d’y répondre ensemble.
Les règles à connaître à propos du prix de vente d’un logement
« Un prix de vente ne peut pas être modifié une fois publié dans l’annonce. » Cette convention est-elle juste ? Pas du tout !
Prix de vente VS prix de présentation
Les règles relatives au prix de vente d’un logement sont moins faciles à appréhender qu’on pourrait le penser de prime abord. Avant toute chose, il faut avoir à l’esprit que le prix de vente, dans son acception première, désigne le prix effectivement payé par l’acheteur une fois la transaction conclue, ultérieurement à la signature d’un acte authentique.
Pour parler du prix indiqué dans l’annonce immobilière, on devrait utiliser l’expression « prix de présentation », bien plus juste, puisqu’elle correspond à la proposition de prix formulée librement par un vendeur pour sa propriété. Le « prix de vente du logement » est donc un abus de langage qu’on utilise par convention pour désigner aussi le « prix de présentation ».
Pour une question de simplicité linguistique, nous allons continuer à parler de « prix de vente » à propos du prix affiché dans l’annonce. Mais cette distinction nous permet de mettre en valeur un élément important : un « prix de présentation » est, par définition, un prix temporaire, dont le prix de vente réel peut différer en tout.
Exemple : vous espérez vendre votre appartement à Charenton au prix de 500 000 €. Après négociation, vous convenez avec votre acquéreur d’un prix de vente final de 487 000 €, tel qu’il est inscrit noir sur blanc sur le contrat définitif.
Modifier un prix de vente, c’est possible
Ce faisant, le prix de vente d’un logement tel qu’indiqué dans l’annonce (ou « prix de présentation ») peut tout à fait subir des modifications… à la hausse ou à la baisse. Mais dans une certaine limite : jusqu’à l’acceptation formelle d’une offre d’achat. Dès qu’une offre a été acceptée, le vendeur est engagé au prix consenti.
Avant cela, vous pouvez tout à fait changer votre prix, dès lors que celui-ci n’a pas été fixé par mandat – c’est-à-dire si vous vendez de particulier à particulier. Cela peut arriver dans deux cas de figure : si vous pensez avoir sous-estimé votre appartement et que vous souhaitez en relever le prix ; si vous ne parvenez pas à attirer les acheteurs et qu’il est nécessaire, au contraire, de le baisser.
Pour autant, jouer avec le prix de vente de son logement n’est pas souhaitable, pour deux raisons :
- Des modifications sauvages du prix traduisent une absence d’estimation en bonne et due forme de la valeur du bien. Cela donne l’impression que le vendeur n’en fait qu’à sa tête et qu’il s’appuie sur des considérations personnelles pour fixer son prix, au lieu de tenir compte des réalités du marché.
- Des hausses impromptues tendent à créer la confusion chez les acquéreurs potentiels, qui ne manqueront pas de repérer ces changements. Quant aux baisses, elles peuvent être interprétées comme les tentatives désespérées d’un propriétaire aux abois qui cherche à vendre à tout prix, ce qui encouragerait les candidats à l’achat à négocier plus durement.
Vous comprendrez qu’il n’est pas dans votre intérêt de vendre un appartement à Charenton après avoir modifié sans cesse son prix. En particulier, le fait d’augmenter votre prix après avoir reçu des offres, au prétexte que vous pensez pouvoir le vendre plus cher (en somme, en ayant « testé le marché »), ne sera pas très bien vu des acquéreurs…
Le cas d’un mandat de vente
Les choses sont différentes si vous avez signé un mandat de vente avec un agent immobilier. Dans ce cas, le prix de présentation est « fixé » et ne peut être modifié qu’en produisant un avenant au contrat. L’intermédiaire, en effet, s’engage à mettre en œuvre les moyens pour vendre le bien immobilier au prix ainsi fixé.
Il se trouve que l’évaluation réalisée par un agent immobilier reste la meilleure façon de fixer un prix de vente pour votre logement en phase avec le marché à un instant T. Le prix indiqué dans le mandat, et repris dans l’annonce, est donc généralement « le bon » : celui qui vous permettra de vendre votre appartement à Charenton dans les meilleurs délais.
Peut-on vendre son appartement à Charenton à un prix supérieur à celui de l’annonce ?
Maintenant que nous connaissons mieux les règles relatives à la fixation du prix de vente d’un logement, nous pouvons répondre à cette question.
Rappel du fonctionnement des offres d’achat
En réalité, tout dépend des offres qui vous ont été notifiées (soit directement par les acheteurs, soit par l’intermédiaire de votre agent immobilier) et de la façon dont vous y avez répondu.
- Si vous avez accepté une offre d’achat (c’est-à-dire : si vous l’avez contresignée), vous ne pouvez plus modifier le prix, ni vendre à un autre acheteur. Vous êtes juridiquement engagé, et sur le prix, et vis-à-vis de la personne.
- Si vous avez reçu des offres au prix, vous restez libre de les refuser et de considérer des offres à des prix plus élevés. Tant qu’aucune offre n’a été contresignée, aucun engagement juridique n’existe.
- Si un acheteur vous fait une offre au-dessus du prix affiché dans l’annonce, vous avez tout à fait le droit de lui vendre votre appartement à Charenton. Mais il faut reconnaître que ce cas de figure est rare, sauf à considérer un marché si tendu que les acquéreurs seraient prêts à surenchérir pour un bien immobilier spécifique.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter cet article.
Accepter une offre plus élevée
Pour résumé, imaginez que pour votre appartement à 500 000 € vous receviez trois offres : une au prix, une à 490 000 €, une autre à 510 000 €. Légalement, rien ne vous contraint à choisir l’offre au prix (et encore moins l’offre inférieure) : vous pouvez donc donner la priorité à l’acheteur qui vous propose 510 000 €.
Néanmoins, dans le cadre d’un mandat de vente, le principe de la surenchère n’existe pas, au sens où l’agent immobilier ne peut pas « inciter » les acheteurs à proposer des prix plus élevés, ni « retenir » des offres formulées par les acquéreurs potentiels et ne pas les transmettre à son vendeur au prétexte qu’il attendrait des propositions plus intéressantes.
La vente au plus offrant n’est pas autorisée dans ce cas de figure ; elle n’a, par contre, rien d’illégal dans le contexte d’une vente de particulier à particulier (mais attention à l’image que vous renvoyez en tant que vendeur).
Enfin, si vous souhaitez vendre votre appartement à Charenton au plus offrant, vous pouvez toujours considérer une autre méthode transactionnelle : la vente aux enchères immobilières.
Prix de vente du logement, droits et devoirs du vendeur, possibilité de surenchère… Pour résoudre toutes ces questions complexes et vendre votre appartement à Charenton dans des conditions optimales, rapprochez-vous de votre agent immobilier !
