Les questions relatives à la fiscalité sont parmi les plus fréquentes quand on parle de gestion locative. Elles sont aussi parmi les plus complexes. Règles fiscales, obligations déclaratives, charges déductibles ou non, taxes associées… Pour un propriétaire bailleur, ces sujets peuvent rapidement se transformer en casse-tête. Dans le cadre de notre série consacrée à la fiscalité de location à Charenton (démarrée avec un article sur les revenus fonciers, issus d’une location nue), nous vous proposons de décrypter cette fois les bénéfices industriels et commerciaux issus des locations meublées.
Fiscalité de location à Charenton : que sont les BIC ?
Les recettes issues d’une location meublée ne sont pas considérées comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous louez un bien immobilier tout équipé, votre fiscalité de location à Charenton est donc très spécifique : aux yeux de l’administration fiscale, vous n’êtes plus un particulier, mais une entreprise à part entière. Ce statut s’accompagne d’obligations fiscales et comptables.
Ici, les revenus locatifs sont entendus avec charges locatives. C’est donc la totalité des recettes issues de votre logement en location que vous devez prendre en compte au moment de remplir votre déclaration d’impôts.
Comment déclarer vos revenus issus d’une location meublée ?
Au regard de vos obligations en matière de fiscalité de location à Charenton, vos recettes sont soumises à un régime déclaratif particulier. Celui-ci dépend du montant des loyers perçus durant l’année. Il existe toutefois des cas dans lesquels vous pouvez être exonéré d’impôt en totalité (voir plus bas).
Régime forfaitaire
Si les revenus issus des loyers de votre location meublée ne dépassent pas 70 000 euros annuels, vous bénéficiez du régime forfaitaire d’imposition, ou « micro-BIC ». Il vous donne droit à un abattement de 50 %, censé couvrir vos charges et frais divers. La même règle s’applique si vous louez en saisonnier pour des durées très courtes, exception faite des chambres d’hôtes et des locations meublées classées (dans ce dernier cas, l’abattement passe à 71 %).
Ce régime simplifie grandement votre fiscalité de location à Charenton. Au moment de la déclaration, il vous suffit de reporter vos recettes sur l’imprimé habituel (n°2042 C PRO) dans la rubrique des bénéfices industriels et commerciaux.
Régime réel
Si vos revenus locatifs (charges comprises) dépassent 70 000 euros par an, vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Vous pouvez déduire le montant réel de vos charges et frais divers. Vous avez également la possibilité d’amortir une partie du prix du bien immobilier en la déduisant de vos recettes – ce qui contribue à baisser la somme déclarée, donc le montant de l’impôt.
Toutefois, la fiscalité de location à Charenton dans le cadre du régime réel d’imposition est bien plus complexe que dans le cadre du micro-BIC. La déclaration se fait via l’imprimé n°2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements, ainsi qu’un relevé des provisions de charges. En outre, vous devez établir un plan d’amortissement et tenir une comptabilité. À ce titre, il est préférable de faire appel à un professionnel afin d’éviter de vous frotter à l’administration fiscale – ou, tout simplement, d’opter pour la gestion locative prise en charge par une agence.
Les cas d’exonération
Notez que vous pouvez être exonéré d’impôt sur vos revenus locatifs si…
- Vous louez une chambre intégrée à votre résidence principale. Dès lors que la pièce louée constitue la résidence principale ou temporaire de votre locataire, les loyers perçus échappent à l’impôt. Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, le loyer pratiqué ne doit pas dépasser certains plafonds (par exemple, en 2019 : 187 euros par mètre carré et par an en région parisienne, soit 233 euros mensuels pour une chambre de 15 m2).
- Vous gérez des chambres d’hôtes, louées à la semaine ou au mois. Dès lors que vos recettes annuelles ne dépassent pas 760 euros (hors prestations annexes comme l’entretien de la chambre, les repas, etc.), ces revenus ne sont pas imposables.
Le statut de loueur en meublé professionnel
La location d’un logement meublé donne accès à un statut très particulier, celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Il s’oppose au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) auquel vous êtes associé par défaut en tant que propriétaire d’un bien meublé mis en location.
Le statut de LMP revêt plusieurs avantages : possibilité de déduire l’éventuel déficit sur votre revenu global sans limite de montant (exception faite du déficit provenant des amortissements). Accès au régime des plus-values professionnelles, avec une exonération totale de la taxation en cas de revente du logement dès lors que celui-ci est loué depuis 5 ans au moins et que vos recettes sont inférieures à 90 000 euros (puis une exonération partielle jusqu’à 126 000 euros). Enfin, le logement étant considéré comme un bien professionnel, il n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière – ni, d’ailleurs, au plafonnement des niches fiscales.
Néanmoins, il y a plusieurs conditions à remplir pour en bénéficier :
- Toucher des revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros annuels ;
- Faire de la location meublée votre activité principale, de sorte que les recettes qui en sont issues représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Autrefois, un candidat au statut de LMP était contraint de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Mais une décision du Conseil constitutionnel en 2018 a invalidé cette obligation.
Les frais et charges déductibles des recettes locatives
Dans le cadre du régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire des loyers perçus un certain nombre de postes de dépenses. Cela vous permet d’alléger votre fiscalité de location à Charenton en déclarant un montant net moindre. Voici quelles charges sont concernées :
- Les dépenses relatives à l’entretien du logement et aux réparations qui s’imposent.
- Les frais d’établissement (frais de notaire, frais de constitution d’une société, etc.).
- Les taxes locales (taxe foncière…).
- Les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier.
- Les frais de gestion locative si vous faites appel aux services d’une agence immobilière ou de tout autre administrateur de biens pour gérer votre location, et les primes d’assurance.
- L’amortissement du prix du logement (en fonction de sa durée de vie, par exemple 2 % du prix déduits chaque année sur 50 ans), des meubles et des améliorations apportées (sur 10 ans maximum).
Les taxes relatives à une location meublée
Terminons ce sujet de la fiscalité de location à Charenton en évoquant les taxes dont vous êtes redevable en tant que propriétaire bailleur (et qui vont forcément impacter vos recettes locatives).
- La taxe foncière et la taxe d’habitation (celle-ci incombant au locataire).
- La contribution économique territoriale (CET), composée de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
- Les prélèvements sociaux (17,2 % en tout).
- La taxe de séjour pratiquée par certaines communes dans les zones touristiques (entre 0,2 et 3 € par personne et par nuitée, avec la possibilité d’en reporter le montant sur le locataire).
- La TVA si votre logement s’accompagne de prestations hôtelières : petit déjeuner, entretien des locaux, linge de maison, réception.
Attention à prendre le sujet de votre fiscalité de location à Charenton au sérieux : l’administration fiscale ne plaisante pas ! Pour un maximum de sérénité, vous pouvez confier la gestion de votre logement à un professionnel.
