La vente immobilière ne concerne pas exclusivement des biens résidentiels. Si vous disposez d’une entreprise commerciale et que vous envisagez de la céder (en totalité ou en partie), vous devez d’abord en évaluer le potentiel. Mais attention : on n’estime pas un commerce comme on le fait d’un logement. C’est d’autant plus complexe qu’il n’existe pas de procédure exacte pour y parvenir. Alors, comment estimer un fonds de commerce et en déterminer le prix juste ? L’équipe d’Eppler Immoove vous explique tout.
Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?
Un fonds de commerce désigne un ensemble d’actifs qui déterminent la valeur d’une activité commerciale. Ces actifs sont à la fois corporels (mobilier, matériel, outillage, documents comptables, etc.) et incorporels (nom commercial, droit au bail, clientèle, licences et autorisations, etc.). Le stock n’en fait pas partie et fait l’objet d’une transaction indépendante.
Pour le commerçant, le fonds de commerce constitue un instrument de travail à part entière, essentiel au développement de son activité. C’est aussi une garantie aux yeux des organismes de crédit (lorsqu’il s’agit de demander un prêt, par exemple) ainsi que le principal « capital retraite » de son propriétaire. En somme, on va généralement estimer un fonds de commerce avant de lancer une procédure de cession ou de reprise, afin de s’entendre sur un prix juste avec un acheteur potentiel, ou avant de chercher des financements.
Comment estimer un fonds de commerce ?
Dans les faits, l’évaluation d’un fonds de commerce est une opération complexe, car il n’existe pas de procédure exacte (contrairement à l’estimation d’un bien immobilier). La valeur d’un fonds peut être impactée à la hausse ou à la baisse, et de multiples méthodes peuvent être employées pour la déterminer. De façon générale, on procède en deux étapes :
- On s’appuie sur une ou plusieurs méthodes d’évaluation financière, dites « objectives », adossées à des composantes comptables concrètes comme le chiffre d’affaires ou le résultat. Cela donne une première estimation.
- Puis, on analyse le fonds de commerce en intégrant des critères d’importance significative: il s’agit en somme de pondérer l’estimation réalisée jusque-là.
Nous allons donc suivre précisément cette procédure pour vous montrer comment estimer un fonds de commerce.
Les méthodes d’évaluation financière
L’étude financière en revient à estimer un fonds de commerce sur la base d’éléments comptables tangibles : chiffre d’affaires, résultat, cash-flow, excédent brut d’exploitation, etc. L’idée, ici, est de choisir au moins deux ou trois méthodes d’évaluation (plutôt qu’une seule), afin de disposer d’un maximum d’éléments pertinents. À titre d’exemple, un commerce qui réalise un chiffre d’affaires élevé mais qui n’est pas rentable, donnera des résultats très variés en fonction des méthodes utilisées.
Voici quatre exemples de méthodes d’évaluation à employer :
- L’estimation sur la base du chiffre d’affaires. On applique un coefficient sur le montant du CA du dernier exercice, ou préférablement, sur une moyenne tirée des trois derniers exercices. Des coefficients sectoriels moyens sont définis par secteur d’activité : vous pouvez les obtenir auprès d’un centre de gestion, d’un cabinet comptable ou d’une chambre de commerce et d’industrie.
- L’estimation sur la base du bénéfice. On multiplie le montant du résultat comptable par un coefficient multiplicateur. Ce coefficient dépend du marché et varie entre 3 et 5. Pour une analyse pertinente, il faut décortiquer la formation du résultat afin d’identifier les éléments susceptibles de fausser la performance réelle de l’entreprise – par exemple, des rémunérations importantes touchées par le dirigeant, ou des événements inhabituels venant majorer les bénéfices. Avant de faire les calculs, un retraitement est donc nécessaire.
- L’estimation sur la base des prévisions financières. On s’appuie sur les flux futurs de trésorerie, en sélectionnant un certain nombre d’années. Ce point s’avère particulièrement important pour un acquéreur, qui va s’intéresser de plus près aux résultats potentiels futurs qu’aux chiffres passés.
- L’estimation sur la base d’une comparaison. On intègre l’état actuel du marché dans la démarche visant à estimer le fonds de commerce, en comparant ce dernier aux affaires similaires qui sont à vendre ou qui ont été vendues à proximité. Cela suppose de prendre en compte les prix du marché.
Les critères de pondération
Comme expliqué plus haut, le résultat de l’analyse menée en première instance doit être pondéré par un certain nombre de critères. Quels sont-ils ?
- L’emplacement géographique du commerce, celui-ci ayant un impact considérable sur la valorisation du fonds de commerce.
- Le bail commercial, primordial pour la bonne exploitation du fonds de commerce dans la mesure où il permet de disposer de locaux pour l’activité. Les modalités du contrat, ainsi que le nombre d’années restantes, constituent des critères essentiels pour estimer un fonds de commerce.
- Les locaux de l’entreprise, à savoir : leur superficie, leur configuration, mais aussi leur état général (s’ils nécessitent ou non des travaux).
- L’état de l’outil de travail, c’est-à-dire du matériel utilisé pour l’exercice de l’activité. Un matériel en bon état et bien entretenu contribue à augmenter la valeur du fonds de commerce, tandis que l’inverse suppose des investissements et réduit la valorisation.
- La clientèle est un élément incontournable pour estimer un fonds de commerce, car le chiffre d’affaires réalisé en émane directement. La diversité de la clientèle, sa fiabilité, ainsi que sa fidélité, sont des composantes significatives de la valorisation.
- L’équipe. En cas de cession du fonds de commerce, les contrats de travail en cours sont transférés au nouveau propriétaire… ce qui confère à l’équipe en place une importance significative. Celle-ci doit être qualifiée, complémentaire et expérimentée pour booster la valeur du fonds – à condition d’accepter de rester en place à l’issue du rachat !
- La conjoncture économique peut être favorable ou défavorable, ce qui aura un impact sur la valeur du fonds de commerce.
Pourquoi se faire aider par des professionnels pour évaluer votre fonds de commerce ?
Vous aurez compris qu’il n’est pas aisé d’estimer un fonds de commerce. L’évaluation d’une entreprise ne résulte pas de l’application de calculs génériques et de la prise en compte de critères absolus, acceptés par les deux parties lors d’une cession. Plusieurs méthodes de valorisation financière existent, ce qui suppose de sélectionner les plus pertinentes et d’appliquer des traitements spécifiques aux différentes composantes des calculs si le besoin s’en faire sentir. Il faut ensuite intégrer les critères de pondération et être en capacité de les appréhender correctement, en toute objectivité, sans chercher à influencer l’estimation dans un sens ou dans l’autre.
Ainsi, lors d’une cession commerciale, il n’est pas rare que les participants adoptent des démarches différentes pour estimer un fonds de commerce, mais tout aussi légitimes l’une que l’autre – avec des résultats distincts. Le fait qu’aucune loi n’impose une démarche plutôt qu’une autre constitue, à ce titre, une problématique majeure lorsqu’il s’agit de se décider sur un prix réel.
D’où l’importance de faire intervenir un professionnel, idéalement un expert-comptable ou une agence immobilière spécialisée. C’est la clé pour identifier les bonnes méthodes, utiliser les critères de pondération pertinents, et in fine déterminer le prix de cession adapté. Car, au même titre qu’une évaluation de bien résidentiel, l’estimation d’un fonds de commerce ne doit surtout pas être confiée au hasard !
