De tous les critères d’estimation utilisés par les professionnels, on considère que l’emplacement est le plus important, car c’est celui qui définit le prix du mètre carré. Mais le travail d’évaluation ne s’arrête pas là. Ce prix, aussi justifié soit-il, n’est rien d’autre qu’un socle sur lequel un agent immobilier va s’appuyer pour réaliser une estimation bien plus précise et technique, basée sur quantité d’autres critères incontournables. Parmi ceux-ci : la taille du logement, donc sa surface habitable, arrive souvent en seconde position dans l’ordre de priorité. Toutefois, cette indication, elle aussi, doit être prise avec des pincettes, puisque la surface d’un logement en tant que telle est loin de suffire au moment d’une estimation à Charenton.
Comment fonctionne ce critère d’évaluation ? Comment l’accorder à ces autres données essentielles que sont le nombre de pièces et leur agencement ? Ensemble, nous allons voir que la taille, ça compte, mais pas toujours autant qu’on le croit !
La question de la taille du logement dans le cadre d’une estimation à Charenton
Pour commencer, mettons fin à l’une des nombreuses idées reçues au sujet de l’estimation immobilière : non, la taille du logement ne fait pas tout. Certes, personne ne peut affirmer qu’il n’y a pas de différence de valeurs entre deux propriétés de tailles éloignées – par exemple, entre un studio de 20 m2 et une maison de 200 m2. Mais il est faux de dire que c’est LE critère déterminant qui donne sa valeur à un bien immobilier.
Plus grave : il n’est pas rare que les propriétaires estiment leur propriété en s’appuyant uniquement sur le prix du mètre carré et la surface habitable. Ils font un calcul simple : si le mètre carré vaut Y euros et que le logement fait Z m2, la valeur du bien est donc égale à Y x Z. CQFD.
Or rien n’est plus faux ! Prenons l’exemple de notre ville. Le prix du m2 à Charenton est fixé en fonction du critère de l’emplacement, comme nous l’avons vu précédemment (sur cette page). Il serait donc logique de penser qu’une estimation à Charenton se fait en prenant ce prix et en le multipliant par la surface. Sauf que le prix au mètre carré n’est pas un indice absolu… et que chaque mètre carré supplémentaire n’a pas forcément la même valeur. Ce que les propriétaires ne savent pas toujours, mais qu’un agent immobilier, lui, sait pertinemment.
Le prix du m2 à Charenton : une référence précieuse à manier avec des pincettes
Le prix du mètre carré est un indice de référence à manier avec beaucoup de soin lors d’une estimation à Charenton. Multiplier ce prix par la surface en revient à dire que chaque mètre carré a la même valeur dans tous les cas de figure, ce qui est faux. Pour plusieurs raisons :
- Le prix du mètre carré diminue à mesure que la surface augmente. Si un studio de 20 m2 vaut 100 000 €, un F2 de 40 m2 ne vaut pas mécaniquement le double, soit 200 000 €. Même si le prix du m2 à Charenton, à la base, est de 5 000 €.
- Chaque mètre carré en plus n’a pas la même valeur. Tout dépend de quelle surface on parle. Un petit appartement gagne rapidement en valeur : le fait de passer de 30 à 40 m2 a son importance. Mais pour une surface plus grande, la différence se fait moins sentir : entre un appartement de 100 m2 et un autre de 110 m2, la variation de prix ne sera pas énorme.
- Le mètre carré est moins valorisé que l’emplacement. Lors de son estimation à Charenton, un agent immobilier va prendre en compte l’emplacement plus que la taille du logement. Deux biens ayant une surface identique, mais situés à des endroits distincts (voire à des étages différents du même immeuble), peuvent afficher des écarts de prix majeurs.
- Les spécificités du logement doivent être prises en compte. La surface n’est qu’un critère d’estimation à Charenton parmi d’autres. Il faut également prendre en considération la qualité de la construction, les atouts subjectifs (qui sont fonction des besoins des acheteurs à un moment donné), les prestations, etc. Un logement de 40 m2 en parfait état, entièrement rénové et bénéficiant d’équipements attractifs aura une valeur bien plus élevée qu’une habitation de 80 m2 nécessitant beaucoup de travaux, mal entretenue et sans prestations notables.
La taille comme critère multiple
Autre point essentiel concernant la taille d’un logement : ce critère d’estimation à Charenton n’est pas unique, mais triple. Il combine en réalité trois éléments d’égale valeur aux yeux du professionnel qui s’occupe de l’évaluation, à savoir : la surface habitable, le nombre de pièces et leur agencement. Nous avons déjà évoqué la surface, il nous reste à détailler les deux autres éléments.
Le nombre de pièces. Deux logements de même taille peuvent être très différents, et se voir attribuer des valeurs distinctes, en fonction de leur nombre de pièces. Un appartement de 100 m2 avec trois pièces se vendra toujours mieux que s’il n’a qu’une seule pièce. Tout dépend aussi de ce que cherchent les acheteurs au moment de votre estimation à Charenton : votre F3 de 60 m2 peut valoir bien plus cher qu’un F4 de 70 m2, parce que les chambres de ce dernier sont trop étroites et qu’elles conviennent à moins d’acquéreurs.
L’agencement. La distribution des pièces joue un rôle majeur dans une estimation à Charenton. La surface peut être importante, mais mal utilisée ; le nombre de pièces peut être élevé, mais la circulation entre elles s’avérer peu pratique. Les espaces inutiles (grands couloirs, vastes entrées, volumes sous mansarde…) sont des espaces perdus, et ils donnent moins d’intérêt à votre logement par rapport à une habitation bien conçue dans laquelle aucun espace n’est superflu.
Comme vous pouvez le constater, la taille de votre logement ne suffit pas à lui donner de la valeur, ni à attirer l’attention des acheteurs dans le cadre d’un projet de vente. Il est important de le savoir, car une erreur sur votre estimation à Charenton pourrait vous amener à afficher un prix déraisonnable, qui ne serait pas en accord avec la logique du marché. C’est pourquoi l’intervention d’un professionnel de l’immobilier est recommandée : il sait comment pondérer les différents critères, et faire en sorte que vous puissiez fixer le prix juste.
