Le moment est venu pour votre locataire de quitter son logement. Afin de respecter vos obligations, vous convenez d’une date pour réaliser un état des lieux de sortie à Charenton, à l’issue duquel l’occupant devra vous remettre les clés. Le jour dit, vous constatez des dégradations que vous reportez sur le document. Mais le locataire conteste vos conclusions et refuse de signer. Que va-t-il se passer ? Quels sont vos droits ? Pouvez-vous puiser dans le dépôt de garantie pour financer les réparations indispensables ? Faisons le point.
À quoi sert un état des lieux de sortie à Charenton ?
La loi du 6 juillet 1989 impose de réaliser un état des lieux contradictoire lors de l’entrée du locataire, mais aussi lors de sa sortie. Ce document (ou ces documents, si vous les avez établis séparément) doi(ven)t être signé(s) par les deux parties ou par leurs représentants.
Un état des lieux de sortie à Charenton vous permet de vous assurer que votre locataire a rempli ses obligations en matière d’entretien et de réparation. Comparé à l’état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés, il vous indique ce qui relève de l’usure dite « normale » et des dégradations commises par le locataire à l’encontre des matériaux, des revêtements, des équipements, du mobilier ou des installations.
En effet, tout ce qui ne résulte pas d’une usure normale doit faire l’objet d’une action du locataire, qu’il s’agisse d’effectuer lui-même les réparations ou de les confier à un professionnel, comme expliqué dans cet article. Par exemple :
- Le jaunissement des peintures, l’usure des moquettes et des parquets, les pannes d’appareils vieillissants, les fissures qui apparaissent sur les parois – entrent dans la catégorie de l’usure normale.
- Les coups portés dans les murs et les sols, les dégradations (volontaires ou non) du mobilier ou des installations, le noircissement des joints de la robinetterie – sont de la responsabilité du locataire.
Certains points sont toutefois plus difficiles à trancher que d’autres. Par exemple, le jaunissement des murs dû à la fumée de cigarette est-il considéré comme de l’usure normale ? Qu’en est-il d’une machine à laver toute neuve utilisée de façon intensive, ce qui a contribué à réduire sa durée de vie en deçà des cinq ans reconnus par le législateur pour tout appareil électroménager ? D’un papier peint déchiré par les griffes du chat appartenant au locataire ? De fait, les points de désaccord peuvent être nombreux lors d’un état des lieux de sortie à Charenton.
Quelle procédure en cas de désaccord ?
Que se passe-t-il si votre état des lieux de sortie à Charenton ne se déroule pas comme prévu ?
Lorsque des désaccords surviennent, le locataire peut refuser de signer le document, car sa signature marquerait son approbation et l’obligerait à prendre en charge les réparations, ou vous autoriserait à puiser dans le dépôt de garantie. Le cas échéant, l’état des lieux n’a pas de valeur juridique, il vous est donc impossible d’imposer au locataire la prise en charge des réparations indispensables. Et, plus grave, vous ne pouvez pas récupérer vos clés tant que cette situation n’est pas réglée !
Dans ce cas de figure, la procédure se divise en trois phases distinctes :
- La solution amiable. Votre état des lieux de sortie à Charenton se passe mal et le locataire part sans signer. Première chose à faire : le contacter pour tenter de trouver une solution amiable. Faites-lui un courrier dans lequel vous listez l’ensemble des désaccords constatés et proposez de réaliser un second état des lieux, au besoin en présence d’un huissier de justice (son intervention est payante, les frais étant partagés entre les deux parties). Notez que cette procédure peut être à l’initiative du locataire.
- La conciliation. En cas de refus persistant du locataire, voire d’absence pure et simple lors du second état des lieux de sortie à Charenton, vous avez la possibilité de saisir le conciliateur de justice en vous adressant à la mairie. Son action est toutefois très limitée : il ne peut pas délivrer un jugement ni contraindre l’une des parties à quoi que ce soit. Son but est simplement de vous aider à trouver un point d’accord. Si cela ne fonctionne pas, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation, là encore, pour tenter de trouver une sortie au litige.
- La procédure judiciaire. En dernier recours, vous devez engager une procédure judiciaire et faire réaliser un état des lieux de sortie à Charenton par un huissier en l’absence du locataire, de façon à le rendre valide. Si les sommes en jeu sont supérieures à 4 000 € (c’est-à-dire, si vous estimez que le coût des réparations dépasse ce montant), vous devez saisir directement le Tribunal d’instance. Le juge aura toute liberté pour statuer sur le montant des réparations, mais vous aurez au moins récupéré vos clés… et, potentiellement, obtenu l’autorisation de puiser dans le dépôt de garantie.
Pouvez-vous utiliser le dépôt de garantie ?
Pour rappel, le dépôt de garantie est une somme d’argent confiée par le locataire lors de la signature du bail, que le propriétaire doit reverser en totalité en fin de contrat locatif… sauf si la situation l’autorise à puiser dedans, par exemple pour compenser des loyers manquants ou pour financer des réparations dans le logement.
Mais attention : aucune retenue n’est possible sans un état des lieux de sortie à Charenton valide, donc réalisé de façon contradictoire, c’est-à-dire signé par les deux parties. Si le locataire n’a pas apposé sa signature et qu’aucun huissier de justice n’est intervenu, vous ne pouvez pas vous servir dans le dépôt de garantie… et devez le rendre dans son intégralité, en attendant une décision du juge en votre faveur.
