Tout projet de vente de logement est strictement encadré par la loi. C’est tout aussi vrai lorsqu’il s’agit de mettre sur le marché un bien immobilier avec un bail locatif en cours, le propriétaire bailleur ne pouvant se séparer de son locataire pour vendre son logement qu’en respectant certaines conditions. Faisons le point sur le congé pour vente et le préavis du locataire : des informations qui vous seront indispensables si vous envisagez de vendre un appartement à Charenton encore occupé.
Congé pour vente et préavis du locataire : vos obligations de propriétaire bailleur
La loi ALUR de 2014 a modifié en profondeur les règles relatives à la mise en vente (ou à la reprise pour habiter) d’un bien immobilier en cours de location.
Le congé pour vente
Les conditions qui encadrent le congé pour vente et le préavis du locataire sont aujourd’hui bien plus strictes qu’elles ne l’étaient avant l’entrée en vigueur de ce texte de loi. Si vous envisagez de vendre un appartement à Charenton avec un locataire encore en place, vous devez ainsi garder à l’esprit que…
- Le congé ne peut être donné à votre locataire qu’à l’approche de la fin du contrat de bail, et en le prévenant au moins six mois avant la date d’échéance.
- Le congé doit être justifié par des motifs « sérieux et légitimes », dont la vente fait partie.
- En cas d’acquisition du logement déjà loué, le congé pour vente ne peut être donné qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours. En d’autres termes : si vous avez acquis un appartement avec un contrat en cours, vous devez nécessairement le renouveler (ou le reconduire tacitement) au moins une fois avant de pouvoir revendre le bien en question.
Le préavis du locataire, lui, ne change pas : puisqu’il doit quitter les lieux avant la date d’échéance du contrat de bail, la durée dudit préavis est au minimum de six mois. Vous devez donc vous organiser bien à l’avance pour vendre votre appartement à Charenton : si vous ratez la date limite pour donner congé, il vous faudra patienter jusqu’à l’échéance suivante.
La délivrance du congé
Le congé peut être délivré à votre locataire par exploit d’huissier, sous forme de courrier recommandé avec accusé de réception, ou plus simplement, par remise en mains propres contre un émargement ou un récépissé.
Ce document doit rappeler la date d’échéance du contrat de locataire, en préciser le motif (en l’occurrence : la mise en vente du bien), et donner la possibilité à l’occupant de se positionner en tant qu’acquéreur.
Le droit de préemption du locataire
En effet, votre locataire actuel jouit d’un droit de préemption qui en fait automatiquement le premier acheteur potentiel pour le bien immobilier qu’il habite et que vous vendez. En vertu de ce droit, vous êtes dans l’obligation de lui proposer d’acquérir le logement. C’est pourquoi votre lettre de congé doit également mentionner la description précise du lot et le prix de vente.
À compter de la réception du courrier, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour répondre favorablement ou non à votre offre – sachant qu’une absence de réponse vaut refus. S’il accepte la proposition, la vente se déroule alors de façon conventionnelle. S’il la rejette, il doit quitter les lieux à la date indiquée dans le courrier, qui correspond à l’échéance du bail locatif.
Autres obligations à respecter pour vendre un appartement à Charenton
À partir de là, que votre locataire se positionne comme acquéreur ou que vous mettiez le bien sur le marché, vos obligations pour vendre un appartement à Charenton sont les mêmes que dans le cadre d’une transaction traditionnelle : vous devez réaliser les diagnostics techniques obligatoires, signer une promesse ou un compromis de vente, puis passer devant un notaire pour conclure la cession.
Notez qu’il est préférable de faire une estimation de votre appartement en amont du congé, afin de proposer un prix de vente cohérent au regard du marché. Si le prix de vente final s’avérait bien inférieur à l’offre que vous avez faite à votre locataire, celui-ci pourrait se retourner contre vous au prétexte que vous auriez délibérément mis la barre trop haute pour l’empêcher de se positionner.
Comme vous pouvez le constater, la question du congé pour vente et du préavis du locataire, quand il s’agit d’un logement occupé, n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire. Une erreur dans les délais ou dans la procédure pourrait entraver votre projet de cession ou le remettre en cause. Il est donc recommandé de se renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier qui connaît par cœur ce type de processus, et qui pourra vous aider à vendre votre appartement à Charenton dans les meilleures conditions et en respectant vos obligations à la lettre.
