Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente ? Prêtez attention aux clauses suspensives ! Celles-ci conditionnent la réalisation définitive de la transaction (donc la signature de l’acte final de vente) à la survenance ou non d’événements spécifiques, par exemple l’obtention par l’acheteur de son prêt immobilier. Ces conditions suspensives du compromis de vente doivent faire l’objet d’un soin tout particulier, car il en va de la réussite de votre projet de vendre votre appartement à Charenton. Explications.
Les conditions suspensives du compromis de vente : définition, fonctionnement et importance
La concrétisation d’une vente immobilière ne se résume pas à la signature d’un acte authentique devant un notaire. En réalité, deux étapes essentielles constituent le dernier acte de toute transaction :
- La signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente (un « avant-contrat ») ;
- La signature d’un acte définitif devant notaire, trois à quatre mois plus tard, mais uniquement si les conditions prévues dans l’avant-contrat sont réunies.
En somme, pour que l’acte final de vente soit signé, il faut que les conditions suspensives prévues dans le compromis de vente aient été réalisées dans l’intervalle. Sinon, ce sera « l’anéantissement » de la vente, comme on le dit dans le jargon notarial ; et vous aurez échoué à vendre votre appartement à Charenton.
En ce sens, la clause suspensive est définie par le Code civil (article 1304) comme une condition susceptible de remettre en cause l’exécution du contrat, en lien avec la réalisation (ou non) d’un événement déterminé à l’avance, et ce, dans un délai donné.
(En vérité, tous les événements prévus par les clauses suspensives n’ont pas vocation à être réalisés pour que l’acte définitif puisse être signé, dès lors que les deux parties sont d’accord pour adopter une solution alternative.)
Ces conditions suspensives du compromis de vente sont donc très importantes. Elles se négocient au moment de l’offre d’achat formulée par l’acquéreur potentiel, et sont formalisées lors de la signature du compromis.
Quelles clauses suspensives pour vendre un appartement à Charenton ?
Le compromis de vente signé avec votre acheteur va forcément intégrer au moins une clause suspensive. Techniquement, vous pouvez en ajouter autant que vous le souhaitez, dès lors que les deux parties sont d’accord et que les conditions imposées ne tombent pas sous le coup de la loi. Alors, quelles clauses inscrire dans votre avant-contrat pour vendre votre appartement à Charenton ?
La clause suspensive de prêt immobilier
Parmi toutes les conditions suspensives du compromis de vente qu’il est possible d’inscrire, c’est la plus courante. Elle est obligatoire si l’achat passe par l’obtention d’au moins un crédit immobilier.
Son fonctionnement est simple : la vente n’a pas lieu si le prêt nécessaire à l’acquisition n’est pas obtenu par l’acheteur. C’est un garde-fou indispensable pour ce dernier qui, à défaut de trouver un financement, ne pourrait pas mener la vente à son terme.
Compte tenu de l’incertitude que cette clause fait peser sur la transaction, elle doit répondre à des conditions d’application strictes :
- Elle doit être réalisée dans un délai maximal de 45 ou 60 jours en moyenne (le temps pour l’acheteur d’effectuer les démarches de demande de prêt) ;
- Elle doit mentionner le montant à emprunter, le taux maximal acceptable, et la durée de remboursement (sachant que seuls les deux premiers éléments conditionnent la réalisation de cette clause) ;
- Pour la réaliser, l’acheteur doit présenter au notaire au moins deux courriers de refus de crédit.
Prenons un exemple : votre acheteur conditionne l’acquisition du logement à l’obtention d’un prêt d’un montant de 450 000 euros au taux maximal de 1,5 %, et il aimerait que la durée d’emprunt ne dépasse pas 20 ans. Il pourra activer la clause de suspension si deux banques lui refusent cette somme ou si elles lui imposent un taux de 1,6 %, mais pas si la durée de remboursement est supérieure à 20 ans.
Étant donné que cette condition suspensive est inscrite par défaut dans le compromis de vente, un acheteur qui n’a pas besoin d’emprunter doit préciser qu’il renonce à bénéficier de cette condition.
La clause suspensive de vente d’un autre bien immobilier
Certaines conditions suspensives du compromis de vente sont très protectrices à l’égard de l’acheteur. C’est le cas de cette clause qui permet à l’acquéreur qui procède en parallèle à la vente d’un bien immobilier (pour financer son projet d’achat) de suspendre la transaction si le bien en question ne trouve pas preneur.
Ce n’est pas une condition très avantageuse pour un propriétaire qui entend vendre son appartement à Charenton dans les meilleurs délais. Attention, donc, à ne pas la valider les yeux fermés.
La clause suspensive de réalisation de travaux
Si le bien immobilier vendu nécessite d’importants travaux de réparation ou de rénovation, il est possible d’intégrer au compromis une clause précisant que le propriétaire doit s’en charger avant la signature de l’acte authentique.
Dans ce cas de figure, la nature des travaux doit être mentionnée. Par exemple, il peut s’agir de la remise en état d’une cuisine ou d’une salle de bains, de la mise aux normes de l’installation électrique, etc.
Les autres clauses suspensives
Il existe quantité d’autres conditions suspensives à intégrer au compromis de vente en fonction des situations, certaines pouvant être inscrites par défaut si le document est établi par un professionnel de la transaction. Par exemple :
- La renonciation formelle de la commune à son droit de préemption (lorsqu’il existe) ;
- L’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien ;
- La levée de toute hypothèque ;
- L’obtention d’un permis de construire (pour un terrain) ;
- La clause de dédit (permettant à chacun de se rétracter sans motif) ;
- Le changement de destination du logement (pour le transformer en local professionnel, etc.).
Comment s’assurer que les conditions suspensives du compromis de vente seront rédigées dans les règles ?
La rédaction des conditions suspensives dans le compromis de vente ne doit surtout pas être faite au hasard.
La formulation doit en être aussi claire que possible, afin de ne pas laisser place à l’interprétation. Un doute, une erreur, et vous pourriez devoir renoncer à vendre votre appartement à Charenton à cause d’une clause mal comprise ou à laquelle vous n’aviez pas suffisamment prêté attention.
Pour cette raison, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour établir le compromis de vente et rédiger correctement les clauses suspensives. C’est la clé pour établir un avant-contrat sécurisant !
