Vous prévoyez de faire l’acquisition d’un bien immobilier. Naturellement, vous vous interrogez sur l’existence potentielle de problèmes que vous ne pourriez pas voir durant les visites, et qui resurgiraient après la signature de l’acte définitif. Que se passera-t-il en cas de mauvaise surprise découverte une fois la transaction terminée ? Pour répondre à cette question, il faut faire le point sur la fameuse garantie des vices cachés. Fonctionnement, procédure à suivre, délais à respecter… Voici tout ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce qu’un vice caché dans un bien immobilier ?
La notion de « vice caché » est inscrite dans le Code civil, art. 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » La formulation est claire : tout problème dont l’acheteur n’aurait pas eu connaissance, et qui se révélerait après coup, entre dans la garantie des vices cachés.
Précisons tout de même que cette garantie s’applique à la vente d’un bien existant. Dans le cadre de l’achat d’un bien neuf, ce sont les garanties du constructeur qui jouent.
Néanmoins, certaines conditions doivent être réunies pour que l’on puisse parler de vice caché :
- Le vice concerné ne doit pas être apparent. Cela ne veut pas dire que le vendeur du bien l’aurait volontairement dissimulé dans le but de tromper l’acquéreur, mais que le problème en question était ignoré de l’acquéreur – et potentiellement du propriétaire. Cela ne concerne donc pas les « vices apparents » dont l’acheteur a pu se convaincre par lui-même, comme le dispose l’art. 1642 du Code civil, mais les problèmes qui ne sont visibles qu’à condition de réaliser une expertise pointue ou de démonter le bien.
- Le vice doit avoir été ignoré par l’acquéreur au moment de la vente. Par définition, un « vice caché » est un problème que l’on ne voit pas : pour que la garantie ad hoc puisse être activée, il est donc nécessaire que l’acquéreur n’en ait pas eu connaissance. À titre d’exemple, si un diagnostic technique montre que l’installation électrique est déficiente ou que le bien se trouve en zone inondable, le recours de l’acquéreur n’est pas possible.
- Le vice doit exister antérieurement à la vente. Un problème qui surgirait après la signature de l’acte définitif n’entre pas dans le champ d’action de la garantie des vices cachés.
- Le vice doit remettre en cause l’usage du bien acquis. On parle ici de problèmes qui rendent le logement impropre à son usage ou qui diminuent fortement son usage, de sorte que l’acquéreur aurait pris une décision différente s’il en avait eu connaissance. Ce faisant, il aurait pu choisir de ne pas faire une offre, ou demander une baisse significative du prix.
Ce faisant, la notion de vice caché exclut tout problème apparent que l’acquéreur n’aurait pas vu ou dont il ne se serait pas soucié durant la transaction. À ce titre, il est utile de préciser qu’un bien immobilier est toujours vendu en l’état, c’est-à-dire tel qu’il est au moment du processus de vente et tel que les acheteurs le découvrent durant les visites. Les vices apparents sont par ailleurs signalés dans les différents diagnostics techniques remis obligatoirement par le vendeur, au plus tard lors de la signature du compromis.
Comment fonctionne la garantie des vices cachés ?
Lorsque toutes les conditions citées plus haut sont réunies, l’acquéreur est en mesure de se retourner contre le vendeur et de lancer une procédure. Cela suppose toutefois de respecter certaines règles bien particulières :
- Il faut que le problème soit reconnu comme vice caché. Cela concerne, par exemple : un système de chauffage hors d’usage ; une charpente abîmée ; l’absence d’eau courante ; un défaut d’étanchéité ; un terrain instable ; des fondations en mauvais état ; des nuisances sonores importantes ; etc.
- Il faut pouvoir prouver l’existence d’un vice caché, notamment en faisant intervenir un expert qui viendra constater le problème. Surtout, il ne faut pas effectuer de travaux avant que le litige ne soit résolu !
- Il faut respecter des délais de prescription : la procédure doit être engagée dans les deux ans qui suivent la découverte du vice (et non pas l’entrée dans les lieux). La marche à suivre implique de commencer par un recours amiable adressé à l’ancien propriétaire, puis de poursuivre par une mise en demeure (d’effectuer les réparations ou les remplacements nécessaires). Ce n’est qu’ensuite que l’acheteur peut saisir un juge.
- Plus difficile : il faut prouver que le vendeur avait connaissance du vice et qu’il l’a délibérément dissimulé. En l’effet, un vice est toujours « caché », que le vendeur l’ait su ou non ; mais la garantie des vices cachés ne peut être activée que dans le cas particulier où le problème a fait l’objet d’une dissimulation volontaire. De fait, le compromis de vente comporte toujours une clause qui exonère le vendeur de cette garantie, sauf en cas de connaissance préalable. Tout moyen est bon pour prouver la mauvaise foi du vendeur, mais attention : ce n’est pas du tout évident !
Si la procédure aboutit, le Code civil (art. 1644) prévoit deux résultats possibles : la diminution du prix de vente (à proportion du coût des travaux à réaliser pour remédier au problème via une remise en l’état, coût validé par des experts) ou l’annulation de la transaction. Dans ce dernier cas, l’acquéreur récupère l’argent versé dont les frais d’achat, ainsi que les intérêts cumulés depuis le versement des fonds.
La garantie des vices cachés est déclenchée dans certaines conditions bien spécifiques, qui autorisent l’acquéreur à effectuer un recours contre le vendeur. Mais parce que ces conditions sont restreintes et que la loi est très claire quant à la notion de vice caché, il est extrêmement important, pour l’acheteur, de prêter une attention particulière au logement qu’il visite – et aux diagnostics qui lui sont présentés – avant de signer quoi que ce soit. C’est pourquoi il est préférable de se faire accompagner par un professionnel de la transaction dans le cadre d’un projet d’acquisition. Pourquoi ne pas en discuter avec les conseiller(ères) de chez Eppler Immoove ?
