Comment évaluer votre budget d’acquisition ?

Votre projet d’achat immobilier est lancé. Cette année, vous comptez bien devenir propriétaire de votre résidence principale.

Mais voilà : il existe une étape essentielle à franchir avant même de commencer à regarder du côté des appartements disponibles. Cette étape, c’est l’évaluation de votre budget d’achat immobilier.

Et c’est d’autant plus compliqué que vous devez emprunter pour acheter.

En effet, savez-vous quelle somme votre banque est prête à vous octroyer ?

En tant que conseillère en immobilier, mon premier réflexe, lorsque j’accompagne de futurs acheteurs, consiste à faire le point sur leur budget. Ce n’est qu’ensuite que je dévoile l’étendue de mon catalogue de biens en me basant sur leurs critères de recherche.

La question est : comment calculer ce budget ? Quelles sont les étapes à suivre ?

Dans cet article, je vous dis tout ce qu’il faut savoir pour évaluer vos moyens financiers dans le cadre de votre projet d’acquisition dans notre belle ville de Charenton.

Budget d’achat immobilier : faites le point sur votre plan de financement

Commençons par le commencement. Comment allez-vous financer votre projet ?

Oui, cette question est importante, puisqu’elle va déterminer toute la suite du processus. En pratique, cela consiste à vous demander d’où viendra l’argent que vous allez injecter dans votre projet d’achat.

• De vos fonds propres ? Pendant 20 ans, vous avez soigneusement économisé dans le but de vous offrir votre propre appartement, et le moment est venu. Vous savez donc exactement quelle est la somme en votre possession. (Ou bien vous avez touché un héritage et, comme dans un conte de fées, tous vos vœux se réalisent !)
• De la revente d’un bien existant ? Dans ce cas, il est essentiel d’estimer avec rigueur la valeur de votre propriété : votre budget d’achat immobilier correspond au prix que vous pouvez tirer de sa vente. Au besoin, vous pourrez compléter avec un petit crédit.
• D’un prêt immobilier ? Vous devez emprunter tout ou partie de la somme auprès d’une banque. Ce mode de financement concerne l’écrasante majorité des primo-accédants – des personnes qui se lancent dans leur première acquisition immobilière.

Ce que je vous propose, c’est de focaliser cet article sur le troisième cas de figure : vous devez emprunter le montant nécessaire. Comment évaluer correctement votre budget d’achat immobilier ?

Pour ce faire, il faut poser deux questions déterminantes : la première a trait à votre capacité d’emprunt, la seconde à l’apport personnel que vous pouvez injecter dans le crédit.

Quelle est votre capacité d’emprunt ?

Aujourd’hui, vous avez rendez-vous avec votre banquier. À cette occasion, vous allez évalué votre capacité d’emprunt : en substance, le montant que vous êtes en mesure d’emprunter, en fonction de votre situation financière.

Pour le savoir, la banque va s’intéresser à votre capacité d’endettement ou de remboursement. Il s’agit du montant que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit (les fameuses mensualités).

Comment ça marche ?

Pour faire ce calcul, on a besoin de deux informations :

• Combien gagnez-vous chaque mois ? La banque tient compte du montant global de vos revenus, indépendamment de leur source : salaires et traitements, rémunération comme indépendant(e), revenus immobiliers ou mobiliers, etc.
• Combien payez-vous chaque mois ? Autrement dit, quelles sont vos charges mensuelles ? On considère ici les dépenses obligatoires, comme un crédit en cours ou une pension alimentaire. (Le loyer n’est pas pris en compte puisque, techniquement, ce ne sera plus une charge une fois le bien en votre possession.)

À partir de ces données, la banque fait un calcul simple : votre taux d’endettement correspond à environ un tiers de vos revenus nets (une fois les charges déduites), ou un maximum de 35 % pour être exact. Les deux autres tiers constituent le « reste à vivre », soit la somme dont vous avez besoin chaque mois pour assurer votre train de vie sans vous mettre en difficulté financière.

Partons du principe que vos revenus mensuels s’élèvent à 6 000 € (pour l’ensemble du foyer fiscal) et que vous n’avez pas de charges. Le calcul donne : 6 000 x 35 % = vous avez une capacité d’endettement de 2 100 € par mois.

Si, par exemple, vous remboursez un crédit automobile à hauteur de 400 € par mois, il faudra soustraire le montant de la mensualité du résultat : 2 100 – 400 = 1 700 €.

L’idée, ici, c’est de vous assurer que vos mensualités de crédit sont adaptées à vos finances. Avec un prêt qui pèse chaque mois sur votre foyer, vous devez pouvoir assumer les dépenses du quotidien et même envisager d’autres projets.

Évidemment, le « reste à vivre » n’est pas le même selon qu’on gagne 2 000, 6 000 ou 10 000 € par mois. Avec de gros revenus, vous pouvez négocier avec la banque un dépassement du taux d’endettement recommandé, et donc emprunter plus.

Avez-vous un apport personnel ?

La deuxième question qui se pose est celle de votre apport personnel, qui rentre pleinement dans votre budget d’achat immobilier.

En effet : la banque exige toujours un apport personnel.

En général, il faut injecter au minimum 10 % du montant du crédit, une somme censée couvrir les frais de notaire ainsi que la caution du prêt bancaire.

Par exemple, pour un montant de 400 000 €, il faut disposer de 40 000 €.

L’argent peut provenir de différentes sources :

• Épargne personnelle.
• Compte-épargne.
• PEL (plan épargne logement).
• Revente d’un bien immobilier.
• Etc.

Bien sûr, cet apport peut être plus élevé. Si vous apportez, mettons, 20 % ou 30 % de la somme totale, vous aurez plus de facilités à négocier le taux d’intérêt ou les modalités de l’emprunt.

Quels sont les frais annexes à ne pas oublier dans votre budget d’achat immobilier ?

Ce n’est pas tout !

Un budget d’achat immobilier bien établi doit aussi intégrer les frais annexes : ces dépenses auxquelles on ne pense pas toujours.

Oui, car le coût total de votre futur appartement ne se limite pas au seul prix de vente. Il faut aussi penser…

• aux frais relatifs à l’emprunt, comme la prime d’assurance emprunteur et les frais de dossier ;
• aux frais de notaire (7 à 8 % du prix de vente) ;
• aux honoraires de l’agence immobilière (si vous choisissez de vous faire accompagner par des professionnels) ;
• aux dépenses liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement du logement ;
• aux frais de déménagement.

Enfin, il y a les dépenses qui viendront par la suite : les charges de copropriété ou la taxe foncière.

Voilà ! Vous disposez de tous les éléments à prendre en compte pour estimer votre budget d’achat immobilier.

Et si l’on faisait ce calcul ensemble ? Contactez-moi et parlons-en !