Ça y est, vous avez trouvé l’appartement de vos rêves au cœur de Charenton-le-Pont ! Mais avant de vous lancer, il reste quelques points à résoudre, en particulier autour de la copropriété et de sa gestion – notamment financière. En effet, en tant que copropriétaire, vous devrez participer à toutes les dépenses votées par le syndic… et vous serez solidaire des éventuelles dettes accumulées avant votre achat ! Il est donc essentiel, avant d’acheter en copropriété à Charenton, de passer au peigne fin les éléments comptables de la copropriété. Explications.
Avant d’acheter en copropriété à Charenton, faites le point sur la gestion financière !
Le fait d’acquérir un logement en copropriété fait de vous un copropriétaire. En tant que tel, vous devez participer aux charges de fonctionnement de l’immeuble et au financement des projets de travaux. Cela, vous le savez. Mais ce que vous ignorez peut-être, c’est que le fait d’acheter en copropriété à Charenton vous rend également solidaire des éventuelles dettes contractées par le syndic ! S’il existe des dettes au moment de la signature de l’acte de vente, vous serez dans l’obligation de payer les créances. Toutes ces sommes seront éligibles après l’achat.
Pour éviter d’hériter d’une situation financière délicate, vous avez tout intérêt à consulter les documents comptables émis par le syndic lors de la dernière assemblée générale. Ces documents doivent vous être fournis par le propriétaire actuel dans le cadre de la vente (plus de détails ici). Les comptes de la copropriété indiquent le taux d’endettement par rapport au budget : si le montant atteint un niveau élevé, par exemple 10 %, c’est un signe que la copropriété est en difficulté… et qu’elle ne gère pas comme il faut ses impayés.
Ces dettes s’accumulent du fait de copropriétaires qui ne paient pas en temps et en heure les charges de fonctionnement et leur part dans le coût des éventuels travaux, et en raison du manque de prise en charge du syndic pour recouvrer les sommes dues. Cela peut occasionner des appels de fonds supplémentaires auprès des copropriétaires bons payeurs pour honorer les factures. Au risque, sinon, de subir des suspensions de contrat de la part des fournisseurs !
Le cas du vendeur endetté
Que se passe-t-il si c’est le vendeur de l’appartement que vous envisagez d’acheter qui s’est endetté auprès de la copropriété ?
C’est simple : en toute logique, un copropriétaire ne peut pas vendre son lot s’il n’a pas réglé la totalité des sommes dues au syndic. Avant la signature de l’acte authentique, il est dans l’obligation de remettre au notaire un certificat attestant qu’il n’est pas endetté ; à défaut, le notaire peut demander lui-même ce document au syndic. Celui-ci est en droit de s’opposer à la vente le temps que le copropriétaire régularise sa situation.
Grâce à cette protection, vous n’allez pas acheter en copropriété à Charenton et récupérer les dettes de l’ancien propriétaire… Sauf en cas de dissimulation volontaire de la part du vendeur ou du notaire.
Les dépenses à venir estimées par le syndic de copropriété
Les dettes ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte pour acheter en copropriété à Charenton. Comme indiqué plus haut, une fois copropriétaire, vous devrez participer aux dépenses de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble. Celles-ci sont calculées à l’avance, par le syndic, sous la forme d’un budget prévisionnel voté en assemblée générale. Ce budget vous donne une idée claire des charges que vous devrez verser l’année suivante, une fois le logement acquis.
Vous devez demander à consulter ce budget pour vérifier :
- La cohérence des dépenses prévues au regard des montants effectivement versés les années précédentes.
- Les éventuels travaux votés en amont de la vente, mais dont les appels de fonds seront effectués ultérieurement à celle-ci (et qui seront donc à votre charge si vous achetez).
Une copropriété bien gérée est capable d’établir un budget de fonctionnement proche de la réalité. Ce budget ne doit pas donner lieu à des régularisations trop importantes aux dépens des copropriétaires. Il ne doit pas non plus être trop large, ce qui donnerait toute liberté au syndic pour dépenser plus que nécessaire.
Pour évaluer la gestion du syndic avant d’acheter en copropriété à Charenton, vous avez la possibilité de comparer le montant des charges prévisionnelles avec les moyennes nationales constatées dans les résidences de taille similaire. Cela, grâce à l’Observatoire des charges OSCAR mis en place par l’Association des responsables de copropriété (lien pour s’inscrire). Un écart trop important peut révéler un manque de mise en concurrence entre les différents fournisseurs.
Quant aux travaux, s’ils ont été votés avant la transaction, assurez-vous qu’ils sont échelonnés sur plusieurs années – tout comme leur paiement. Cela évitera aux copropriétaires en difficulté de cumuler les impayés, et de créer des dettes.
Enfin, n’oubliez pas de consulter le carnet d’entretien de l’immeuble (un document auquel vous êtes censé avoir accès au moment d’acheter en copropriété à Charenton) qui donne toutes les indications quant à l’état de l’immeuble.
Les assurances relatives à la copropriété et à l’immeuble
Dernier point important à vérifier avant d’acheter en copropriété à Charenton : assurez-vous que la copropriété a souscrit une assurance pour les parties communes et qu’elle est à jour de ses cotisations. À défaut d’assurance, vous ne serez pas remboursé en cas de sinistre pour lequel votre propre assurance propriétaire ne vous couvre pas.
Si vous achetez un appartement dans un immeuble construit il y a moins de 10 ans, le bâtiment doit être couvert par la garantie dommages-ouvrage du constructeur. Attention : ne vous contentez pas de la mention de cette garantie dans l’acte de vente, mais exigez qu’on vous montre la police d’assurance ou une attestation datée et signée.
Vous avez désormais les cartes en main pour acheter en copropriété à Charenton en toute sécurité. Néanmoins, étant donné la complexité des vérifications à effectuer (et la teneur du risque), vous avez sans doute intérêt à confier votre projet d’achat à une agence immobilière pour bénéficier de l’expertise de celle-ci en matière de copropriété et de gestion d’immeuble.
