Acheter un logement à rénover peut être une bonne affaire… ou un gouffre financier, en fonction de la manière dont vous menez votre barque. En effet, la promesse de payer moins cher a une contrepartie : de gros travaux à réaliser une fois l’acte de vente signé, dont l’ampleur peut rapidement vous échapper… et le coût avec ! C’est pourquoi, si vous envisagez d’acheter un appartement à Charenton avec travaux, il est important de bien préparer votre projet en incluant d’emblée le montant des changements à apporter. Revue de détail.
Estimer son budget d’achat global
Vous le savez : un bon projet d’achat s’appuie sur un solide plan de financement. Il vous faut commencer par évaluer votre budget d’acquisition avec soin. Si vous comptez acheter un appartement à Charenton avec travaux, il s’y ajoute une difficulté supplémentaire : tenir compte non seulement du prix d’achat, mais aussi du coût des travaux à engager.
Le cas échéant, vous devez prévoir une double enveloppe budgétaire : pour acquérir le bien, d’une part, et pour le transformer ou l’améliorer, d’autre part. Ce qui implique de chercher des biens immobiliers dont les prix sont bien inférieurs au plafond de votre budget global (comptez au moins 10 % de moins) afin de disposer d’une marge financière suffisante pour engager les travaux indispensables.
Le plus compliqué reste toutefois à venir : il s’agit d’estimer correctement le prix des opérations.
Évaluer la nature et l’ampleur des travaux à effectuer
Visiter un bien ancien suppose de prêter attention à mille petites choses. Mais c’est encore plus délicat quand on souhaite acheter pour rénover, car alors, il est indispensable d’estimer avec justesse la nature, l’ampleur, et donc le coût, des travaux à engager. Voici quelques conseils pour y parvenir :
- Demandez à effectuer une contre-visite détaillée du logement. Pour cette occasion, faites-vous accompagner d’un professionnel de la construction (idéalement un maître d’œuvre) qui vous aidera à estimer le montant des travaux.
- Prenez des photographies des pièces à rénover/améliorer/modifier. Si c’est possible, essayez d’obtenir les plans du logement pour faire vos calculs sur des éléments concrets (le coût des rénovations est calculé au mètre carré).
- Consultez les diagnostics techniques, riches en informations quant aux travaux à engager. Notamment le DPE (pour évaluer les performances énergétiques du logement, et donc les améliorations à apporter) et les diagnostics électricité et gaz.
- Dressez une liste des travaux à effectuer. Placez-les par ordre de priorité : 1) l’indispensable (isolation thermique, humidité, installation électrique – pour rappel, la mise aux normes de cette dernière est une obligation imposée aux acheteurs, ce que vous pourrez lire dans cet article), 2) le souhaitable (réaménager, agrandir, refaire les revêtements…), et 3) le facultatif (remplacer la baignoire par une douche, installer un dressing dans la chambre…).
- Demandez des devis à différents artisans/entrepreneurs et faites-vous une « enveloppe travaux » à ajouter au prix d’achat (en prenant un peu de marge, car il y a toujours des surprises). Vous obtenez un budget global à ne pas dépasser. Si le coût des opérations est trop élevé, vous pouvez jouer sur trois leviers : le prix du logement (à négocier en vous appuyant sur les devis pour obtenir une meilleure décote), la priorité des travaux (l’indispensable d’abord, le reste pourra être fait progressivement une fois que vous serez installé), et la qualité des matériaux et/ou des finitions.
- Anticipez la durée des travaux. Il peut s’écouler plusieurs mois entre le début et la fin du chantier, pendant lesquels vous ne pourrez pas habiter dans le logement.
- Pensez à vérifier si vous avez besoin d’autorisations. Certaines opérations nécessitent de déposer une déclaration préalable ou d’obtenir un permis de construire, et parfois l’accord de la copropriété. Des détails sur ce lien.
- Faites-le point sur les travaux que vous pouvez réaliser vous-même. C’est une manière de faire des économies, à condition de ne pas se montrer trop ambitieux. Les petites modifications et les changements décoratifs sont aisés à prendre en charge (peintures, réparations…), mais d’autres opérations doivent être mises entre les mains de professionnels (par exemple, tout ce qui concerne le réseau électrique ou la plomberie).
Demander des aides au financement
Il est tout à fait possible d’acheter un appartement à Charenton à rénover, et d’engager des travaux en bénéficiant d’un coup de pouce financier.
En effet, l’État a mis en place un certain nombre d’aides permettant de réduire la facture, dès lors que les travaux concernés sont éligibles – généralement, ceux-ci tournent autour des améliorations de la performance énergétique du logement. Vous pouvez demander un éco-prêt à taux zéro, obtenir une aide de l’Anah ou des collectivités, bénéficier d’une prime énergie, ou profiter du crédit d’impôt pour la transition énergétique.
En outre, si vous souhaitez acheter un appartement à Charenton pour le mettre en location et que vous comptez déclarer vos revenus locatifs au régime réel, vous aurez la possibilité de déduire des loyers un certain nombre de travaux de remise en état. Plus d’informations sur cette page.
Acheter un appartement à Charenton avec travaux, est-ce vraiment une bonne idée ?
On le voit : si l’idée d’acheter un appartement à Charenton à rénover est intéressante, un tel projet suppose d’évaluer avec soin le montant des travaux à engager. Ce qui représente un risque important, car personne n’est à l’abri de mauvaises surprises – en l’occurrence, une différence notable entre le coût estimé et le coût réel en fin de chantier.
Pour autant, cette difficulté est compensée par un grand nombre d’avantages :
- Le fait d’acheter un appartement à Charenton ancien avec travaux revient moins cher, à caractéristiques équivalentes, que d’acheter dans le neuf.
- Les logements à rénover sont moins coûteux à l’achat que les logements anciens « prêts à habiter », ce qui réduit de fait les frais de notaire (calculés en fonction d’un pourcentage appliqué au prix d’achat).
- Vous pouvez faire du sur-mesure, tout changer au gré de vos goûts et de vos envies, et ainsi emménager dans un logement qui correspond exactement à vos besoins. Ou bien vous pouvez en faire un bien immobilier conforme aux attentes des locataires, si vous envisagez de le louer.
- Vous choisissez les améliorations à apporter : finitions, matériaux de qualité, performance énergétique, etc.
- Le bien immobilier rénové peut voir sa valeur dépasser le montant de vos dépenses, ce qui augure d’une plus-value significative en cas de revente.
En conclusion, acheter un appartement à Charenton est un excellent plan, à condition de préparer soigneusement votre projet – au besoin, soutenu par le regard expert d’un agent immobilier.
