Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire, vous vous êtes sans doute renseigné(e) sur la question de la plus-value. Vous savez donc certainement que, contrairement à ce qui se passe pour la vente d’une résidence principale, la cession d’un bien secondaire est lourdement imposée.
Ça, c’est la théorie.
Mais, en pratique, il existe des cas particuliers ouvrant droit à une exonération. Celle-ci peut être totale ou partielle selon les situations.
Ce que je vous propose aujourd’hui, c’est de répondre à une question clé : comment éviter de payer la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire ?
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ? (Définition fiscale)
Commençons par définir clairement ce qu’est une résidence secondaire aux yeux de l’administration fiscale.
D’abord, une évidence : la résidence secondaire n’est pas la résidence principale.
Plus précisément, il s’agit d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, mais que vous n’occupez pas à titre permanent : vous n’y passez que quelques mois par an, et ce logement n’est pas au centre de vos intérêts personnels et professionnels.
Pour rappel, la résidence principale désigne le logement dans lequel vous passez au moins 6 mois par an.
Quelles sont les règles relatives à la plus-value sur la vente d’une résidence secondaire ?
Maintenant, voyons voir comment fonctionne la plus-value à la revente dans le cas d’une résidence secondaire.
Rappelons-nous que la vente d’une résidence principale est exonérée de taxation sur la plus-value dès lors qu’il s’agit du logement que vous occupez au moment de la cession ou jusqu’à peu de temps auparavant.
En revanche, la vente d’une résidence secondaire n’échappe pas à l’impôt.
Le calcul de la plus-value
Si vous vendez ce bien plus cher que ce qu’il a coûté au moment de son acquisition, ou que sa valeur lorsque vous en avez pris possession (dans le cadre d’une succession ou d’une donation), vous réalisez une plus-value sur laquelle l’État va vous taxer.
Pour qu’on parle de plus-value, il faut donc que le prix de vente soit supérieur au prix d’acquisition ou à la valeur du bien lors de son obtention.
Dans les faits, on tient compte :
- Du prix d’achat augmenté des frais d’acquisition (montant forfaitaire de 7,5 % du montant réel) et des dépenses de travaux justifiées par des factures.
- De la valeur du bien retenue au moment de la donation ou de la succession, évaluée par un expert foncier. Ce montant est majoré des frais d’acquisition réels.
- Du prix de vente figurant sur l’acte authentique enregistré par le notaire. Ce prix est diminué des frais supportés lors de la cession : coût des diagnostics immobiliers, frais de mainlevée d’hypothèque, etc.
Notez que si la vente de la résidence secondaire intervient plus de cinq ans après son acquisition, une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition s’applique par défaut.
La plus-value imposable
En tout état de cause, en vendant une résidence autre que principale, vous êtes soumis(e) à la taxation sur le bénéfice réalisé. La plus-value nette est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pour une taxation totale à 36,2 % (19 % d’IR et 17,2 % de taxes sociales).
À cela, il faut ajouter une surtaxe applicable aux plus-values supérieures à 50 000 €. Son montant augmente à proportion du bénéfice réalisé et peut grimper jusqu’à 5 % du prix de vente.
Les abattements
Pour calculer la plus-value imposable sur la vente d’une résidence secondaire, il faut aussi tenir compte des abattements relatifs à la durée de détention.
Le principe est simple : plus vous détenez le bien immobilier depuis longtemps, plus l’abattement appliqué est élevé. Ce qui fait mécaniquement diminuer le montant de l’imposition sur la plus-value.
L’abattement pour durée de détention au titre de l’impôt sur le revenu s’établit comme suit :
- 6 % pour chaque année de détention de la 6e année à la 21e année.
- 4 % pour la 22e année révolue.
Autrement dit, il faut attendre 22 ans pour être pleinement exonéré d’impôt sur le revenu.
L’abattement accordé au titre des prélèvements sociaux fonctionne sur un mode similaire :
- 1,65 % par année de la 6e à la 21e année de détention.
- 1,60 % pour la 22e année.
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année et jusqu’à la 30e année.
En tout, il faut 30 ans pour purger la taxation sociale sur la vente d’une résidence secondaire.
Comment éviter de payer lors de la vente d’une résidence secondaire ?
Nous parvenons à la question qui vous intéresse au premier chef : comment contourner cette taxation ?
Dans cette section, je vous propose d’explorer les différents cas d’exonération touchant à la vente d’une résidence secondaire.
La durée de détention
Comme indiqué plus haut, vous pouvez être exonéré(e) de taxation sur la plus-value à proportion de la durée de détention du bien.
En cas de revente avant 5 ans, vous payez plein pot. En revanche, après 30 ans, l’exonération est totale, à la fois pour l’IR et pour les prélèvements sociaux.
La valeur du bien
Si la valeur du bien immobilier vendu n’excède pas 15 000 €, la plus-value réalisée n’est pas taxée.
Évidemment, dans les faits, cette règle est rarement compatible avec un bien résidentiel. Mais il est bon de l’avoir en tête !
Le produit de la vente finance l’achat d’une résidence principale
Voilà un dernier cas de figure intéressant :
Si le produit de la vente d’une résidence secondaire est utilisé pour acheter une résidence principale, la plus-value est exonérée en totalité.
Pour que ce dispositif s’applique, l’acquisition doit avoir lieu dans un délai raisonnable après la vente. Le délai imposé est de 24 mois.
L’achat peut concerner un logement ancien ou neuf, situé en France ou sur le territoire d’un pays membre de l’Union européenne.
Par ailleurs, pour que cela fonctionne, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession. Durant cette période, vous pouvez, par exemple, avoir été locataire ou hébergé à titre gratuit.
Le jour de la vente de la résidence secondaire, vous devez évaluer le montant qui sera consacré à l’achat d’une résidence principale. À ce titre, vous pouvez employer seulement une partie du fruit de la vente ou son intégralité : l’exonération d’impôt sur la plus-value s’applique uniquement à la portion du prix réemployée pour concrétiser l’achat.
Demandez l’avis d’un professionnel de l’immobilier !
Voilà, en substance, les cas de figure dans lesquels vous pouvez être exonéré(e) de taxation sur la plus-value lors de la vente d’une résidence secondaire.
Pour aller plus loin et réaliser des calculs plus précis, je vous invite à prendre contact avec un(e) professionnel(le) de l’immobilier : c’est la meilleure solution pour évaluer correctement le montant de votre plus-value potentielle et identifier les leviers d’exonération adaptés.
