Vous avez hérité d’un appartement de famille que vous souhaitez vendre ? Vous disposez de l’usufruit ou de la nue-propriété sur un bien immobilier que vous envisagez de mettre sur le marché ? Quelle que soit la nature de votre projet de vente, les règles de cession changent dès lors qu’il s’agit d’un logement démembré. Eppler Immoove vous explique comment vendre en démembrement à Charenton.
Qu’est-ce que le démembrement ?
En immobilier, le démembrement est une opération juridique qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit, afin de garantir un partage équitable des droits relatifs à un bien, notamment dans le cadre d’une succession. Le logement est ainsi scindé en deux parties, chacune d’elles conférant des droits distincts, comme le prévoit l’article 544 du Code civil :
- L’usufruit donne la possibilité de « jouir de la chose », c’est-à-dire de vivre dans le logement ou d’en tirer des loyers.
- La nue-propriété donne le droit de « disposer de la chose » : il revient au nu-propriétaire d’exercer les actions relatives à la propriété du bien.
Concrètement, dans le cadre d’un démembrement, les attributs liés à la propriété n’appartiennent pas à la même personne. Pour bien le comprendre, on peut faire une analogie avec un arbre fruitier : la nue-propriété renvoie à l’ensemble formé du tronc et des branches. Quant à l’usufruit, ce sont les fruits qui peuvent être mangés ou vendus au marché.
Prenons l’exemple d’une transmission faite du vivant des propriétaires. Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit du logement : ils peuvent continuer d’y résider ou le mettre en location pour en tirer des revenus. Au décès du dernier des vivants, les enfants récupèrent la pleine-propriété du logement. Cette opération permet de choisir la répartition du bien avant le décès, mais aussi d’alléger le coût fiscal de la transmission, les droits de donation étant calculés sur la seule nue-propriété plutôt que sur la pleine-propriété.
À l’issue du contrat de démembrement, qui s’étend sur une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans (sur décision des parties), l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire obtient la pleine propriété, sans formalité. C’est la même chose en cas de décès de l’usufruitier, à n’importe quel moment durant la vie du contrat. En ce sens, le démembrement est donc différent de l’indivision : dans le second cas, chaque partie est propriétaire du bien à part entière.
Voyons maintenant ce qu’il se passe lorsqu’on envisage de vendre un bien ainsi démembré…
Quelles sont les règles pour vendre en démembrement à Charenton ?
La vente d’un bien immobilier en démembrement ne peut pas être décidée par une seule partie. Par exemple, vous ne pouvez pas, en tant qu’usufruitier, décider seul(e) de vendre le logement. Pour vendre, il est nécessaire d’obtenir l’accord de toutes les parties signataires du contrat de démembrement, usufruitiers et nus-propriétaires.
Dans les faits, si vous souhaitez vendre en démembrement à Charenton, vous devez donc obtenir l’accord préalable de toutes les autres personnes disposant de droits sur le logement.
Une fois la décision prise, le partage du prix de vente entre les détenteurs du bien se fait sur la base de la valeur fiscale de l’usufruit et de celle de la nue-propriété, employée pour calculer les droits de donation et de succession. Ces deux valeurs correspondent à une quote-part de la valeur du bien, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. C’est ce que l’on appelle le « barème fiscal ».
Il existe une autre possibilité : l’évaluation économique, qui s’appuie sur le rendement locatif (théorique ou réel) du bien et sur l’espérance de vie de l’usufruitier. On parle alors de « barème économique ». Les deux solutions existent au moment de vendre en démembrement à Charenton : le mieux est donc d’en discuter avec votre conseiller immobilier et/ou avec votre notaire.
Bien entendu, cette règle de l’unanimité est valable pour la vendre du bien en pleine-propriété. En revanche, il est possible, pour chaque partie, de vendre le seul droit dont il dispose sur le logement : l’usufruitier peut céder l’usufruit et le nu-propriétaire la nue-propriété. Le prix est alors calculé sur la valeur de la quote-part, sur le même principe que dans le cas d’une vente en pleine-propriété.
