Si vous avez choisi de vendre un appartement à Charenton avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier, vous avez probablement entendu parler du prix net vendeur. Celui-ci s’oppose à un autre prix, dit « HAI » pour « honoraires d’agence inclus ». Les deux prix seront indiqués dans votre annonce de vente. Mais savez-vous ce qui les différencie ? Comment le prix net vendeur est calculé ? Et, in fine, ce que vous finirez par toucher une fois la transaction conclue ? Les réponses à ces questions sont déterminantes, car il en va de l’attractivité de votre prix de vente. Faisons le point.
Vendre un appartement à Charenton : prix net vendeur VS prix HAI
La différence entre prix net vendeur et prix HAI n’existe que dans un cas de figure : si vous faites appel à un agent immobilier pour prendre en charge votre transaction. En effet, dans le cadre d’une vente de particulier à particulier, une seule valeur est prise en compte, à savoir le prix de vente en tant que tel.
Pourquoi ? Parce que la différence entre les deux renvoie au montant des frais pratiqués par l’agence immobilière avec laquelle vous choisissez de vendre votre appartement à Charenton.
Pour être plus clair :
- Le prix net vendeur est celui que vous allez toucher une fois la transaction terminée. Il peut (ou non) correspondre à la valeur de marché de votre bien immobilier et au prix que vous espérez en tirer.
- Le prix HAI, pour « honoraires d’agence inclus », est le prix global qui ajoute, au montant obtenu par le vendeur, la commission touchée par l’agence. Pour calculer le prix HAI, il faut donc additionner prix net vendeur + frais d’agence. Ce faisant, la commission d’agence vient s’ajouter aux frais rattachés à votre vente.
Prenons un exemple :
Vous désirez vendre un appartement à Charenton d’une valeur de 300 000 €. L’agence mandatée pratique une commission de 7 % calculée sur ce montant, soit 21 000 €. Le prix HAI est donc de 321 000 €. Votre annonce affiche les deux montants, ce qui permet aux acheteurs de savoir précisément ce qu’ils paient.
Prix net vendeur, estimation et commission
Ainsi, le prix net vendeur correspond à la somme que vous allez toucher une fois l’acte authentique signé avec l’acheteur. Mais il ne correspond pas à celui qu’il va payer, puisqu’il lui faudra verser le prix HAI, donc le montant total comprenant le net vendeur et la commission d’agence.
C’est là où le bât peut blesser. Mettons-nous en situation : votre agent immobilier vient de vous remettre un avis de valeur, aboutissement de son travail d’estimation. Ce document indique que votre appartement vaut 300 000 € sur le marché, un résultat issu, entre autres, de la méthode comparative qui consiste à évaluer un bien immobilier au regard des autres propriétés similaires en vente au même moment, ou vendues au cours des mois qui précèdent. Cette somme est celle que les acheteurs sont prêts à débourser, ce qui fait que vous pouvez espérer vendre votre appartement à Charenton pour 300 000 €, ni plus, ni moins.
Or, ce prix net vendeur n’est pas celui que les acheteurs vont devoir débourser, car il faut y ajouter la commission de l’agence. Celle-ci s’élevant à 21 000 €, le prix HAI affiché sera donc de 321 000 €… Une somme qui dépasse la moyenne du marché, et qui pourrait s’avérer rédhibitoire pour les acquéreurs.
Les frais d’agence et leur impact sur le prix net vendeur
Pour cette raison, les frais d’agence ont un impact non négligeable sur votre transaction et, plus exactement, sur votre prix net vendeur. Plus la commission est élevée, plus le prix HAI va grimper, et plus vous risquez de vous trouver dans la « zone de surestimation » où échouent les prix trop hauts que les acheteurs se refusent à considérer – parce qu’ils peuvent trouver un bien équivalent à meilleur prix.
Pour rester dans les clous et vendre votre appartement à Charenton dans les meilleurs délais, vous pouvez choisir d’actionner le seul levier que vous maîtrisez pleinement : le prix net vendeur. En le fixant à 290 000 € (soit 10 000 € de moins que la valeur de votre logement), les frais d’agence passent à 20 300 €, et le prix HAI à 310 000 €, ce qui le rend plus attractif aux yeux des acquéreurs potentiels.
Il y a un autre levier, dont vous n’avez pas la maîtrise, mais qui peut s’avérer gagnant : la négociation des frais d’agence. Les taux de commission étant fixés librement par les professionnels, il est tout à fait imaginable de négocier une baisse, surtout si la vente peine à se conclure. Par exemple, si vous souhaitez vendre votre appartement à Charenton à 321 000 € (prix HAI), et qu’au bout de plusieurs mois sans offre, un acheteur vous propose 311 000 €, vous pouvez demander à votre agent immobilier de baisser légèrement sa commission de manière à partager équitablement la ristourne.
Attention, toutefois : les frais d’agence étant déterminés en fonction de la qualité du service prodigué et des moyens mis à disposition pour vendre votre logement, prenez le temps de peser le pour et le contre avant de négocier. La rapidité et la qualité d’une transaction peuvent largement compenser la diminution du prix net vendeur, selon la situation.
Prix HAI et frais de notaire
Si vous souhaitez vendre votre appartement à Charenton au bon prix, vous devez également prendre en compte la situation de votre acheteur. Il est évident que celui-ci n’a aucune envie de débourser une somme trop élevée pour acquérir votre propriété – « trop élevée » au regard du marché et de ses propres moyens financiers. Mais il ne faut pas oublier non plus que c’est lui, l’acheteur, qui doit s’acquitter des frais de notaire. C’est là une dépense supplémentaire à prévoir, dont le poids global n’est pas négligeable. En moyenne, ces frais s’élèvent à 8 %. Sur 321 000 € (prix HAI), votre acheteur devra donc verser 25 680 € au notaire, ce qui fixe la somme totale à 346 680 €… Pour un bien immobilier dont la valeur initiale est de 300 000 €.
Bien sûr, les frais annexes dont votre acheteur doit s’acquitter ne sont pas de votre ressort. Mais ils auront un impact sur sa prise de décision, soyez-en sûr. De fait, une réduction du prix HAI de 10 000 € ferait passer les frais de notaire à 24 880 €, soit une économie de 800 €. Ce n’est pas énorme, mais ce n’est pas négligeable non plus.
Une autre solution, pour l’acheteur, consiste à prendre en charge lui-même les frais d’agence, avec cet avantage que seul le prix net vendeur est alors pris en compte pour calculer les frais de notaire. Ce qui ferait passer ces derniers à 24 000 € au lieu de 25 680 €. Cela n’arrive toutefois que dans un cas de figure : si l’agent immobilier travaille avec un mandat de recherche plutôt qu’avec un mandat de vente.
En conclusion, il est important de tenir compte de la différence entre prix net vendeur et prix HAI si vous avez le projet de vendre un appartement à Charenton. Seul un bon équilibre entre les deux vous permettra de trouver un acquéreur dans les meilleurs délais, et au juste prix.
