Vous vous êtes peut-être déjà posé la question : vendre à sa famille un bien immobilier, est-ce possible ?
La réponse est oui : rien n’interdit de céder une propriété à l’un des membres de sa famille – conjoint, ascendants ou descendants.
Alors, fin de l’article ?
Non, pas vraiment. Car si le droit permet de réaliser une transaction avec un proche, pour autant, il y a des contraintes à respecter – et surtout, des pièges à éviter. Le premier d’entre eux étant la tentation de vendre moins cher… justement parce qu’on cède le bien à quelqu’un que l’on connaît.
Vendre à sa famille : c’est un sujet complexe, mais qui mérite d’être traité avec soin.
C’est ce que je vous propose de faire aujourd’hui !
Pourquoi vouloir vendre à sa famille un bien immobilier ?
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vendre un logement à quelqu’un de votre famille. D’abord, parce que c’est plus simple et plus rapide que de vendre à un tiers : pas besoin d’organiser des visites, de négocier des jours durant, ou d’attendre que l’on réponde à votre contre-proposition.
Pas besoin, non plus, de passer par une agence immobilière : la vente peut se faire en direct. Ce qui permet de réaliser des économies.
(C’est, du moins, ce que l’on pourrait penser. Mais nous allons voir plus bas que, malgré tout, il est préférable de faire appel à un professionnel pour régler la question délicate de l’estimation…)
L’autre bénéfice, c’est la confiance. Vous savez à qui vous vendez ; vous pouvez faire confiance à cette personne, en son sérieux et en son honnêteté ; la communication est facilitée, tout comme la résolution des problèmes potentiels. On gère « entre soi ».
Il faut reconnaître que cette sérénité offre un vrai confort, dans un contexte habituellement stressant.
Enfin, c’est aussi une manière de conserver la propriété dans un cercle restreint. Une maison de famille, par exemple : vendre à un proche, c’est aussi s’assurer qu’elle fera toujours partie du patrimoine familial. Sans pour autant devoir vous priver du produit de la vente – dont vous avez besoin pour faire autre chose.
Bref : vendre à sa famille, c’est une solution intéressante pour vendre vite, au bon prix, en toute confiance, tout en gardant le logement dans l’environnement familial.
Vendre à un membre de sa famille : ce que dit le droit
Voyons maintenant ce que nous dit la loi.
Concrètement, du point de vue du droit, il n’existe aucune différence entre vendre à un membre de sa famille ou vendre à un inconnu.
Le Code civil (articles 537 et 544) dispose que chacun est libre de disposer de ses biens comme il l’entend – dans certaines limites toutefois, comme par exemple : il faut avoir le droit de vendre le bien en question.
Pour ce qui est du déroulement de la transaction, il est identique à celui d’une vente à un tiers. Vous devez réaliser les diagnostics techniques obligatoires, offrir les garanties nécessaires, fixer le prix juste, et passer par un notaire (qui va s’assurer de la légalité de la cession).
En somme, il n’y a aucun obstacle à vendre à sa famille, du moment que la vente se fait au prix du marché et que la somme est réellement versée par l’acheteur.
Sont considérés comme membres de la famille, au sens de la loi : l’ensemble des personnes qui partagent un lien d’alliance (époux·se, pacsé·e, beaux-parents) ou de parenté (parents et grands-parents, enfants et petits-enfants, oncles et tantes, neveux et nièces). En revanche, les concubins sont considérés comme des « étrangers » et ne font donc pas partie de la cellule familiale.
Il y a toutefois des limites à cette liberté.
Un exemple ? Si le vendeur est sous tutelle, son bien ne peut pas être acheté par son tuteur – y compris en cas de lien de parenté existant entre les deux.
Autre exemple : si vous désirez vendre à l’un de vos enfants sans l’accord des autres, la transaction doit respecter les règles du droit commun. En l’occurrence, elle ne doit pas porter atteinte à la réserve héréditaire – le droit immuable conféré à chaque descendant de toucher sa part d’héritage (art. 918 du Code civil). Le cas échéant, il faut donc trouver des moyens de compenser les enfants lésés par la cession.
Enfin, le fait de vendre à sa famille comporte un risque majeur : celui que la vente soit considérée comme une donation déguisée.
C’est justement l’objet du point suivant.
Comment éviter de réaliser une donation déguisée ?
En effet, la donation déguisée constitue le principal danger lorsqu’on vend un bien immobilier à un membre de sa famille.
Imaginez : vous souhaitez vendre votre appartement à votre oncle. Pour arranger ses affaires, vous fixez un prix plus bas que le marché – en vous assurant de toucher une somme suffisante pour réaliser vos propres projets. Ainsi, tout le monde est content : l’oncle paie le logement moins cher, vous vendez à un proche (plus vite et plus facilement), et vive la vie.
Sauf que, suite à la transaction, le fisc vient s’en mêler. Et exige que vous justifiiez ce prix de vente beaucoup trop bas.
Pourquoi ? Parce que l’administration soupçonne une donation déguisée. Au lieu de faire don du bien (un acte juridique qui a des conséquences fiscales), vous le « vendez » pour un prix symbolique, histoire de faire passer cela pour une transaction classique… et plus avantageuse sur le plan fiscal.
L’administration s’en mêle… ou encore un héritier lésé, qui pourrait vouloir remettre en cause la transaction. (Et s’il bénéficie de la réserve héréditaire, il a toutes les chances d’emporter la partie.)
Car, non : vous n’avez pas le droit de vendre votre propriété au prix de votre choix, et encore moins pour 1 € symbolique au prétexte qu’il s’agit d’un membre de la famille. Il faut absolument que la vente se fasse au prix du marché.
C’est d’autant plus important que les ventes familiales sont passées au crible par les autorités – pour des raisons faciles à comprendre.
Bref, voilà une situation qu’il vaut mieux éviter !
L’importance du prix de vente et de l’estimation immobilière (pour vendre à sa famille)
Et, pour cela, il est essentiel de fixer un prix de vente conforme à la valeur réelle du bien immobilier. Valeur qui correspond aux transactions récentes pour des biens comparables.
À ce titre, je vous recommande deux choses :
- Faites réaliser une estimation de votre logement par un professionnel de l’immobilier. C’est la seule garantie que vous ayez de fixer un prix conforme au marché, que le fisc ne viendra pas remettre en question.
- Si vous choisissez d’accorder une baisse de prix à votre acheteur – et à condition que celle-ci soit de l’ordre du symbole – déclarez spontanément cette ristourne au fisc en tant que don. Au moins, personne ne pourra vous reprocher de l’avoir annoncé clairement.
Le risque, bien entendu, est celui du redressement fiscal. Avec une rectification du prix de vente à la clé… et une régularisation des taxes dues.
L’acheteur pourrait être contraint de verser les droits de mutation manquants, calculés sur la valeur réelle du bien. Voire des intérêts et des pénalités, par exemple si l’intégration du bien en question au patrimoine de l’acquéreur le conduit à payer l’impôt sur la fortune immobilière…
S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, le vendeur peut être contraint par l’administration à verser l’impôt sur la plus-value potentielle qu’il aurait réalisée s’il avait vendu son bien au prix juste.
Oui, les conséquences peuvent être sérieuses…
De la nécessité d’être bien accompagné·e pour vendre à sa famille
En tout état de cause, il est recommandé de se faire accompagner lorsqu’il s’agit de vendre à sa famille.
D’une part, par un conseiller ou une conseillère. Vous pouvez, par exemple, compter sur les professionnels de l’agence Immoove Eppler – nous connaissons bien ce genre de situation.
D’autre part, par un notaire aguerri. Celui-ci va s’assurer de la réalité de vos intentions et, le cas échéant, vous mettre en garde contre les risques encourus. Vous… et votre acheteur, qui sera dans le même bateau.
Vous avez donc tout intérêt à avoir de bonnes bases fiscales pour mener à bien une transaction familiale. Et à vous faire assister par des personnes qui savent précisément ce qu’il faut faire ou ne pas faire.
