La vente d’un lot de copropriété s’accompagne de nombreuses obligations pour le propriétaire, comme le fait de fournir un pré-état daté et de réunir de multiples autres documents.
L’une de ces obligations porte sur les travaux prévus par la copropriété : vous devez absolument informer votre acheteur de leur existence.
Mais une question se pose : si ces travaux ont été votés avant que la vente soit finalisée, qui doit les payer ?
En tant que vendeur, vous n’avez aucun intérêt à financer un chantier dans un immeuble qui ne vous appartiendra plus.
Mais votre acheteur, lui, n’a pas participé au vote en assemblée générale pour valider ces travaux et n’a pas forcément les moyens d’assumer leur coût.
Quel que soit l’état d’avancement des travaux de copropriété – en cours de réalisation, achevés, déjà payés en partie ou encore à régler en totalité – il faudra bien que l’une des parties au contrat de vente les prenne en charge.
Et je vous propose de décortiquer tout cela !
Travaux de copropriété : le payeur est forcément le propriétaire au moment de l’appel des fonds
Commençons par répondre à la question de savoir qui doit payer.
Sur ce point, la loi ne fait pas de mystère. Dans l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, on lit la chose suivante :
« Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité. »
Autrement dit, les coûts des travaux de copropriété sont à régler par le copropriétaire au moment des appels de fonds, c’est-à-dire au moment où ces fonds deviennent exigibles.
Plus concrètement :
- En tant que vendeur, vous êtes redevable des dépenses exigibles jusqu’à la signature de l’acte définitif. À cette occasion, la vente est notifiée au syndic par le notaire.
- Votre acquéreur, lui, devient redevable de toutes les sommes exigées après la conclusion de la vente.
Par exemple, si le coût des travaux s’élève à 50 000 € et que le paiement est prévu en deux fois, avant et après la vente, le vendeur et l’acheteur paieront chacun 25 000 €.
En substance, la répartition des coûts des travaux de copropriété ne tient pas compte du responsable du vote ayant décidé desdits travaux. Dans ce contexte, l’acheteur est dans l’obligation légale de supporter la part des dépenses exigibles à compter de l’instant où il est devenu le nouveau propriétaire, et cela, même si les travaux ont été approuvés bien avant la transaction.
C’est plutôt une bonne nouvelle pour le vendeur, qui n’a pas à assumer des coûts au-delà du transfert de propriété. Mais ce n’en est pas forcément une pour l’acheteur… qui peut vouloir remettre en cause la transaction s’il est confronté à des dépenses hypothétiques importantes.
Les deux parties peuvent décider d’une répartition différente des responsabilités
L’avantage, avec la loi, c’est qu’elle est souvent souple.
En l’occurrence, la répartition légale des coûts des travaux de copropriété ne s’impose pas aux parties au contrat. La réglementation prévoit la possibilité d’organiser un partage différent des responsabilités entre le vendeur et l’acheteur.
Le cas échant, le notaire se charge d’intégrer une clause dédiée à la répartition des dépenses, à la fois dans le compromis et dans l’acte définitif.
Mais, bien sûr, tout dépend du contexte !
Analysons les différents cas de figure.
Les travaux de copropriété ont été votés avant la signature du compromis
Dans ce cas, il est d’usage que le vendeur prenne à sa charge l’intégralité des coûts associés aux travaux de copropriété, si ceux-ci ont été votés en amont de la signature du compromis.
Peu importe que ces travaux aient été exécutés ou non, et que leur montant soit exigible ou pas.
Les travaux ont été votés entre les deux signatures
Si les travaux de copropriété ont été votés en assemblée générale entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique de vente, on considère que leur prise en charge financière revient à l’acquéreur. Car celui-ci s’est d’ores et déjà engagé à acquérir le bien immobilier concerné.
Auquel cas, le vendeur doit donner pouvoir à son acheteur pour le représenter en assemblée générale, y compris lorsque la vente n’a pas encore été finalisée. Cela permet au futur propriétaire d’assister aux AG et de prendre connaissance des modalités d’exécution du chantier.
Les travaux ont été votés une fois la vente conclue
Ici, la situation est claire : dès lors que la vente a été signée et enregistrée, toute décision prise en AG incombe au nouveau propriétaire. Le vendeur n’a plus voix au chapitre. Cela, même si les travaux ont été présentés en assemblée avant la transaction.
Un arrangement qui n’engage pas le syndic
Mais attention : sachez qu’un éventuel accord entre le vendeur et l’acheteur n’engage en rien le syndic de copropriété. Celui-ci se contente d’appliquer la loi.
En pratique, c’est donc le propriétaire au moment de l’appel des fonds qui est redevable de la somme demandée par le syndic, indépendamment de ce qui a été prévu entre le vendeur et son acheteur.
Avant l’acte authentique, les appels de fonds sont adressés au vendeur. Au-delà, et une fois le syndic notifié de la réalité de la cession par le notaire, ces appels sont adressés au nouveau propriétaire.
Alors, comment ça se passe ?
C’est simple : lors de la signature finale, le notaire prélève les sommes dues par le vendeur sur le prix de vente, en application de la clause intégrée au compromis. De cette façon, le vendeur s’acquitte de sa part de l’accord.
Informez-vous avant de démarrer votre projet de vente immobilière à Charenton
En tout état de cause, il est important de bien vous renseigner avant de lancer votre projet de vente à Charenton.
En tant que copropriétaire, vous avez certainement pris part aux décisions votées en assemblée générale. Vous êtes donc censé savoir précisément quels travaux ont été validés et quels appels de fonds sont prévus. Ces informations doivent être communiquées à l’acheteur en toute transparence.
À partir de là, rien ne vous empêche de vous organiser avec votre acheteur pour appliquer une répartition différente de ce que prévoit la loi. Ce qui suppose de mettre votre conseiller immobilier ou votre notaire dans la confidence, afin que cette répartition fasse l’objet d’une clause dans le compromis. Plus tard, elle sera reportée dans l’acte final.
Pour en savoir plus, il est recommandé de se tourner vers le règlement de copropriété : ce document liste toutes les règles et obligations à connaître en matière de financement des travaux de copropriété. Et n’oubliez pas que vous pouvez aussi faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous conseiller !
