Vous aimeriez acheter votre résidence principale et avoir (enfin !) votre chez vous. Mais voilà : vous rencontrez des obstacles dans le financement de votre projet. De fait, les crédits immobiliers sont chers. La faute à des taux d’intérêt élevés et à des primes d’assurance qui ne cessent d’augmenter. Sans compter qu’il faut pouvoir injecter au minimum 10 % du montant total dès la signature du contrat de prêt, ce qui n’est pas forcément évident.
Mais imaginez que vous puissiez emprunter tout ou partie de la somme nécessaire à un proche. En théorie, c’est tout à fait possible… et mieux encore, c’est une excellente façon de financer un projet d’acquisition.
Toute la question est de savoir comment fonctionne un prêt familial pour un achat immobilier, et quelles sont les conditions à respecter pour que le fisc ne vous tombe pas dessus.
Je vous propose de découvrir tout cela dans les lignes qui suivent !
Prêt familial pour un achat immobilier : comment ça fonctionne ?
Un prêt familial désigne le prêt d’une somme d’argent entre particuliers. Mais à la différence d’un emprunt réalisé entre amis, il concerne les membres d’une même famille : parents et enfants, oncles/tantes et neveux/nièces, frères et sœurs, etc.
Sur le principe, le prêt familial ne diffère pas grandement d’un crédit immobilier octroyé par une banque. Simplement, il répond à des conditions un peu particulières, plus souples que celles d’un emprunt classique.
Si vous souhaitez emprunter à un membre de votre famille, vous devez déterminer :
- Le montant du prêt familial pour votre achat immobilier.
- Le taux d’intérêt applicable, le cas échéant (mais ce n’est pas une obligation entre un parent et son enfant).
- La durée de remboursement prévue.
- Les garanties que vous offrez, si elles sont demandées par le parent prêteur.
En substance, le prêteur et l’emprunteur sont libres de fixer les conditions qui les arrangent. Ainsi, le taux peut être fixe ou variable, la somme peut couvrir tout ou partie du montant nécessaire à l’acquisition, le remboursement peut se faire progressivement ou en une seule fois à l’échéance (comme un prêt in fine).
Par exemple, vous pouvez avoir recours au prêt familial uniquement pour couvrir l’apport personnel indispensable dans le cadre d’un crédit bancaire. Ce coup de pouce financier peut vous permettre de boucler un dossier de financement que la banque vous aurait refusé autrement.
Quelles sont les conditions fiscales à respecter ?
Et l’administration fiscale dans tout ça ?
Vous vous en doutez un peu, mais un prêt familial pour un achat immobilier doit faire l’objet d’une forme de contractualisation. En d’autres termes, vous avez intérêt à rédiger un contrat et à informer la banque de cette opération (celle où se trouve le compte destiné à recevoir les fonds).
Pourquoi ? Pour préciser la nature de la transmission de la somme, et indiquer à l’administration fiscale qu’il s’agit bien d’un emprunt et non pas d’une donation cachée.
Car, vous le savez certainement, une donation est fiscalisée… alors qu’un prêt ne l’est pas.
Prenons l’exemple d’une donation consentie par un parent à l’un de ses enfants. En dessous de 100 000 €, cette donation est exonérée de droits. Cet abattement s’applique une fois tous les 15 ans (la somme peut être transmise en une fois ou en plusieurs fois) et pour chaque parent, ce qui signifie que les deux parents peuvent transmettre 200 000 € sans taxation au même enfant. Mais au-delà de ce plafond, la donation est fiscalisée.
En somme, si vos deux parents vous prêtent plus de 200 000 €, il faut clairement indiquer à l’administration fiscale qu’il s’agit d’un emprunt remboursable. À défaut, le prêt pourrait être requalifié en donation et donner lieu au paiement de droits.
L’établissement d’un contrat relatif au prêt familial pour l’achat immobilier permet de clarifier les choses d’emblée. Ce document doit mentionner le montant du prêt, sa durée et le taux d’intérêt éventuellement appliqué, ainsi que les modalités de remboursement. (Notez qu’il faut obligatoirement le rédiger au-delà de 1 500 € de prêt.)
Par ailleurs, en cas de rédaction d’un acte sous seing privé, vous devez remplir un formulaire Cerfa et le déposer au Trésor public de votre lieu d’habitation.
Faut-il passer par un notaire pour valider un prêt familial ?
Vous aurez sans doute compris que la participation du notaire n’est pas obligatoire dans le cadre d’un prêt familial pour un achat immobilier : vous pouvez vous contenter d’un acte sous seing privé.
Néanmoins, le recours à un acte notarié peut se justifier pour des questions de sécurité. C’est notamment le cas si vos relations avec le prêteur ne sont pas directes, c’est-à-dire s’il s’agit d’un parent éloigné par exemple. En effet, si un emprunt accordé par un parent à son enfant peut se passer d’acte notarié, celui-ci est souvent préférable lorsque le prêt concerne des personnes séparées par plusieurs degrés… ou simplement pour rendre la transaction officielle.
Ce qu’il faut comprendre, c’est que l’acte notarié a force exécutoire. Autrement dit, en cas de défaut de remboursement de votre part, le prêteur sera en droit de faire exécuter l’acte immédiatement en faisant appel à un commissaire de justice.
Ce n’est peut-être pas très élégant au sein d’une même famille, mais la personne qui consent le prêt peut désirer bénéficier d’une telle sécurité en cas de problème – ce qui est compréhensible lorsqu’on parle de sommes à 6 chiffres…
Si le principe du prêt familial pour un achat immobilier vous intéresse, mais que vous avez encore des questions, n’hésitez pas à en discuter avec votre conseiller immobilier !
