Réaliser une plus-value, cela consiste à revendre un bien immobilier plus cher qu’on ne l’a acheté. C’est une information importante à estimer en amont d’un projet de vente : en effet, la plus-value réalisée lors d’une cession immobilière peut être soumise, dans certains cas, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (sauf à bénéficier d’une exonération). Vous voulez connaître le sort réservé à votre future plus-value immobilière à Charenton ? L’agence Eppler Immoove défriche pour vous un sujet particulièrement complexe !
Plus-value immobilière : de quoi parle-t-on ?
Lors de la vente d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous faites la différence entre, d’une part, le prix auquel ce bien a été cédé, et le prix auquel vous l’avez acheté initialement. Lorsque le résultat est positif, vous réalisez un gain financier : c’est ce que l’on appelle la plus-value. Dans le cas contraire, si le résultat est négatif, vous perdez de l’argent : c’est une moins-value.
Prenons un exemple. Vous avez acheté votre appartement charentonnais, il y a 20 ans, au prix de 300 000 €. Aujourd’hui, vous le revendez 500 000 €. Vous réalisez une plus-value immobilière à Charenton de 200 000 €.
Le calcul est donc simple : il s’agit de soustraire le prix d’achat au prix de vente pour obtenir le montant de la plus-value ou de la moins-value. Mais avec des spécificités à prendre en compte :
- Le prix d’achat considéré est le « prix de revient », c’est-à-dire le prix d’achat additionné de tous les frais liés à l’acquisition : les frais de notaire, les éventuels frais d’agence, ainsi que les travaux réalisés avant l’emménagement.
- Si vous prévoyez de réaliser une vente d’appartement et que vous souhaitez estimer le montant de votre future plus-value, il vous est impossible de connaître à l’avance le prix final de la transaction. Vous ne pouvez que l’évaluer au plus près sur la base d’une estimation professionnelle, et ainsi vous faire une idée du montant de la plus-value.
Comment sera taxée votre plus-value immobilière à Charenton ?
Calculer une plus-value n’est donc pas si compliqué. En revanche, les problèmes commencent lorsqu’on sait que ce bénéfice est soumis à deux taxations distinctes : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Au total, l’administration fiscale est susceptible de taxer la plus-value réalisée à hauteur de 36,2 % (19 % au titre de l’impôt et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).
Cela concerne les plus-values réalisées dans le cadre de la vente d’un patrimoine immobilier privé : bien immobilier (appartement, maison, terrain, terre agricole, forêt), droits attachés à un bien immobilier (nue-propriété ou usufruit), vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, échange de biens ou partage ou apport en société. Cela est vrai indépendamment de la résidence fiscale, qu’elle soit située en France ou à l’étranger, dès lors que le bien concerné est soumis au droit français.
Néanmoins, il existe des cas d’exonération pour lesquels la plus-value immobilière à Charenton n’est pas taxée du tout ou bénéficie d’abattements.
Les cas d’exonération totale de taxe sur la plus-value
Pour ce qui est des cas d’exonération de plus-value immobilière, le cas le plus fréquent est aussi le plus simple : le bien que vous vendez constitue votre résidence principale au moment de la transaction. Par exemple, dans le cadre d’un projet d’achat-revente. Cette exonération s’applique à l’habitation elle-même ainsi qu’à ses dépendances (parking, garage, cave et autres). En cas de séparation ou de divorce, la même règle s’applique si l’un des ex-conjoints occupe le logement jusqu’à sa mise en vente.
Pour la vente d’un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, d’autres cas d’exonération existent, plus spécifiques :
- Le prix de la cession est réinvesti dans l’achat ou la construction de votre résidence principale, dans un délai de deux ans – à condition de n’avoir pas été propriétaire de votre résidence durant les quatre années qui précèdent.
- Le prix de vente n’excède pas 15 000 €.
- Le bien est échangé dans le cadre d’une opération de remembrement.
- Le bien est vendu à un organisme en charge du logement social ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux.
- En tant que vendeur, vous vous trouvez dans l’une de ces situations : vous touchez une pension de vieillesse ou d’invalidité, vous résidez dans un établissement spécialisé (pour personnes âgées ou adultes handicapés), vous n’êtes pas résident français.
D’autres conditions d’exonération sont prévues par la loi, plus complexes et moins courantes. Vous pouvez les consulter dans leur intégralité sur le site des Notaires de France.
Les abattements déduits de la plus-value
Il existe un autre cas d’exonération progressif de la taxation sur la plus-value immobilière à Charenton, pour un bien qui n’est pas votre résidence secondaire : il est en lien avec le temps durant lequel vous avez détenu le bien en question. L’assiette diffère pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux, de la façon suivante :
- Au titre de l’impôt sur le revenu: 6 % pour chaque année au-delà de la 5e année de possession, et 4 % pour la 22e année.
- Au titre des prélèvements sociaux: 1,65 % pour chaque année au-delà de la 5e année de possession, 1,60 % pour la 22e année, puis 9 % pour chaque année au-delà, jusqu’à la 30e année.
Ainsi, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Notez qu’une taxe supplémentaire s’applique lorsque la plus-value imposable excède 50 000 €, à hauteur de 2 à 6 % selon le montant pris en compte après application de l’abattement, au titre de l’impôt sur le revenu.
Exemple : vous avez réalisé une plus-value immobilière à Charenton d’un montant de 10 000 €, pour un bien détenu pendant 10 ans. L’abattement sur l’impôt s’élève à 30 % (à hauteur de 6 % par an pendant 5 ans), soit 3 000 € en moins à déclarer aux impôts. L’abattement sur les prélèvements sociaux s’élève à 8,25 % (à hauteur de 1,65 % par an pendant 5 ans), soit 825 €. Les charges sociales sont donc calculées sur la base de 9 175 €.
Comme vous pouvez le constater, le calcul de votre future plus-value immobilière à Charenton n’a rien d’aisé dès lors que vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale. Pour en savoir plus, discutez de votre projet avec nos conseillers et conseillères en immobilier !
