Aujourd’hui, je tiens à répondre à une question que me posent souvent les acheteurs à l’issue d’une visite :
« Combien je peux négocier compte tenu des travaux à réaliser ? »
En effet, tous les biens immobiliers ne sont pas vendus dans un état que l’on pourrait qualifier de « parfait ». Pour certains, un petit rafraîchissement suffit. Pour d’autres, il y a un gros chantier à prévoir.
Sauf que, dans ce dernier cas, forcément, la question du prix de vente se pose. Est-il justifié ? Y a-t-il un moyen de le baisser, histoire de compenser le coût des travaux à venir ? Et si oui, de quelle marge de manœuvre dispose-t-on ?
Ces questionnements sont importants. Voilà pourquoi j’ai décidé d’y consacrer un article complet : afin de vous aider à négocier un prix de vente immobilier en fonction de la nature et de l’ampleur des travaux à réaliser.
C’est parti !
Un bien immobilier avec travaux… ça vaut le coup ?
Commençons par adresser l’éléphant dans la pièce : pourquoi diable voudrait-on investir dans un bien avec travaux ? Le jeu en vaut-il vraiment la chandelle ?
Je croise la route de beaucoup d’acheteurs qui refusent tout net de considérer l’idée de faire des rénovations. C’est tout simplement impensable. Pas question de faire quoi que ce soit dans leur nouveau logement – à part un brin de décoration.
Pour d’autres, de petites interventions sont envisageables… mais pas trop quand même. Refaire les peintures, pourquoi pas. Changer les robinets, passe encore. Mais pas plus !
Sauf qu’il s’agit là de pures croyances limitantes. Des barrières que l’on se met à soi-même, sans raison particulière.
Croyez-en mon expérience : les travaux ne sont pas une mauvaise chose. La perspective d’un chantier – même important – ne doit surtout pas constituer un obstacle à votre projet d’achat.
(Surtout si vous êtes bien accompagné·e dans votre projet d’achat immobilier.)
Vous voulez savoir pourquoi ? J’ai trois raisons à vous donner :
- C’est l’occasion de faire une bonne affaire. Il est possible, en effet, de négocier le prix de vente pour un bien qui nécessite de gros travaux – mais puisque c’est l’objet de cet article, vous lirez les détails plus bas.
- C’est une manière de faire baisser les frais de notaire. Oui : ces frais sont calculés sur le prix du bien hors travaux. Pour peu que vous ayez 40 000 ou 50 000 euros de rénovation devant vous, cela pourrait constituer une belle économie. En tout état de cause, acheter un bien à rénover coûte moins cher (en matière de frais notariaux) que d’acquérir un bien déjà rénové.
- C’est une façon de personnaliser le logement. Plutôt que de vous installer dans un bien tout prêt – mais pas nécessairement à votre goût – vous avez l’opportunité de revoir l’aménagement, d’installer les équipements qui vous plaisent, de choisir vos matériaux préférés, et de gérer la décoration à votre guise. Rien n’est plus grisant que cette sensation d’être pleinement « chez soi » après avoir transformé son cocon du plancher jusqu’au plafond.
Alors, convaincu·e par l’intérêt des travaux ?
Voyons maintenant comment négocier le prix de vente immobilier d’un bien avec travaux… et quelles interventions entrent en ligne de compte pour discuter de ce prix.
Quels travaux justifient une baisse de prix ?
La première chose à avoir en tête, lorsqu’on considère l’achat d’un bien immobilier dans lequel des travaux sont nécessaires, c’est l’obligation de rester raisonnable.
Ce que je veux dire par là, c’est que la marge de négociation ne peut pas être ajustée au bon vouloir de l’acheteur. Il y a des règles de bon sens à respecter, en particulier au regard de la nature des travaux à réaliser.
Je vous donne un exemple.
Dans un appartement que vous visitez, le papier peint ne vous convient pas. Il est vieillot, pas du tout à votre goût – mais sinon, en bon état général. Vous décidez donc de le changer. Et de déduire ces coûts du prix de vente.
Eh bien, non : ce n’est pas un argument recevable pour demander une décote. Parce qu’un changement de papier peint pour des questions de goût reste superficiel : c’est un élément de décoration sans conséquence.
Pour que des travaux soient recevables, et qu’ils conduisent à négocier un prix de vente immobilier, ils doivent avoir un impact réel sur les prestations offertes et sur le confort des occupants. Une pièce d’eau à rénover entièrement, une installation électrique à mettre aux normes, un parquet à refaire…
L’exemple typique d’une belle décote concerne les travaux de rénovation énergétique. Là, c’est le jackpot (façon de parler). Isolation thermique à revoir, chaudière à remplacer, menuiseries à refaire… Du gros boulot en perspective, mais aussi une grosse baisse de prix éventuelle.
D’ailleurs, les vendeurs ne l’ignorent pas : l’impact du DPE sur le prix de vente peut être considérable. Dans les cas extrêmes – les fameuses passoires énergétiques – la décote peut atteindre entre 15 et 20 % !
En résumé, si vous ambitionnez de négocier le prix de vente immobilier, focalisez-vous sur les travaux qui comptent vraiment.
Comment estimer le coût des travaux afin de négocier le prix de vente immobilier ?
Dernier point, mais non des moindres :
Si vous avez l’ambition de négocier correctement le prix de vente de l’appartement que vous avez en vue, il est crucial de le faire dans les règles de l’art. C’est-à-dire de faire une offre d’achat qui retranche, du prix affiché, le coût du chantier à prévoir.
Cela suppose d’estimer au plus juste le montant des travaux à réaliser.
Sauf que ce n’est pas une mince affaire.
Pour y parvenir, je vous conseille une chose : organiser une contre-visite et vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment. Quelqu’un qui pourra évaluer précisément les dépenses qui vous attendent, et vous fournir un devis pointu.
Au passage, notez que ce devis vous sera utile si vous souhaitez inclure le montant des travaux dans le montant à emprunter à la banque (celle-ci vous demandera des justificatifs).
Le devis doit inclure les matériaux, la main-d’œuvre et les délais de réalisation du chantier. Il doit aussi prévoir une marge d’erreur (par convention, elle représente environ 10 % du montant total).
Car, autant le dire, les imprévus sont légion dans un projet de rénovation – et il n’est pas rare que des coûts supplémentaires viennent jouer les invités surprises.
Enfin, une ultime recommandation : renseignez-vous au sujet des aides mobilisables. Il en existe un grand nombre pour différents types de travaux, avec les améliorations énergétiques en priorité. Ces aides – si vous êtes éligible – doivent aussi être incluses dans votre estimation.
Telles sont les clés pour bien négocier un prix de vente immobilier, dès lors que des travaux sont en jeu.
Bien entendu, ce n’est pas un processus simple à prendre en charge. Surtout si :
- Vous n’y connaissez rien en travaux de rénovation.
- Vous n’avez aucune idée de votre marge de négociation.
- Vous ne connaissez pas l’état du marché immobilier à Charenton.
C’est là que j’entre en jeu : en tant que professionnelle de l’immobilier, je suis là pour vous accompagner à toutes les étapes de votre projet d’achat. Y compris pour identifier les travaux à réaliser, pour les estimer (avec l’assistance de membres éminents de mon réseau), et pour les inclure dans votre offre.
Ne vous lancez pas au hasard : demandez l’aide d’une experte de la transaction !
